土地流轉調研報告
隨著社會不斷地進步，我們都不可避免地要接觸到報告，不同的報告內容同樣也是不同的。我們應當如何寫報告呢？以下是小編為大家整理的土地流轉調研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
土地流轉調研報告1
土地是農業發展最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障。改革開放以來，實行家庭聯產承包責任制，使農村土地的經營權從所有權中分離出來，曾極大地促進了農業和農村經濟的發展，但隨之也產生了一些矛盾與問題，近年來顯得尤為突出。隨著農村改革發展的快速推進，在穩定家庭承包經營的基礎上，以市場為導向，堅持“依法、自愿、有償”原則，鼓勵土地合理流轉，是整合農業生產要素、促進農業產業化發展的有效途徑，是促進農業專業化、規�；洜I的現實選擇，將有力推動我縣農業產業化發展和城鎮化建設進程。
一、我縣土地流轉基本概況
我縣有農業人口31、87萬人，勞動力16、73萬個，耕地總資源58、45萬畝，二輪延包時，全縣農戶共承包土地48、66萬畝。據不完全統計，截止20xx月12月底，全縣登記流轉土地面積4180畝，涉及農戶1452戶。通過調查，我們發現，全縣農村土地流轉呈現如下特點：
�。ㄒ唬┝鬓D方式多樣化
從全縣土地流轉情況來看，轉包、轉讓、出租、入股等多種流轉方式并存。
一是轉包（含代耕滿一年的），大部分外出務工家庭采取了這種方式。即原承包戶將承包地全部或部分轉包給轉入戶，轉包條件和利益關系雙方達成口頭協議，也不經過發包方，只是一年一定一結算。具體數據暫時無法統計。這種流轉期限的不固定性，容易造成轉入方的短期行為，對土地進行掠奪式經營。
二是租賃，采取這種流轉方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉青龍嘴村、干壩村，高羅鄉九間店村、埃山村470戶農民將736畝土地承包經營權出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地；曉關鄉茶葉加工大戶龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優質茶葉基地200畝。農戶每年可從中獲得350—500元／畝的租金收入。采用這種流轉方式，讓轉出方收入比較穩定，但未考慮到價格因素給收益所帶來的影響。
三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉酉源蔬菜專業合作社吸收青龍嘴村100戶農戶400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項，農戶每畝可獲得800元純利。這種流轉方式，將農民與企業（合作社）聯成利益共同體，農民受益較大，但其收益受企業（合作社）的經營狀況影響較大，農民對此持觀望態度。
四是轉讓，登記面積274畝。如萬寨鄉移民通過轉讓從當地農戶手中獲得土地承包經營權，從而擁有穩定的生活來源，當地農戶在轉讓土地承包經營權時，已經有比較穩定的非農收入，通過轉讓土地承包經營權后，又得到了經濟補償用于擴大二三產業。通過轉讓，解決部分土地二輪延包后移民搬遷無土地耕種的問題，維護了社會穩定。
�。ǘ┙洜I模式多元化
我縣農村土地流轉面積總體雖然較小，但蘊育出了適合本地實際情況，符合經濟發展規律的一些農業規模經營模式：
一是專業合作社經營模式。全縣共有各類農村專業合作社 54個 ，其中種植業專業合作社49個。如李家河鄉二虎寨村精品柑桔白柚專業合作社，流轉500多畝土地用于規模經營。
二是農業公司化經營模式。農業產業化龍頭企業圍繞建立農產品原料基地，采取公司+基地+農戶的形式組建有限責任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉270畝發展苗圃基地。
三是專業大戶經營模式。全縣種植面積在50畝以上的經營大戶50多戶，流轉面積達4000多畝（流轉面積末完全登記）。如李家河鄉燕子溪村農民朱道，流轉土地80畝，用于種植柑桔。
