房地產調研報告(合集15篇)
隨著人們自身素質提升，報告的適用范圍越來越廣泛，報告具有語言陳述性的特點。你所見過的報告是什么樣的呢？以下是小編為大家收集的房地產調研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房地產調研報告1
隨著城市化進程的不斷加快，x縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫于資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見較大。
2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業現有40余家，大部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開發企業資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產企業的`信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7.06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產開發企業和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場，爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展，以此助推商品房市場的發展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優惠政策，堅持正確的輿論導向，激發群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。
房地產調研報告2
兩港一城建設熱潮和城市化進程的加快，推動了我區房地產市場的蓬勃發展。目前，房地產業在我區經濟發展中發揮著重要作用。房地產行業直接稅收入約占總稅收的15%，相關稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經濟的發展和城市化進程的加快，房地產業在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產市場調控政策。對于對外部環境敏感的房地產行業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清本地區房地產市場的現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，進而研究并提出相應的對策和建議，對保持本地區房地產市場的持續健康發展具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區房地產業的發展有以下特點:
1.房地產投資保持了較高的增長率
近年來，我區巨大的開發建設形勢和房地產市場的熱度，使得房地產開發商對我區房地產市場的前景看好。今年上半年，我區房地產開發繼續保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產開發平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設在房地產開發投資中占有突出地位，占房地產開發總投資的62%；今年商業樓宇的增長率持續上升。2-6月累計增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發投資也保持了10倍以上的增長速度。
2.房地產銷售勢頭明顯下降
今年，我區商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長趨勢如圖2所示:
從商品房預售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區預售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預售單位數量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態度，我區3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預售水平繼續走低，每月預售385套，總面積約5萬平方米。
3.房地產平均價格持續上漲
今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關政策來規范房地產市場，但年后，房地產市場進入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區的房價也呈現出持續上漲的趨勢。
自20xx年以來，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價達到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
隨著房地產價格持續上漲，房地產市場投機現象嚴重，中央政府將把防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，我市也出臺了一系列相關政策，加強對房地產行業的.調控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規范住房市場:
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委發布《關于穩定房價的意見》，規定各地要根據房地產市場的變化，及時調整土地供應結構、供應方式和供應時間；對于房價上漲過快的地方，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點增加低價普通商品房和經濟適用住房建設用地供應；嚴格控制高檔住宅用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行發布調整商業銀行自營個人住房信貸政策，規定在房價上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國家稅務總局、財政部、建設部聯合發文，規定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業稅，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
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——房地產發展目標的調整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。全市加強新建建筑網上備案，2月18日啟動“網上二手房”試運行，增強房地產信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業。
-房地產供給結構調整。大力調整供應結構，增加中低價普通商品房供應，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設。
短期內，宏觀政策的調整將對我區房地產投資和建設產生直接影響，這將關系到財政收入、固定資產投資和第三產業增加值等重大經濟目標的完成；同時，穩定房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃厚，房地產市場尤其是二手房市場的交易量將出現更大幅度的萎縮，我區房地產業的發展將產生一定程度的“慢剎車”效應。
但從長遠來看，宏觀政策調整將有效消除我區房地產市場的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利于我區房地產市場持續健康發展，主要發揮以下作用:
——合理控制房地產投資開發金額。通過調整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產市場的投機成分，揭示真實的市場需求，合理引導房地產投資和開發。同時，通過嚴格的土地供應，可以有效防止過度開發。
——緩解房地產行業供需矛盾。通過加大配套商品房和低價商品房建設，調整房地產供應結構，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產行業供需矛盾。
——適度穩定房地產價格。考慮到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響，以及基礎設施建設的加快，我區的房地產價格將繼續上漲。但期房限量轉讓、稅收調整、商品房網上登記等政策措施，將有效穩定房價過度上漲，穩定其上漲。
三、積極應對保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基礎相對較低，以及近期“兩港一城”開發建設的歷史機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有較大的發展空間。最近的房地產調控政策將使我區正在發展的房地產市場進入一個調整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區房地產市場的持續健康發展，目前應注意以下幾點。
1.加強對房地產價格的監控
及時掌握我區房地產價格動態和趨勢，建立科學有效的房價監測預警系統，加強房地產市場調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格；目前，應特別注意加強對住宅商品房價格的監控。加強對房價的季度和年度分析預測，包括待售土地面積、房地產開發投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價格、變化及原因等。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2.加強房地產項目跟蹤管理
建立房地產項目跟蹤聯系網絡，及時反饋項目進度，發現問題，協調問題，解決問題。確保房地產企業按照政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，通過統一招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權。同時，嚴格辦理房地產企業的土地使用、項目設立、規劃、建設和銷售手續。做好房地產項目的市場準入，嚴格審查房地產開發企業資質，對抽逃注冊資本、項目資本金、無證或超越房地產開發經營范圍的行為，要依法嚴厲打擊。
3.有計劃、有步驟地規劃房地產開發
房地產開發要與我區經濟發展和城市建設總體規劃相結合，根據軌道交通等基礎設施建設編制房地產開發規劃，合理預留開發空間，通過城市規劃達到引導房地產開發、帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監管，通過房地產市場的信息透明，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業把握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排發展規劃。
4.合理引導住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮職工、推進城市化的人群、進城務工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進配套商品房和廉租房建設，同時加大廉租房建設力度。我區應以此為契機，積極引導商品房開發向普通住房建設轉變，改善住房供應，完善住房功能，提高住房質量。同時，結合我區發展建設和城市化進程的實際，引導居民合理消費住房，促進主體需求合理化。
房地產調研報告3
隨著我縣經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選。我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動，目前，商品住房建設進入高潮，縣城區涌現了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區。20xx年,我縣房地產的主要行業稅費(營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5，房地產業已成為我縣經濟快速發展的支柱產業之一。為促進我縣房地產市場持續健康快速發展，筆者對對全縣房地產市場現狀、存在的問題等情況進行了調研些認識與思考。
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全8，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的，全縣人萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區面積約14平方公里城市化率36.75%。根據20xx年統計數據表明，我縣城區常住人口約城籍約3萬戶，城區現有居住建筑面積約240萬平方米。
(二)房地產開發與發展情前，級資質開發企業有10家，具有四級房地產開發企業有1家。近品房年平均開發量達17.8萬平方米。其中：20xx年開發量米，成投資0.56億元;20xx年開發量達14.7萬平方米，完成投資19.69萬平方米，完成投資2.21億元;20xx年開發量35.9萬米資4.37億元。20xx年1-6月份房地產開發投資3.43億元，房工25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售萬平方米。