�。ㄈ┌l展效果明顯化
近年來，隨著農村勞動力向二、三產業轉移，農村土地流轉規模不斷擴大，幾十、幾百畝集中成片流轉呈上升趨勢。農村土地合理流轉，促進了土地資源的優化配置和合理利用，提高土地產出率。
從調查的情況來看，業主把土地主要用于發展果園、蔬菜、藥材和農產品深加工原材料生產基地，對發展適度規模經營，推進農業產業化發展起到了示范作用。如李家河鄉二虎寨村村民譚紹榮，20xx租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災害后仍然采摘白柚兩萬多個，進入豐產期后，年均可采摘白柚20萬個，收入可達30多萬元；種植大戶黃禹福，在椿木營鄉租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動周邊農戶200多戶，發展蔬菜2800多畝。目前，在大戶示范、基地帶動下，全縣已發展煙葉 72990 畝，茶葉 78390畝、水果 95130 畝，藥材 53280 畝，農業產業化已初顯規模。
二、我縣農村土地流轉存在的主要問題
1、思想認識不到位，思想觀念亟待轉變。一方面，部分干部存在怕麻煩的思想，不愿意引導農民進行土地合理流轉，對土地合理流轉的重要性和必要性認識不到位。另一方面，許多農民對土地的所有權、承包權和經營權三者之間的.關系模糊不清，對土地流轉的相關政策了解不多，擔心因流轉而失去承包權和收益，寧可粗放經營，也不愿輕易流轉。
2、流轉機制不完善，流轉信息不暢通。缺乏中介服務組織和土地流轉平臺，土地流轉的供求信息不能及時有效溝通，轉出方找不到轉入方，種植大戶和產業業主難以集中成片流轉。
3、盲目注重當前利益，隨意改變流轉土地農業用途。有的借土地流轉之名隨意改變土地的農業用途，基本農田不能得到有效的保護；有的流轉耕地未能落實相應的復耕措施，掠奪式經營方式仍然存在。
4、缺乏相應的資金政策配套，土地流轉需求動力不足。農業生產投資量大，農作物生產周期長，見效慢，當前農業規模經營缺乏相應的資金、政策配套，難以調動生產大戶進行規模經營的積極性，阻礙了土地承包經營權流轉的步伐。
5、 轉移勞動力就業不穩定，影響了農村土地流轉進程。目前，土地對農民兼有生產和社會保障雙重功能，當農民非農就業能力低時，種地仍然是農民謀生的首選之計。即使進行流轉，期限也比較短，導致有的轉入方采取短期經營行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規模化經營和產業化經營。
三、鼓勵土地合理流轉，發展我縣農村土地適度規模經營的建議
�。ㄒ唬└愫眯麄靼l動，統一思想認識
認真學習、宣傳、貫徹黨的十七屆三中全會精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產業的發展，堅持“依法、自愿、有償”原則，加強對土地流轉的正確引導，破除基層干部“怕找麻煩”的顧慮；加強土地流轉政策的宣傳，引導群眾轉變“自給自足”的生產理念，樹立“規模經營、共同發展”的思想；加強土地流轉典型事例的宣傳，創造良好的輿論環境。
�。ǘ┙⒎⻊阵w系，規范流轉行為
推進土地流轉，發展土地適度規模，應建立“政府搭建平臺，業主選準項目，中介搞好服務，農民共同發展”的土地流轉體系。
1、建立健全組織領導體系。堅持以產業為依托，以業主為主體，發展土地流轉中介服務組織，搭建土地流轉交易平臺，做好土地流轉政策咨詢、信息發布、供求登記、土地評估等服務工作，為土地流轉提供全程服務。
2、建立健全政策支持體系。制定相應的激勵措施，在資金、技術、稅收等方面給予優惠。一方面，引進有實力的農業龍頭企業、種植大戶、社會資本到我縣投資經營，另一方面，培育本地懂技術、有管理經營能力的種植能手承包經營。如對連片成塊進行土地流轉和規模經營的農用地，建議將其優先列入土地整理、基本農田建設等項目中去，對經營業主按其經營規模的大小給予一定的獎勵扶持等，提高其規模經營的積極性，從而推行土地產業化、規�；⒓s化經營，發展現代農業。