(三)商銷售及價格情況：20xx年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價米;20xx年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/方米;20xx年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方;20xx年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;20xx年，1-6月縣城區普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業用房均價為4495元/平方米。
需求方面分析：
一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮化的不斷推進及農村富余勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。
二是居民改善居住條件的升級性需求。
三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。
四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。
五是儲蓄存款利率走低，國債發行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下，不少群眾將投資投向向房地產業。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產方相關的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產項目都是成片開發，品質不斷提高，環境改善了，售后服務、物業管理也跟進了，都相應增加了商品房開發成本，從而拉動住房價格的上漲。
二、我縣房地產市場存在的主要問題
(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產周期性調整的雙影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的更換、供水供電等不可預測因素和環境配套檔次存在顧慮，加之到縣外量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤高銷售狀況低迷。
(二)總體規劃滯后。在開發建設過程中，著象。占地混亂，沒有統一劃分區域，不少所謂的住宅小區建模小，檔、環境差。用地的規劃布局不合理，商業區和生活區混雜層次感(三)樓盤戶型比例不盡合理。目房產場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結構開成本較戶型來說要低，開發利潤空間大，開發商不愿意建造小戶型住
(四)資金鏈緊張。典的資本密集型產業，資金投入量大，建設周期長。而我縣房地產大都是小企業，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠滾動發房地旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢售淡季，特別是受08年金融危機的.影響和市場不景氣，商品房銷面售額速明顯放緩，資金周轉困難，賴以發展的資金鏈受到了較大的(五)房地開發企業實力不強。我縣的房地產開發企業從九十年代初期的1家發展到現在11家，以前大的項目都是外地企業來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規模的住宅小區是縣內開發企業開發的。總的來說，縣內房地產企業規模小、實力不強，開發產品品位不高。
(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規范，相關服務發展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。
(七)、建筑風格單一。大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇1律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落后。
(八)物業管理滯后。我縣現有7家物業管理企業，8個小區實行物業管理,普遍存在著管理不到位、發展滯后的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。
(九)非市場化動作依然存在。“委托代建”、“定向開發”等變相福利分的現象、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的沖擊。
三、加快我縣房地產市場發展的建議
針對存在的問題，必須以科學發展觀為指導，把發展房保障民生和改善民生、推動大力培育和發展房地產業重要舉措來繞山水宜居的旅游城市的目標，加強宏觀指導，完善發展規劃保市場供需大體平衡，城鎮居民住房得到有效保障，城市率品位得到進一步提升。
(一)制定產業發展詳規。把房地產業發入縣經會發展總體規劃，作為保障和改善民生、推動經濟發展的支產抓繞經濟社會發展目標的總體建設布局，制定城區房地產業發展實建項目和年度計劃，確保房地產業有序推進。健全房地產開發機制外來企業和資本投資開發，不斷提高房地產業對經濟增長的貢獻合修編全縣總體規劃，盡快制定“十二五”住房建設規劃，健全和完住建細規劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。
(二)控制土地開發每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條做到計地出讓，并接受社會監督;出讓土地量，按每年開發12.5萬米右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地開發項目的規模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不控制模式為“組團-小區”式,實行帶方案招標出讓，開發方式上鼓勵在區，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是為充分考慮開發商的綜合實力，確小區品位的提升。在此基礎上，政府采取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設用地量的10-15%，用于產業用地和調控房地產市場。
(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[20xx]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關、公用事業單位利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位、公用事業單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”“聯合建房”等變相福利分房的現象。
(四)注重開發梯次結構。
一是完善房產開發布局結構。以保障性住房建設為重點，加快廉租房、啟動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。
二是控制住房建設戶型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。
三是調整房產開發投資結構。制定房地產開發相關優惠政策，鼓勵和引導房地產開發企業擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業發展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業用房開發，帶動第三產業發展。
四是引導、扶植物業管理行業的發展，提高物業管理水平及服務質量。
(五)優化產業發展外部環境。在房地產項目開發建設時，本著“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網、電網等各種管網及通訊網絡設施統一鋪設至項目紅線，并預府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎設施,加強教等民生工程建設,創造良好的人文居住環境,以吸引實力房我縣投資。
(六)破解產業資金瓶頸。受20xx年全球性危市場不景氣的影響，加劇了房地產企業資金的緊張。政府要當行與房地業之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平成政地產企業和金融機構共同支持房地產業發展的完善的房地產銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鏈。
(七)培育龍頭企業。引導產過重組、兼并、控股等多種方式實行強強聯手，拓寬發展思式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念規的房地產項目，同時要引進一批有實力的開發企業來我縣投資我房地產市場的發展，把我縣建設成全市最為適宜居住的縣
(八)保障低庭住房需求。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啟動共濟適用房建設，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體，入困難家庭的住房問題。
(九)積極展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發展，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結構的優化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環。
(十)規范房地產市場。
一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規范房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規范相結合，嚴格按照國家相關文件要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規范房地產開發經營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發經營行為，為培育和規范房地產市場創造良好的外部環境;
二是建立市場預預警預報體系。建立多部門參與的房地產市場預警預系統建，定期收集房地產市場的各項數據和信息，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，為政府宏觀調控，穩定住房價格提供強有力的支持，實現各種信息資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公眾的直接溝通和互動。
三是加強住調查，規劃期內完成全縣住房狀況普查。
房地產調研報告4
幾年來，我市房地產開發業得到長足的發展，對拉動我市社會和經濟發展起到一定作用，但房地產業發展過程中還存在結構不盡合理、房價增長過快等突出問題，應該引起足夠的重視。
（一）、商品住宅銷售價格偏高，增幅過快
統計資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價格一直呈增長態勢，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達到1468元／平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區房價比海南烏達兩地高出20%以上。據調查，在海勃灣城區已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。
（二）、舊房拆遷問題導致工期長成本高
我市房地產業是伴隨著舊城改造的步伐發展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程，是各級政府工作的重點和難點。在有些拆遷區域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補償價格過高，開發商難以達成共識而影響拆遷，如鉆北小區，從20xx年實施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實施拆遷，使小區的整體開發建設和已建好入住的房屋周邊環境建設受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發商、購房戶都增加了開發和購房成本，這也是房價走高的因素之一。
（三）、商品房開發結構性矛盾顯露
目前我市房地產市場處于高速發展階段，但市場供給的結構性失衡問題比較突出。主要表現在：一是經濟適用房建設比例較小。二是大戶型住房供應過多，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多，中低價位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的購買熱情和礦區、農區及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應求的狀況。
（四）、居民家庭收入與樓價之比偏高
按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房價比為5-6倍比較合理。我國是一個發展中國家，烏海市又屬于西部地區，房地產發展起步晚、起點低，收入房價比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18--20萬元，在市中心或環境較好的小區購房，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測算收入房價比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見，對于我市以工礦區居民為主的工礦城市來講，如今的商品房價格偏高，超過了現階段大部分居民的支付能力。
（五）、重先期開發輕后期服務
由于部分房地產開發商的可持續發展的.認識不足，質量意識不強、有些承諾不兌現、面積出現縮水、配套服務意識不強，存在總體上的重先期開發、輕后期配套服務的傾向。物業管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮。開發商長遠發展規劃意識不強，在某些企業還存在只重短期效益，忽視長遠規劃的現象。
（六）商業營業用房空置現象已顯現
20xx--20xx年，我市商業營業用房累計竣工面積34.5萬平方米，實際銷售面積為30.8萬平方米，商業營業用房空置現象已顯現。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀，有出現潛在空殼市場的危機，例如鉆石廣場、帝王廣場等商業區，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場內房屋空置現象較嚴重。一方面容易造成開發商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產企業的健康發展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風險已轉嫁到購房戶，也影響今后商用房屋的投資熱情。
日前，國務院轉發建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，建設部又最新出臺《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，給今后抑制房價增長增加動力。我市應盡快將這些政策貫徹實施，增強對房價的調控能力，規范房地產開發市場的價格。同時盡快調整開發結構，加大100平方米以下中小戶型住宅建設，使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區間內，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求，轉化為現實購買力，以銷售促開發，推動房地產業發展再上一個新臺階。
房地產調研報告5
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產業特色明顯，工業形成了以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業體系，20xx年生產總值147。39億元，增長12。6%，躍居全省“縣域經濟發展十佳”第三位；工業總產值248。88億元，增長11。3%，省20xx年縣市國內生產總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。
二、市房地產行業前景
政府發展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮帶發展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能、有利于生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環境優美的小城鎮群。通過中心城區和小城鎮群的功能互動和優勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經濟文化為一體的港口工業城市打下了良好基礎。
市人口60多萬，城區20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47。2%，比上年提高1。2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽鎮總體規劃編制。該點突出表現了市為促進海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領悟到市合理規劃中加快了房地產市場的迅速發展，在這人口密集居住的城市，房產做為可增值性固定資產的投資及有效的利用、合理的.市場資本運作，促進市經濟的快速發展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬人。
三、市房地產行業市場調查
1、房貸市場余額：
隨著近幾年房地產的迅速發展，08年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經濟的快速發展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭于各大銀行的房產，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。
2、個人經營性貸款附房產抵押
市以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業為主要經濟產業。隨著三大產業的快速發展，企業家的有效資本運作，08年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續復雜等問題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用。
房地產調研報告6
近年來，違規變更規劃、調整容積率成為房地產開發領域的一個常見重災問題。有人將“擅改控制性詳規，提高項目容積率，減少配套設施，讓開發商獲取高額利潤”總結為房地產犯罪官員尋租七法之首。
長期以來，購房業主因違規變更規劃、調整容積率問題與開發商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉建設部、監察部聯合就加強容積率管理和監督檢查發出通知，今年又聯合就治理違規變更規劃、調整容積率再次發出通知，可見國家對此問題極為重視，因此，切實治理違規變更規劃、調整容積率問題是當前和今后的一項重要任務。
違規變更規劃、調整容積率之所以多發，主要有兩個原因。其一是利益驅動，開發商為了獲取高額利潤，未經規劃行政主管部門許可擅自變更調整，這可謂是違規變更規劃、調整容積率的利益誘因。其二是有關制度目前尚不完善，操作機制不夠嚴密健全，導致違規變更規劃、調整容積率存在空間。
眾所周知，容積率是一個體現土地使用強度的指標，是項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地的面積之比。同樣一塊建設用地，容積率提高少許，即意味著開發商可以建設多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開發商為獲取高額利潤而不惜違規變更規劃方案及調整容積率。
應當說，容積率對開發商的利潤固然重要，但對于商品房小區業主和整個城市規劃更為重要。容積率是控制性詳細規劃和修建性詳細規劃的實質內容。容積率高低與小區居住舒適度成反比，高的容積率導致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區內道路狹窄、光照通風條件差、停車位置不足等，還會對小區內的休閑健身場所、兒童活動區域形成擠壓，并且會對樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設施老化。同時，高的容積率也會影響城市整體規劃，影響城市面貌與持續發展，造成市政配套設施與資源供應緊張。因此，對容積率的調整應當慎重和嚴格。
根據《省房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率專項治理工作實施方案》有關精神，為提高規劃管理依法行政水平，有效控制違規變更規劃、調整容積率行為，促進城鄉建設和房地產市場健康發展，我們提出以下幾點工作思路：
一、房地產開發企業取得國有土地使用權后，必須嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》的約定和規劃行政主管部門確定的容積率等規劃條件進行開發建設。如需調整容積率的，除應當符合國家和省有關規定和技術規范要求外，還必須符合下列條件：
1、因城市規劃要求需要提高容積率的；
2、建設用地所在規劃區域內可以提高開發強度的；
3、建設用地所在規劃區域內可以滿足建筑總量整體平衡條件的；
4、增加容積率后收取的增容地價可以滿足外部配套建設投資要求的。
二、土地出讓前，規劃建設部門要根據總體規劃對宗地深入研究，科學下達規劃條件；土地出讓后，如無特殊理由不得調整容積率。確需調整容積率的，應按下列程序辦理：
1、屬城市規劃要求需要提高容積率的，由規劃部門提出報告，經政府研究并下發抄告單，有關部門按抄告單原則辦理手續。
2、屬建設單位要求提高容積率的，應按以下程序辦理：
（1）建設單位向規劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請，并附規劃設計方案；
（2）規劃行政主管部門對調整容積率申請報告進行初審，組織對規劃設計方案進行論證、評審，并告知國土資源主管部門，對符合調整條件的，報政府或規劃咨詢委員會批準后下達《調整容積率告知書》；
（3）建設單位持《調整容積率告知書》與國土資源行政主管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，由國土資源行政主管部門按規定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”，開發建設單位持補交清單向財政部門補交土地使用權出讓金；
（4）規劃行政主管部門依據《國有建設用地使用權出讓合同》和補交出讓金后開具的《省國有土地有償使用收入專用票據》，審批發放或換發《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
三、房地產開發企業取得土地使用權后，報規劃行政主管部門，規劃咨詢委員會批準已調整容積率的，規劃部門應書面告知國土資源行政主管部門。國土資源行政主管部門按照開發項目調整后的容積率計算收取應補交的土地出讓金，規劃建設、房管等部門依據補交土地出讓金的票據辦理相關手續。
四、經規劃、國土部門驗收后，對超過土地批準容積率的用地項目，在扣除因城市空間設計需要，市政府鼓勵由出讓條件中規定的多層建筑（在符合國家規范的`前提下）改成高層建筑的九層以上建筑面積（以政府抄告單或協議為準），應按有關規定確定并收取應補交的土地出讓金。
五、調整容積率的建設項目，不得提高建筑密度、降低綠地率。
六、鼓勵利用地下空間修建停車場、人防設施及儲物區，地下建筑面積不納入容積率計算。
七、房地產開發企業違反《國有建設用地使用權出讓合同》的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指標的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積或按現行市場地價補交土地出讓金。
房地產開發企業違反《城鄉規劃法》第四十三條規定，擅自改變建設用地規劃許可證的，相關執法部門須對其違法行為立案查處，在對超容積率的加建部分不影響總體規劃允許保留的前提下，開發建設單位應根據相關部門的處理決定，補交土地出讓金及相關規費，并接受相應罰款。
八、國土資源、建設、規劃、城管、財政、審計、房定等部門應密切配合、加強溝通，并將有關情況相互告知。凡發現開發建設單位提高容積率而未補繳土地出讓金的，一律依法查處，并停止辦理該宗地的建設工程規劃許可、施工許可、建設用地延期、商品房預售許可、竣工綜合驗收、房屋產權證書等手續，對該房地產開發企業依法暫緩年檢，并停止辦理該單位新開發項目的一切手續。
九、對違反規定擅自調整容積率的行政主管部門工作人員，依法依紀從嚴處理。
房地產調研報告7
當前，××中心城區房地產業發展減緩，出現了房屋滯銷、有價無市等現象。如何促進××中心城區房地產業持續穩定健康發展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
一、房地產業發展現狀
據國家發改委公布的統計數據顯示，今年1-7月，全國房地產銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%;在我國東南部某些地區，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應總量同比減少25.27%，供應的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。
××中心城區房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉、新余城區房價低10%左右。然而，1-8月，××中心城區商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%;成交金額27860.29萬元，同比下降59%。××中心城區樓市低迷，主要是由于全球房地產業發展滯緩、國家宏觀調控、媒體大肆宣傳、購買者理性應對持觀望態度等原因造成。
二、××房地產發展的依賴條件
房地產市場發展的原動力是工業化、城市化推進和居民收入增加，三者共同作用推動房地產市場發展。
1、工業化進程的快慢。工業化進程的快慢直接影響、限制房地產業的發展。一方面，工業化促進房地產其他動力要素的發展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產業發展等;另一方面，工業化與房地產息息相關，兩者相互促進，這種相關性在工業化由初期向中期邁進的加速時期表現得尤為明顯。美國經濟學家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產增加值占gdp比重達到40%-60%時，工業化進入中期。20xx年，××三產比例為22.23:50.25:27.52，第二產業比重首次突破50%，其中工業增加值占gdp比重達到42.9%。從數據上看，××已經進入工業化中期。