3、建立健全監督管理體系。首先要規范土地流轉合同文本，確保流轉雙方利益得到有效保護，不形成遺留問題，維護社會穩定。在現有流轉合同的基礎上，建議將土地流轉費用以實物為參照物進行折價，可以避免因物價上漲或下跌而導致流轉雙方利益受損的現象出現；明確土地流轉后到期還地于民時，歸還的方式、面積等，解決土地流轉整理后原有土地四至界限被打亂而無法復原的問題。其次加強土地流轉后用途的監管。相關部門要做好協調配合，對流轉后擅自改變農用地用途的，要堅決予以打擊，保護耕地資源。三是建立健全農村土地流轉檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實。
4、建立健全調解仲裁體系。流轉主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉矛盾糾紛范圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質具有多元性、糾紛的原因具有復雜性的特點，要求必須有一支業務素質較高的仲裁人員，構建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機制，以期為化解全縣農地流轉糾紛提供新的路徑。
5、建立健全社會保障體系。沒有土地，農民就缺失安全感，而要讓農民解除后顧之憂的基礎就是社會保障。對自愿進城的要在就業方面提供扶持，加強技能培訓，提高就業能力。對遷居城鎮，并放棄了承包地、宅基地的農民，低收入家庭應享受城市最低生活保障；在戶籍制度上應消除城鄉差別，讓農民進城后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫療、住房、養老，至少能保證農民進城的基本生活。
�。ㄈ┌l展合作組織，促進規模經營
發展農民專業合作經濟組織，鼓勵農民以土地承包經營權、入股，提高農民組織化程度。
一是催生新型市場主體，推進農業標準化生產，發展規模經營。
二是農民可以通過土地入股參與分紅得到收益，并讓轉出土地的農民成為新生產業主體的農業工人，獲得土地收益與工資雙重收入。
三是可解決其外出務工時家中留守老人、留守兒童等社會問題。
�。ㄋ模┩七M城鎮建設，促進勞力轉移
不斷提高城鎮化水平，使已轉移勞力擁有穩定的非農收入來源，從而實現農村土地合理流轉，推進全縣農業生產的規�；�、產業化、集約化經營。通過“陽光工程”等項目對農村勞動力進行轉移培訓，提高農村勞動力素質，增強農村勞動力就業層次，加速農村勞動力轉移步伐，帶動農村土地流轉，實現“人走在先，流轉在后”的目標。
土地流轉調研報告2
土地流轉是當前深化農村改革的重要課題。為了解我縣土地流轉現狀，探索建立規范、有序的土地流轉機制，我部組織人員先后到新城、池江、**、黃龍、浮江、吉村、**鎮等7個鄉鎮17個行政村19個村小組，采取座談、問卷、實地察看等形式進行了深入調研。現將調研情況報告如下：
一、我縣當前土地流轉的基本情況和形式
我縣農村土地流轉始于第一輪土地承包期，但在1998年農村土地第二輪承包之前土地流轉只是個別現象，此后土地流轉才呈現出較大的規模，并以較快速度發展。20xx年縣農業部門對全縣農村耕地流轉情況進行了一次調查統計，根據調查統計結果，全縣有51282家農戶，共承包耕地145566畝，截止20xx年12月全縣共發生耕地流轉面積18956畝，占總耕地面積的13.02%，其中農戶自發流轉18176畝，占95.88%。
這次調研組調查的17個行政村19個村小組，共有農戶814戶，承包耕地面積3897.43，其中發生流轉行為的有325戶，占到39.92%，耕地流轉面積1432.82畝，占36.76%。流轉的形式，主要有以下五種：
（一）代耕。因外出務工等原因，無勞力耕作，將土地以口頭協議形式委托親友、鄰居耕種，這種流轉大多是臨時性短期行為，隨機性較大，農民一旦返鄉，土地自然交回本人耕種。這是當前我縣土地流轉的普遍形式。分析原因主要是進廠務工的時間長短、待遇好差無定數，因此流轉的期限多在1年左右。這種不放棄土地承包權的流轉形式占整個流轉形式的27.11%。
�。ǘ┺D讓。有兩種情況，一種是全家外遷戶將土地交回村集體，由村集體將土地經營權重新發包給他人；另一種是部分人均耕地面積多的村組，農戶當時為了減輕農業稅，把一些邊遠、不易灌溉的排田、坑田的經營權永久性轉讓給他人。如吉村鎮中村20xx年一次性把280畝排田轉讓給果業專業戶用于臍橙開發。
�。ㄈ┺D包。即農戶在承包期內，自找對象，自行協商權利義務，自定轉包期限。有二種情況，一種是無償，農戶將種不了或不愿種的土地轉包給愿意種的農戶。這種流轉形式多發生在父子、兄弟及親朋好友之間，一般期限較短，流轉面積較小，不經過集體辦理任何轉包手續，原承包關系不變。另一種是低償（每畝50-100斤稻谷）轉包給愿種又種得好的能人，如池江鎮團口村沙背上村小組種田能手劉太陽承包本村民小組耕地126畝，用于全程農機化種植水稻，并計劃逐年增加到500畝。這種流轉形式占該村小組流轉戶的48.6%，占該村小組流轉總面積的77.13%。
（四）租賃。集體或農戶將土地經營權租賃給企業、單位和個人，用于發展開發性農業，經營者一次性或分期付給集體或農戶一定的租金。這種形式流轉的土地一般是交通方便和容易連片開發的耕地或難以發包的棄耕地或荒山荒坡地，流轉期限較長，履行租賃合同或協議手續。如**鎮二塘村，20xx年將連片的600畝耕地，以每畝年500元租金租賃給**興邦公司種仙人掌。又如池江鎮板棚村20xx年將500畝荒坡山地租給莊下村張節科等人搞農莊立體開發，現已種臍橙300畝，開發魚塘180畝，年出欄生豬8000頭，在張節科的示范帶動下，板棚村農民興起了種果高潮。這一成功實踐說明，土地流轉為開發利用土地資源，擴展企業發展空間創造了條件。
�。ㄎ澹┗Q。為了方便耕作與管理或發展某項專業性生產，通過自愿協商的辦法，將地塊相互交換經營權，兌換條件由雙方商定或村集體或親戚朋友出面調解，土地的承包權不變，流轉期限具有一定的周期性。這種形式通過土地互換不僅解決了地塊零散、不便耕作與倒茬的矛盾，還克服了統一布局規模經營的困難。如**鎮長里村，20xx年為發展規模養殖，村民自發規劃幾條低產垅田60畝，通過養魚戶與種地戶的地塊調整兌換，解決了規模養殖問題。采用互換流轉的辦法，該村共開發200多畝水面搞規模立體養殖。
二、土地流轉的主要成因
一是主要勞力外出務工無力耕作。從調查情況來看，所調查的村組外出務工人數均在20-40%之間，而且外出的大多數是青壯年勞力。農村家庭主要勞力外出務工后，留守在家的老人、孩子或婦女無力耕作全部土地，把部分土地委托親友代耕或無償或低回報轉包給鄰居耕種。
二是種植大戶或能人擴大種植規模�；ɑ�、臍橙、蠶桑、甜玉米、水稻、養魚等種養植大戶為擴大規模，通過與周邊農戶協商，達成土地流轉協議，如吉村鎮沙村的養蠶專業戶曾慶紅經過多年發展，積累了豐富經驗和一定資金，去年一次性租下100畝土地用于發展蠶桑產業。
三是農業龍頭企業連片開發需要。一些農業龍頭企業為了方便管理，一般都要求有連片開發的土地，如**鎮引進的**興邦公司，已租賃當地農戶連片土地600畝用于種植食用仙人掌。
三、土地流轉中存在的問題與原因
從調查的情況看，目前我縣農村土地經營權的流轉基本處于初始探索階段，盡管出現了多種流轉形式的典型，對促進生產要素的優化組合，提高土地利用率，解決人地矛盾和發展規模經營起了積極作用，但也存在一些應引起注意與防范的問題。
（一）土地流轉宣傳不到位。一些鄉鎮政府沒有把推進農村土地流轉放到推進農業產業結構調整和增加農民收入這個大局來認識。對土地流轉政策的'宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區，主要表現為一些農戶和部份土地承包業主對推進土地流轉還存在"三怕"：一是部分農民怕土地轉包出去后，自己喪失了土地經營權，沒有了生活的最低"保障線"，因此部分農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。二是部份業主怕政策不穩，政府收回土地承包租賃權是一句話的事，不敢大膽投入。三是部分業主怕市場前景不佳，承包無效益，不敢大規模搞開發。