2、城市化進程的快慢。城市化進程的快慢與房地產業的發展狀況有直接的正相關性。一方面，城市化進程推動房地產業蓬勃發展;另一方面，房地產業的健康發展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強中心城區，繁榮房地產市場，出臺并實施了一系列舉措，從打造“江南生態休閑城市”到建設“中部地區最佳宜居城市”，從全面推進“三大戰役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程，從實施“一心三軸五組團”發展戰略到全面實施人口倍增計劃等等，中心城區發生了翻天覆地的變化。20xx年，××中心城區面積45平方公里，比20xx年擴大26平方公里;城市化率為35.62%，比20xx年提高10.82%。世界發展歷程表明，當城市化率在30%-60%時，城市化進程處于高速發展階段;當城市化高速發展時，房地產業也將高速發展。目前，××中心城區現有人口27萬左右，根據城市化發展人口5年倍增計劃，20xx年人口將達50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到20xx年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進程的加快，這一數字還將擴大。因此，××房地產市場 “低迷” 是暫時的，從長遠來看，隨著全國房地產業調整結束，××房地產業也必將迎來一個較長的快速發展期。
3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。20xx年，××居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉變為“居者優其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現在的2400元左右，××房地產業空前繁榮。20xx年，××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算)。依據國際統計經驗數據，當人均gdp在800-4000美元時，房地產市場將進入高速發展期。據此推算，××房地產市場正處于高速發展期。若按年均8%的gd增長率計算，達到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是說，××房地產市場快速發展還將持續14年。此外，由于××撤區設市時間較晚，居民消費的比重低于同等發展程度的城市，房地產市場發展的“黃金期”還將更長。
三、幾點建議
近期，國家陸續出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調0.27百分點，首次購買90平米以下住房契稅從3%-5%統一下調到1%。為使××房地產業發展盡快擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎上，建議從以下幾個方面激活房地產業發展。
1、繼續穩定房價 。××房地產業在理論探討、產業培育、企業發展、消費引導等方面都有二線城市的“后發優勢”，市場相對健康，其發展應以“穩定”為主基調。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進行調節，也可以成立房地產協會等民間組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導、鼓勵企業主動采取措施贏得市場，實現政府、開發商、老百姓“多贏”的格局。
2、控制供地規模。20xx年，××中心城區出讓土地面積1792.771畝，房地產市場投放量達到20xx、20xx、20xx三年總和，在一定程度上沖擊了房地產業健康發展。因此，要嚴格控制供地規模，房地產開發規模每年開發要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學合理的土地投放機制，按照“控制總量、協調發展”的原則，以銷定量出讓土地，維護房地產市場秩序。另一方面，要建立房地產聯席會議制度，由市政府分管領導主持，市政府辦、發改委、國土、城建、房產等相關部門參加，制定房地產開發年度計劃、土地供應計劃，確定開發建設規模、區域分布及結構比例、基礎設施配套建設項目。同時，調節城市投資規模，控制國民經濟和城市發展節奏，使城市土地資源配置和房地產業效益都達到最優化。
3、加大扶持力度。一是對房地產信貸資金實行區別對待。鼓勵和引導金融機構支持房地產業發展，對開發企業資質好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產項目，加大信貸支持力度。二是適度下調土地競買保證金的比例。根據不同地段、不同時期以及客戶情況，適當降低交易起始價。三是適當放寬項目開竣工期限。四是調整商品房預售許可條件。對開發企業完成項目用地的征地拆遷、建筑報建、開始房屋基礎全面施工、確定施工進度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預售審批手續。五是清理房產稅費。對房地產開發過程規費進行一次清理，沒有政策規定的堅決取消，能降低標準的盡量降低標準，能后置的盡量后置，能放開的堅決放開。
4、出臺購房優惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調購房首付比例。五是實行購房退稅或減免稅費。如對個人購買相應區域內普通商品房、存量房的`，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。
5、調整經濟適用房和廉租房政策。20xx年，××中心城區經濟適用住房建設總量為8萬平方米，銷售最高限價為960元/平方米，遠低于商品房市場均價。要調整經濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障范圍，做到應保盡保。
6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基于市場未定的預期，在一定的時期內，市場會保持穩定的供給量，政府持有土地對住房價格的穩定作用大于其他利好政策對住房價格的促進作用。在房地產市場暫時低迷時，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規劃擴建新增土地、城區內分散的閑置土地、無使用權人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統一儲備起來，以規避風險、延后開發，獲取土地增值收益，保護房地產業發展的穩定。
房地產調研報告8
就XX縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了全縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了全縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為全縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從全縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局、縣物價局于近期組織人員對全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。
一、房地產市場發展的現狀
近年來，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加快，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的形勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，全縣具有房地產開發資質的企業13家，注冊資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產開發投資累計完成18.7億元，先后建起龍山、環秀、玫瑰苑、環秀山莊、環秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規模小區19個，構筑了
以普通商品住房和已購公房為主的住宅結構，城區規劃內居民達2.7萬戶，住房建筑總面積241萬平方米，戶均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，20xx年度我縣實施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計發放租金補貼9萬余元， 62戶住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設和我縣城市化進程的推進打下了堅實的基礎；今年上半年，XX縣房地產業實現投資額1.3億元，施工面積28萬平方米，新開工面積8.7萬平方米，發放商品房預售項目5個，申請預售面積8.9萬平方米，其中住宅面積7.7萬平方米，共計692套，商業用房69套，建筑面積1.2萬平方米，實現稅費20xx余萬元，同時為社會增加就業崗位3000余個。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的支柱產業，有力拉動了社會總體消費水平的增長，同時房地產業的迅速發展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經濟增長注入了新的活力,成為帶動我縣建筑、建材、裝飾、運輸等相關產業發展的關鍵環節。
目前，XX縣房地產業正處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產市場供需兩旺的同時，全縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善，住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶樓房面積為主，90平方米以下的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的30％左右。
總體看，20xx年XX縣房地產需求增長速度將略低于前兩年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，全縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、城鎮化居民、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員等部分高收入群對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。20xx年是XX縣房價漲幅最大的一年，但從購房者購房的動機來看，全縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明縣內整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
房屋價格在經歷了20xx年爆增之后，政府出臺了一系列宏觀調控措施，積極實行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對土地和房產交易市場秩序的監督、檢查，實行穩健的針對房地產市場的專項調控政策，在今年全國經濟增長過熱的背景下，雖然目前市場觀望氣氛濃厚，但受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高、國民經濟增長等因素的影響，市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間，預計今后幾年房屋價格在略有上漲的基礎上將趨于平穩。
二、房地產市場發展存在的主要問題及原因
總體上說，XX縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：
一是住房供應結構不夠合理。住房供應與居民需求的矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應量不足四成，遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價。
二是住房保障體系和機制尚不健全。覆蓋全社會、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規劃已編制實行，但是經濟適用住房和實物配租制度尚未真正實施。
三是部分地域房價存在相對偏高現象。XX縣房價總體來說基本合理，但受地域、交通、人文環境的各方面的影響，地域價格差距較大，縣城中心區域房屋均價已近2700元，而縣城西南部地域樓房價格還在1800元左右，折合成本、地價等各因素，部分樓盤價格確實存在相對偏高的現象。
四是市場信息反饋機制相對落后。目前房地產投資額、銷售量、空臵率、房價收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項數據信息無法及時反饋，不能很好的為上級和領導的決策提供可靠的數據參考。
五是城市規劃建設與經濟發展和人民生活的需求相比還相對滯后。近年來，XX縣城市建設雖然取得了長足的進步，但在城市建設整體、區域規劃和長遠發展的角度上還存在著不小的差距，與全縣經濟發展和人民生活的提高相比還相對滯后。
六是住宅小區配套設施建設還不完善。部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社
會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
七是房地產市場監管力度不夠。由于宏觀調控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產市場形勢發展，部分開發企業的'自我約束機制不夠完善，還存在著想通過違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質量等方式提高企業利潤的問題。
八是房地產開發企業整體資質水平不高。現有開發企業13家，其中僅有1家是2級資質的開發企業，其余都是3、4級企業，因而群體資質水平不高；開發小區的品位參差不齊，住宅精品少，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
三、房地產市場發展的幾點對策
一是切實優化住房供應結構。針對XX縣房地產市場的開發現狀必須制定切實可行的住宅發展規劃，在控制非住宅及高價住宅的基礎上，著力增加中低價位普通商品房的供應比例，緩沖當前大戶型、高價房的單一供應結構的需求，嚴格落實建設部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房地產市場品種豐富，讓居民“購者有其屋”。
二是繼續完善住房保障制度。住房是人的一種基本權利，是一種最基本的社會保障，是黨和政府關注及改善“民生工程”的一項重要任務。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問題的基本途徑，應根據全縣實際制定發展目標，有計劃地推進，繼續加大對廉租住房保障工作的支持力度，擴大保障范圍，完善保障制度，強化政府責任，構建多層次的住房保障體系，努力做到應保盡保。
三是控制商品房價格非正常上漲。首先，要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系。
房地產調研報告9
為了向公司高層投資決策提供參考數據，同時為下一步的項目前期策劃工作準備基礎資料，投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對綿陽市區目標地塊開發所涉及到的自然環境、社會環境、開發環境、消費環境進行了初步的前期市場調查。通過考察現場、拜訪相關職能部門，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調查報告，供領導參閱。
第一部分目標地塊環境分析
第一節 目標地塊(財貿校地塊)環境分析
一、地塊位置及邊界：
地塊位于綿陽市涪城區濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設中的青年廣場，廣場面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬平米的水面；南臨一條規劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財貿校區道路），此路西邊為財貿校保留不搬遷的學生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
（詳見附圖一）
二、面積指標：
該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長130米，南邊邊長130米，西邊邊195米，北邊邊長220米。
三、地塊形狀：
地塊外型類似于一個不規則的梯型。東邊因緊臨青年廣場的環形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著物：
整個地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽發生洪澇災害時，地塊上沒有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質較結實。東邊距濱河南路7米處有座長100米、寬10米、高五層的教學樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一籃球場及兩個羽毛球場；其余地面均長著一些雜草。
五、 現有街道狀況
目標地塊周邊現沒有成型的商業街道，根據現場考察來看，此地塊的商鋪開發只能做濱河南路及青年廣場的地邊，以及原財貿校內道路。
六、 地塊權屬及相關情況
成都中盛實業發展公司在今年八月參加該地塊招標，通過其特殊的關系渠道及總規劃，獲得了該地塊的土地使用權（見綿國土函[20xx]136號）。中標總地價為￥2900萬元，63.6萬元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬元），按規定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉讓出來。據現場考察，此地塊現應是綿陽市五橋內最好的地塊。屬二級土地，市場地價應為80萬/畝。
第二節 周邊環境區位分析
一、 自然環境
（一）、自然景觀：
目標地塊位于三江匯合處，三面環水，涪江、安昌河河面較寬、水質優良；東西面富樂山公園及遠處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀；在建的青年廣場及濱河南路兩旁的樹木將會形成一片漂亮的綠化景觀，（廣場計劃今年11月份竣工）。
（二）、環境污染狀況
由于綿陽市定位為全國唯一的一座“科技城“，市區所有污染企業均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀優秀，
所以該地塊環境污染狀況良好。
二、 人文景觀
1、 緊臨目標地塊東側的青年廣場建成后將為目標地塊開發帶來一個較好賣點。
2、 在目標地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀使目標地塊的周邊環境大為增色。
三、 社會環境
（一）、人居環境
該地塊所處涪城區是綿陽市的經濟、政治、文化中心，企事業單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內。政府機關有市委、區委、區政府、公安、財政、學校、郵局、商場、賓館、醫院等單位。
各機關工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂，生活設施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。
（二）、社會治安環境
綿陽市整體社會治安情況較好，目標地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區等強力機關。地塊所處位置相對僻靜，緊鄰地塊西南側的“南河花園”時有小偷入室行竊的現象，同時地塊東側的.青年廣場修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風車輛時有經過。
（三）、商務狀況
由于綿陽市是一個副省級城市，商務較省內其它區市發達，加之目標地塊所處區域為該市的商務中心，其中商務中心大樓“新益大廈”距目標地塊1公里，區域內的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達80%以上，是當地入住率最高的賓館之一，為外來商務人員、旅游人員臨時投宿的集中地。
第三節 社區生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環路南段經過“南河花園”的道路，目前經過“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標地塊，隨著青年廣場的竣工，此路也將連通。
目前當地人均車輛數較多，街上過往的代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車，公用轎車數量較多，副局級領導的車子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據說該市的城市暢通工程居全國第二，（成都市居全國第七）。
經過地塊周邊的公交車線路有5條，其中5路公交車的起點站在距目標地塊的150米處的濱河南路。
2、 管網設施
由于目標地塊地處原財貿校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統完善，相對而言，寬帶網建設相對滯后，周邊小區居民通常使用電信撥號方式上網。
目標地塊及周邊社區原有的城市排污管道系統比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設備初期使用，沒有起到多大作用。但目標地塊以后的雨污排放問題不大。根據我們實地考察，污水提升泵站滿負荷工作時嘈聲不大，不會對將來的小區造成影響。
3、 市政單位
目標地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協、衛生局、民政局及涪城區各職能部門。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學，150米處有綿陽一中，該校近三年來初三畢業考試居全市第一，地塊南側安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點高級中學——“南山中學”；在南街幼兒園周邊有綿陽廣播電視局，綿陽晚報、日報社、市教委、涪城區黨校及新華書店。
5、 體育設施
緊鄰目標地塊東側有一大型休閑娛樂的“青年廣場”；地塊南側1200米處有目前綿陽市體育設施最齊全，檔次最高的“南河體育運動中心”，今年的“全國農運會”及即將舉行的“全國少數民族運動會”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統
由于目標地塊與傳統的繁華商業地帶較近，其周邊的各商業、銀行網點眾多，附近中行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、郵局都在其1000米范圍內。
二、生活配套設施
1、 商業服務網點
目標地塊距離較政府職能部門較近，但政府職能部門距綿陽市集中的商業中心尚有300米左右，所以目標地塊周邊300米范圍內的商業氛圍就沒有中心地帶濃，不過范圍內的日常生活品購買還是較方便，在建設路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區”內市政道路旁有一門診部及其個體戶經營的商業鋪面。一旦與青年廣場連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以內）。
2、 休閑娛樂設施
當地休閑娛樂較集中的街道在距目標地塊西側400米的紅星街及南河街上，一環路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經過目標地塊的濱河南路西側上有一少部分茶坊、美容室，但其經營狀況不理想。整體看來，這個區域內休閑娛樂設施不是很集中。
3、 醫療衛生設施
在目標地塊西側的一環路南段上有涪城區中醫院及市中醫院機關分院，綿陽市中心醫院距地塊只有600米左右，該醫院是綿陽市醫療設施最先進，市民最信得過的醫院。
4、 農貿市場
在距目標地塊西側300米處有一建設路市場，為較大型的農貿市場。
5、 住宿、餐飲設施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設路上的軍區招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是，上述設施從文字上感覺與目標地塊有一定的距離，但實際生活中，它們卻處在人們日常生活中能夠接受的活動范圍之內。
第四節目標地塊分析
一、 目標地塊價值分析
綜前所述，財貿校目標地塊應是可供選擇的地塊中居住小區開發最好地地塊，其優勢可以用“鬧中取靜”來形容。無論從其環境、交通、服務配套等都較完善，根據周邊規劃建設的不斷完善，住宅開發的價值較大。
二、成本分析
在目標地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車庫，將會導致建安成本大大增加，同時目標地塊周邊的商氣不足，商業鋪面的開發風險較大，相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場面的兩面。這樣也使項目投資風險進一步加大。不過經實際考察后，項目的實際建安成本沒有我們最初預算的那樣高，多層建安約500元/M2。
因綿陽的開發商較多，整個綿陽市地價被炒得很高，據國土局的葉先生講市區商品地產地價（凈地）大約為：
備注：
根據目標地塊的周邊情況及當地市民購房的習慣，該地塊只適于進行多層或小高層住宅開發。高層電梯公寓很難被市民接受。
房地產調研報告10
為了深入了解遼陽房地產市場起伏較大的原因，促進遼陽房產業的健康有序發展，按照20xx年-20xx年遼寧省遼陽市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，現就有關遼寧省遼陽市最近五年房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
經濟適用住房也是影響遼寧省遼陽市房地產市場的重要因素,廉租房建設起步較晚。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。遼陽市房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，遼陽市房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致遼陽市特別是遼陽市的房價起伏較大，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，遼陽市的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降xx%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，促成今年二、三季度遼陽房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：