（二）流轉管理機制不健全。當前土地流轉大都是群眾的自發性行為，缺乏約束力和規范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務，制約了土地流轉的規模和速度。一些鄉鎮和村組沒有認識到土地流轉的重要性，在工作中還存在不作為的現象，從調查中了解到，如果租金適當，有相當一部分農戶還是愿意把土地拿出來流轉的，而且各地也有一些種植大戶想擴大規模，但是到目前為止，縣鄉二級還沒有出臺一個比較健全、完善和規范的土地流轉制度和辦法，更沒有一個土地流出、流入的信息平臺和市場環境。主要原因是一些基層干部及有關部門對土地流轉的意義認識不足，對流轉的范圍、程序、補償標準、配套政策、管理措施研究不夠，對流轉中存在的苗頭性問題沒有引起重視，工作缺乏主動性和超前性。
�。ㄈ┩恋亓鬓D行為不規范。主要表現：一是交易自由化。目前農村土地流轉，特別是農戶之間的轉包轉讓，多數情況是私下協商交易，一方將多余的或不愿種的土地讓給另一方耕種，雙方確定轉包轉讓期限、應承擔的義務或補償標準，很少通過村組干部出面協調，也不簽訂轉包或轉讓手續。農民之所以這樣做，是認為這種做法靈活、方便、簡捷，怕依法履行手續后不易更改，因而農戶自發流轉積極，依法流轉被動。二是流向不合理。由于集體缺乏管理與規范，土地流轉出現流向不合理的傾向，沒有向規�；⑿б婊a業化流轉。三是流轉權屬與用途不清晰。土地經營權的每一次流轉，都是對土地使用權的重新界定，這種界定必須以明確權屬為前提，以法律為依據。但在調查中發現一些業主借土地流轉改變了土地所有權的性質（借土地流轉變為自己長期所有）和土地的農業用途（如租用農田改魚塘、種果樹等），致使合同不合法。從而形成農民與承包戶間的矛盾，嚴重的甚至會造成新的社會矛盾，阻礙土地流轉進程，影響農村穩定。四是不在期限內流轉。一些承包者借農民不了解"土地管理法"和"農村土地承包法"，違法違規簽訂一些"官司"合同。
�。ㄋ模┩恋丶辛鬓D難成片。當年土地聯產承包分地時，大部分地方都是把全村、組土地按好、中、差分等級后平分到各家各戶的，導致每家每戶的土地分散，單位面積內土地戶頭多。這種現狀對土地的規模流轉產生較大影響，有的連片租用10畝地就要跟十幾戶人打交道，一戶、兩戶談不好就影響整片土地的流轉，這種土地分戶經營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間的矛盾制約了規模經濟的發展。如新城鎮想引進甜葉菊、黑玉米等幾個農業項目都是因為租不下連片土地而放棄的。另外，地塊分散也是制約農機推廣的主要因素。
�。ㄎ澹┩恋匾幠Ａ鬓D難融資。大面積承包土地從事高效農業開發需要較大的資金投入，而土地承包大戶一般沒有貸款擔保單位，又不能將土地使用權作為貸款抵押，因此很難從銀信部門貸到款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進資金，致使部分業主在土地開發上存在嚴重的資金困難，規模難以擴大，效益難以提高。如池江鎮池江村的張鶴謄想規模種植100畝芋荷，團結村的劉太陽想再擴大100畝（已有126畝）水稻，新城鎮蓮塘村的吳至波想推開一條坑的垅田養魚，吉村鎮沙村村的羅春林想擴大規模種桑養蠶都苦于沒有資金。
四、加快和完善土地流轉的幾點建議
土地經營權的流轉，是一個新的課題，也是黨在農村一項政策性很強的工作。針對土地流轉存在的問題及未來發展趨勢，我們認為，要加快農村土地流轉步伐，使之走上規范健康的軌道，應采取以下對策。