一是20xx年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；
二是市場政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達xx92億元，居全省第二，較年初增加2xx億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了遼陽市房地產市場較快回暖。
2、區域發展不平衡，地區差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。同時，房價也存在較大差異。一些縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，遼陽市的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在遼陽市房產投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，遼陽市的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著遼陽市經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升。
20xx年以前，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年遼陽市城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。遼陽市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，遼陽市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年后土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟增長的貢獻。19xx年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從19xx年到20xx年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。19xx年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，19xx年到20xx年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到xx%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：
4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產稅收7xx6萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—xx月份，房地產營業稅入庫xx77萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—xx月份，房地產稅收總額6256萬元，較20xx年5349萬元同比增長16.96%。20xx年至今房地產稅收總額在不斷增長和活躍中。
此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
四、對規范我市房地產的幾點建議
促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。遼陽市房地產業近年來的迅猛發展，對于推動遼陽市經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。
為了加快遼陽市房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：
1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。
一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。
二是定時發布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對遼陽市的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產企業的監管。目前，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力；另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。
四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為。“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺“小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。
2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發；如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與遼陽市發展同步。遼陽市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。未來要使遼陽市房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入遼陽市，帶動遼陽市房地產更好地發展。遼陽市房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的'基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。
4、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。遼陽市開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和遼陽市經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。
5、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動遼陽市房地產業的健康有序發展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。
以上是對遼陽市20xx年至今房地產市場的一個大體調研和整合，在經歷過20xx年的全球金融危機后的遼陽市房產市場仍處于一個活躍的階段。房產建設面積、購買量、人均收入水平都保持在一個平穩的狀態，為了加大遼陽市房產市場的不斷上升，應總結過去的經驗，彌補過去的不足。
房地產調研報告11
一、鳳岡縣房地產業的起步、發展和壯大歷程
鳳岡縣房地產業是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經濟的發展而逐步發展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮建設步伐的優惠政策，為鳳岡縣房地產業的迅猛發展提供了強有力的政策支持，從而使房地產業駛上了持續、快速、健康發展的快車道。鳳岡的房地產業得以快速健康發展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優惠政策的出臺，為房地產開發提供了優越的投資環境，外地房開企業紛紛來鳳投資興業，本地房開企業發展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區如雨后春筍般涌現出來，縣城的人居環境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產業的發展是與近年來鳳岡經濟的發展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發展的一個明顯標志，房地產業已成為鳳岡縣經濟發展的支柱產業之一。
縱觀鳳岡縣房地產業近五年來的發展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由于經濟的不斷發展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策，成為房地產業快速發展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產開發企業紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產開發市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業得以蓬勃發展的終極原因。
二、房地產業的作用
一是極大地改善了城鎮人居環境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮規模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉一體化步伐。
二是拉動了經濟發展。據不完全統計，房地產業的發展可以拉動近二十個相關產業的發展，從而有效地推動相關經濟領域的發展，據統計，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產開發累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的稅費累計約為750萬元，該產業為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。
三是促進了社會進步。由于房地產業的發展，拉動了許多相關產業，從而為社會提供了諸多就業渠道，據統計，目前鳳岡縣在房地產業及其相關產業從業的人數約為800人，其中許多為企業下崗人員和農民，房地產業的發展緩解了就業壓力，增加了農民收入，為社會的穩定和廣大農村勞動力向非農產業轉移發揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。
三、XX至XX年鳳岡縣房地產業發展情況
1、行業發展情況
截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發的企業有11家（鑫發、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質開發企業（從暫定資質到三級資質不等），累計開發商品房達28萬m2（商品住房23萬m2，營業房5萬m2），商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2（其中住房7萬m2，營業房2萬m2），商品住房均價從最初的350元漲到現在的700元/m2，營業房均價從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。
2、XX年上半年開發銷售、交易、抵押情況
（1）XX年開發情況：XX年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。
（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。
（3）協稅護稅情況：嚴格執行稅收"一體化"管理規定，按規定搞好協稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。
（4）預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產開發銷售情況統計表
四、鳳岡縣房地產市場運行基本特點
1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現出供銷兩旺的勢頭。XX至XX年總開發量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業房約為5萬m2，營業房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。
2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關工作人員，企事業單位人員，經商人員和外出務工返鄉創業人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。
3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜于現在開發的商品房，促成了換房；二是致富農民向非農產業轉移，也促成了商品住房及營業房的銷售；三是存在少部分投資性和投機性購房；四是部分鄉鎮人員為了給子女提供一個良好的教育環境而不惜在縣城購房。
4、二手房交易量上升。由于商品房的開發建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無房戶、外出務工返鄉創業人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計數據來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發展滯后。鳳岡縣的商品房開發主要以普通商品房為主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。
五、對鳳岡縣房地產發展的幾點建議
1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發量，應該說，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業的健康發展會產生一定的'影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發完畢后，再視全縣經濟發展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場"井噴"現象的發生。
2、切實加強對房地產信貸市場的規范和監督，最大程度防范貸款風險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監督，引導和督促金融部門切實采取有效措施，防范金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險系數內健康發展。
3、加強宏觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產市常目前鳳岡縣房地產市場總體運行情況是良好的，但發布虛假廣告、面積縮水、物業管理滯后、簽訂霸王合同等不良現象，在個別開發企業中偶有發生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規范房地產市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業學習傳達了相關文件精神，并對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關部門緊密配合協調，針對鳳岡縣房地產開發中存在的問題，采取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業實現依法經營、誠信開發、規范發展。
4、積極引導消費者理性購房和開發商理性開發。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今后鳳岡縣的房地產開發應從規劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環境，又能有效節約和利用土地資源。
5、積極調整開發結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現。
房地產調研報告12
今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發投資逐漸向好，商品房銷售持續上升，政策效應進一步顯現。
一、當前我市房地產發展現狀
(一)房地產開發投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產開發投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。圖1 1-11月××市及縣(市、區)房地產開發投資情況1-11月房地產開發投資結構表
投資額(億元)
占開發投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產開發投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業營業用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產建設規模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業營業用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業營業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
二、房地產新政對市場影響的分析
1、房產新政累積效應得到進一步顯現。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關于調整市區房地產交易環節稅收政策》、《關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于促進我
市房地產業健康穩定發展的實施意見》、《關于促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行后已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。
2、房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產市場出現的房產投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場營銷策略，采取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。
三、當前值得關注的兩個問題
其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從市區商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的.上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。
四、促進我市房地產健康發展的幾點建議
1、加快政策調整，給予行業寬松發展空間。目前××市出臺的《關于促進我市房地產市場平穩健康發展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業發展環境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展一個寬松穩定的環境，為未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規范土地市場，引導房地產企業合理科學利用現有的可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等方面引導鼓勵社會投資，發展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產市場的平穩健康發展。
3、穩定就業和增加居民收入。房地產市場的發展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民收入和就業狀況對房地產行業的消費非常關鍵。
4、創造較好的房地產開發環境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。
房地產調研報告13
xx年貴陽房地產相關政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買自住房的最高貸款額度調整為50萬元。積極支持人才住房消費。經人力資源和社會保障部門認定的引進人才，可在一次性補繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優惠利率。凡棚戶區、城中村改造以及二環四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產權人購房，金融機構在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(公司)或經營，有合法營業執照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。
由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶區、舊城區改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產項目不會造成很大的影響。同時相關優惠政策正帶動整個貴陽市房產市場，如井噴式的發展。
貴陽典型樓盤分析
提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目，被譽為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬㎡，其中1230萬㎡住宅，200萬㎡商業，200萬㎡辦公，200萬㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口，據了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區改造項目，拆遷戶數21000多戶，拆遷面積400萬㎡，受到國家的領導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優越、開發成本低，房價明顯低于市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優惠政策影響，銷售明顯高于貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產市場。經走訪調查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/㎡，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價格低于市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區，是西南地域唯一集溫泉養生、游樂度假、商務休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態綜合型高端地產項目，未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場、室內滑雪場、海洋館等。區內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業，70萬平方米大型生態辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態與科技試點項目，
使用同層排水、風力發電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監測管理系統、戶式垃圾處理等先進高端技術。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據了解，該項目總銷售量占貴陽房地產市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產品也是未來市場的發展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術加完美的規劃設計。 綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特征顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的'大盤將推出大量新房源外，多個響當當的實力的開發商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產品品質，走與超大盤不一樣的差異化產品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發城在逆市中實現了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質優越的住宅產品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當地房地產的支持起主導作用，加之當地房地產政策相對寬松，尤其是減免契稅等優惠政策。2、國家的領導人親臨市查，要求大批改造棚戶區和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發展城市，外來人口和當地人口居住需求量在不斷上升。
3、其它樓盤分析
(1)天譽城：由貴州譽浚房地產開發有限公司開發，該公司隸屬廣州天譽臵業控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規劃面積15.6萬㎡，總建面58萬㎡，33層、38層超高層，總規劃戶數4754戶，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學，超市，餐飲，休閑會所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區門口還有公交車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業街，增加配套的同時，也將住宅退后，與交通干道隔絕開，其完善的配套也創造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經入住，三期已封頂正在認籌，銷售均價：5000元/㎡，認籌優惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。
分析：該項目優勢：位臵優越，交通便捷，小區配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環山，樓盤整體空間局促。
(2)中大國際廣場：項目處于貴陽云巖區大營坡鹿沖關路，金陽新區與老城區交匯處，由貴州本地企業貴州中大房地產開發有限公司開發，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心，新型居住、生活、商業平臺，擁有20xx多戶高品質住宅，近70000平方米商業體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場，目前該項目已
經建成，并成功引進沃爾瑪超市，屬于現房銷售。住宅銷售均價：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業銷售價格：2萬/㎡至3萬/㎡，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。 分析：該項目優勢：屬于城中心樓盤，位臵優越，商業完善，商業價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，并且選引進商業部分，待商業成熟完善后，帶動住宅銷售。