�。ㄒ唬┙夥潘枷朕D變觀念，切實解決好認識問題。土地流轉是農村產業結構調整的重點內容，是實現規模農業、效益農業，推動農業產化經營的前提和基礎。土地是最基本的生產要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問題，打破阻礙土地適度規模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統的小農經濟意識，摒棄"搞土地流轉就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想觀念，牢固樹立發展的觀念、創新的觀念、市場的觀念、效益的觀念，正確處理短期利益和長遠利益的關系，充分認識到承包權和經營權相分離是必然的趨勢。其次，政府要切實轉變觀念，要把土地流轉放到推進農業產業化經營和發展農村經濟這個大局來認識，正確引導規范，強化服務意識，改進工作方法，切實將農民的積極性保護好、發揮好、引導好。同時要積極開展試點工作，及時總結典型和成功的經驗，向農戶推廣和展示土地流轉所帶來的好處。
�。ǘ┘訌娨龑�，切實解決好土地流轉的管理機制、服務機制問題。正確引導和規范是加快土地流轉速度的關鍵。為此，要進一步建立健全土地流轉的管理機制、服務機制，促進土地流轉的健康快速發展。先進地區的經驗表明，組建土地流轉服務中心，用市場化手段規范土地流轉，是促進土地規模流轉，提高土地經營效益的重要途徑。針對我縣土地流轉的實際情況，建議以鄉鎮為單位，每個鄉鎮組建一個土地流轉服務中心，形成鄉鎮流轉服務中心、村級流轉服務站、組服務員三級服務網絡，其中鄉鎮土地流轉服務中心2-3人（成立之初可由鄉干部兼任），主要職責是為全鄉鎮農村土地承包經營權流轉提供政策和法律咨詢等服務，發布土地流轉信息，組織協調跨村、跨鄉和大規模土地流轉，建立全鄉（鎮）土地流轉檔案；村土地流轉服務站1-2人（可由村干部和村組農資經營點業主擔任），主要職責是將各組服務員收集的土地流轉供求信息匯總、發布，協調本村土地流轉，對土地流轉合同的訂立、變更進行鑒證，建立本村土地流轉檔案，并將本村土地流轉情況報鄉鎮服務中心備案；組服務員1人，一般由村小組長擔任，主要職責是負責做好本組土地流轉供求信息的上戶調查、收集，登記需轉出的土地面積、方位、等級、意向價格等，信息匯總后上報村土地流轉服務站。鑒于目前土地流轉尚處在起步階段，市場發育還不成熟，建議土地流轉服務中心暫定位為政府領辦的非營利事業性中介機構，暫時與鄉鎮農服中心合署辦公，免費為農民提供土地流轉服務，待土地流轉市場發育逐漸成熟，再逐步推向市場，與政府脫鉤，成為純社會性中介服務組織。
�。ㄈ┘訌姽芾斫∪贫龋袑嵔鉀Q土地流轉的規范問題。農村土地流轉是一項新事物，各級各部門要加強管理和指導。一是要規范土地流轉程序。堅持農戶申請、選擇對象、雙方協商、簽定合同，服務中心鑒證，并報村、鄉鎮管理部門備案的土地流轉程序。二是規范土地流轉合同。土地流轉合同要明確流轉的形式、流轉土地的面積、質量、年限、用途、流轉費、復耕費的標準及支付方式、當事人雙方的權利義務、期滿后地上附著物的歸屬、違約責任等。委托流轉的要有委托書，受托人只能在委托的權利范圍內行使權利。對土地流中形成的合同、協議等，要整理歸檔。三是規范鄉鎮、村、組和鄉鎮、村、干部參與土地流轉的行為。鄉鎮、村、組和鄉鎮村組干部不得以任何名義強迫農戶土地流轉，要積極做好土地流轉的管理與服務，對土地流轉的具體內容要進行審查、監督，防止集體土地權益流失，防止經營者損害生態和生產環境，搞掠奪式經營或隨意改變土地用途，以維護農民的合法權益，使土地流轉走上健康、有序、規范、法制的軌道。
�。ㄋ模┛茖W規劃統籌安排，切實解決好土地流轉的規模問題�，F代經濟越來越朝著規模經濟的方向發展。沒有規模，就沒有效益，也就沒有市場競爭力。加快土地流轉速度，突出規模效益的關鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規模的問題。解決土地流轉規模問題，()首先，鄉村兩級要按照本地農業結構調整的要求，圍繞培育適宜本地的主導產業和優勢項目，精心制定土地生產經營規模的規劃。其次，要做好"四荒"土地的調查和統計，在此基礎上超前規劃，合理安排，要在耕地的深度開發，非耕地的廣度開發上下功夫。第三，要在充分尊重農民自愿的基礎上，以土地中介服務組織為載體，對擬流轉的土地集中統一管理，有目的地篩選出適宜本地的生產經營項目，采取統一規劃和開發。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發揮農民、業主的主動性和積極性，依托資源優勢，發揮比較優勢，突出土地流轉的規模經營，體現規模效應，以提高土地流轉的綜合效益，促進土地合理、有序流轉。