房地產調研報告14
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內最高點為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現轄9區4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優越的自然環境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結構、布局、主要行政區域劃分
西安市現轄9區4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區和藍田、周至、戶縣、高陵4個縣；共50個鎮， 52個鄉，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區居委會。
3、西安城市規劃及未來發展前景
3.1、西安城市性質
西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區重要的科研、高等教育、國防科技工業和高新技術產業基地。
區位優勢明顯，是西部地區重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經濟區域的結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿業在區域經濟中都具有重要地位。西安已形成以國有商業銀行為主體，多種金融機構并存和共同發展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構成的金融市場體系和由銀行監管、證券監管、保險監管構成的金融監管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結構、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經濟帶，在隴海線北部發展臨潼國際旅游區；向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規劃建設西咸共建區；向南，保護和合理開發利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區結合經濟開發區擴展，形成裝備制造業為主的產業區。
二、西安市房地產市場發展概述
1、西安市房地產市場發展歷程
城市的發展必然與房地產的發展密不可分，在西安房地產的發展過程中，無疑也會經歷一個漫長的規劃、建設及不斷改善的演變歷程。總體來講，西安城市房地產發展大致可以分為三個階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價值為導向的理性開發階段。
① 80年代中期－90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進，房地產市場從結合舊城改造進行綜合開發，由企事業單位集資統建逐步進入到商品房開發建設階段，住房分配制度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發商銷售的全產權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產市場處于改革和探索的史前時代。
② 90年代初期－90年代中期
當住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區房地產市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產品上體現的尤其強烈和明顯，較有規模的樓盤相繼誕生，西安的房地產開發處于探索階段。
③ 90年代中期－90年代后期
時代特征：隨著西安高新開發區改善園區投資環境、推動產業結構調整的配套建設，推動西安市場一大批房地產企業開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產開發競爭加劇，開始注重市場定位、規劃設計，注重功能與環境質量，探索創新，憶經迅速從單純建造房屋發展到對建筑、對環境的開發利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環境、管理等質量全面提高。這期間，紫薇地產在成功開發紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設部評為西北首家“國家康居示范工程”，標志著西北最高科技含量小區的`建成。
④ 20xx年－20xx年
時代描述：房地產開發已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標準、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民
購房多目標選擇，對細節要求越來越高。期間，宏觀政策調控使市場得以規范化發展，20xx年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產商的進入，市場越發活躍與理性。這期間的產品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經濟性和耐久性等綜合特點。
⑤ 20xx年起到未來3－5年時間
時代描述：進入20xx年，西安市場風云變幻，經過房地產新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，留下的企業會有更好的機會，市場也將更加規范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產品的要求會更高，要求房地產商更加重視產品質量和產品個性的研發，增加產品附加值，創造多元化的經營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內強勢房地產企業開始搶占市場，未來房地產市場的激烈廝殺已經初見端倪。經過房地產新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，競爭加劇，市場的成熟和行業的成熟，讓房地產利潤空間越來越小而趨于合理。專業化公司將依據自身實力降低開發成本，獲取利潤。
房地產調研報告15
南京房地產開發投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。xx年南京房地產開發累計投資額445、97億元，同比增長27%，20xx年1—2月房地產開發完成投資額77、2億元，同比增長41%。xx年以來平均銷竣比為2、64，xx年全年呈現供不應求的局面，但是xx年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點論的影響。
xx年1—2月份商品房銷售均價為5331元，同比xx年2月份增長10、1%，相比xx年全年銷售均價增長0、5%，但是比較xx年末的銷售均價略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年前兩個月成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩，較xx年同比有所減少。xx年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40、2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比xx年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應相比xx年減少135萬平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
一、xx年以來南京商品房銷售情況，xx年，南京市商品房全年銷售額為603、51億元，銷售面積1137、88萬平方米，銷售均價為5303、8元/平方米，其中住宅全年銷售額533、42億元，銷售面積為1064、52萬平方米，銷售均價為5011元/平方米，現房全年銷售額為77、58億元，銷售面積為190、27萬平方米，銷售均價為4077元/平方米，期房全年銷售額為455、84億元，銷售面積為874、24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
xx年1—2月份南京市商品房銷售額為24、74億元，銷售面積46、41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比xx年2月份增長10、1%，相比xx年全年銷售均價增長0、5%。其中住宅銷售額為20、61億元，銷售面積42、63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長16、23%，現房銷售額為2、05億元，銷售面積為4、37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22、2%，期房銷售額為18、56億元，銷售面積38、26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27、83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看，xx年南京商品房銷售均價呈現穩步上漲態勢，但是xx年末到xx年初房價有略微的下降。
從每月銷售量來看，xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年初可能受淡季因素和房地產拐點論影響，成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年以來，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到xx年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38、9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32、9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米，浦口板塊成交約12、44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的`高尚住宅區，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費群體，xx年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8、7萬平方米，占全市總成交量的14、8%。
二、南京各區域主要在售樓盤根據搜房網提供的信息，南京各行政區域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區，江寧區是南京高新技術開發區，環境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區房價相對較低，環境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預計江寧區的房價會有較大升值空間。
三、南京未來兩年住房建設計劃，根據南京市住房建設計劃，xx年南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房（含廉租房）約240萬平方米，比xx年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。xx年南京廉租房建設計劃投入資金3、6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。xx年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比xx年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。
xx年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比xx年的850萬平方米有所下調，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實90/70政策;經濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平;中低價商品房（含限價房、拆遷復建房）可上市供應總量為60萬平方米，比xx年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3、4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。xx年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比xx年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續活躍。xx年南京市住房建設計劃總量與xx年大致持平。
總的來或，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應相比xx年減少135萬平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
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