（五）加大資金扶持，切實解決好業主開發資金匱乏問題。生產啟動資金匱乏是阻礙土地流轉進程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一要加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規模開發，比較效益高，優勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門要給予貸款支持。二要積極向上爭取專項資金。政府要加大農業資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業、規模農業的優先投放資金。三要通過公司、業主的投入解決資金問題。采取承租反包、購買土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業主和農戶共同投入資金開高效農業、特色農業，從而降低業主和農戶風險，有效解決土地流轉資金難的問題。四要建立土地流轉風險基金，確保流轉合同兌現。租賃承包農民土地的企業、業主，應按實際用地面積交納一定資金建立土地流轉風險基金，政府也注入一定資金，實行專戶儲存，全縣統一管理，如遇企業破產倒閉，不能履行合同時，則用該基金履行相應農戶的土地流轉合同。
土地流轉調研報告3
土地承包經營權流轉是穩定和完善家庭承包經營制度的重要舉措，是推進農業產業化結構調整、發展農業規模經營、解決農業效益低下的必然選擇。近幾年來，如東縣各地在引導和推進土地承包經營權流轉方面進行了一些有益的嘗試，也取得了一定的成效，但總體來說，流轉規模不大，進展減緩，效益不高，與現階段農村生產力發展水平不相適應。如何正確理解和把握黨和國家的土地承包法律、政策，引導和保護農民土地承包經營權流轉的積極性，順應形勢，因地制宜，因勢利導，加快推進農村土地承包經營權流轉是當前農村經濟發展中亟需研究和解決的重要課題。
一、土地承包經營權流轉的現狀和特點從如東縣情況看，土地承包經營權流轉呈現以下特點：
1、土地承包經營權流轉進程呈減緩趨勢。據統計，至20xx年5月底止，全縣累計土地流轉面積為5.65萬畝，占總承包面積4.6，僅比去年底增加0.92萬畝，上升0.8個百分點。50畝以上連片流轉50塊，4560畝，僅比去年增加6塊，增加面積為1742畝。
2、土地承包經營權流轉形式呈趨多樣性，但仍以互換、轉包、轉讓為主。其中轉包1.71萬畝，占總流轉面積30.3，互換2.06萬畝，占總流轉面積36.5，轉讓1.25萬畝，占總流轉面積22.1，而租賃、入股等形式的流轉僅占17.1。
3、土地承包經營權流轉呈明顯的區域性。不同地區土地流轉的規模、用途不同。鎮郊周圍村土地流轉快于內地村，勞動力轉移比重大的村土地流轉快于純農勞力較多的村，農業產業結構調整快的地區快于以稻麥種植業為主的地區。
4、土地承包經營權流轉收益的不均衡性�；Q、轉包、轉讓絕大部分屬于無償流轉。而租賃、入股等流轉形式中，由于地區性、行業性和流轉用途的差異，流轉收益存在很大的不均衡性。租金標準高的多達1000元/畝，低的不足200元/畝，形成了利益分配的不合理、不規范。
5、土地承包經營權流轉的動因從以解決勞地矛盾為主開始轉向項目建設和產業結構調整，但部分仍處于自發自流狀態，流轉隨意性較大，從而帶來了流轉程序的不完善和流轉效益的低下，也給社會穩定造成了一定的隱患。
二、影響土地經營權流轉進程的主要因素
1、思想認識上的誤區制約著土地流轉。一些農村基層干部片面理解中央的土地承包政策，將穩定農村土地承包關系與承包經營權流轉完全對立開來，認為延長土地承包期30年不變是土地承包經營權流轉的障礙，只有徹底打破家庭經營才能解決農村土地市場的建立，才能推進農業產業化和規模經營，因此在實際工作中形成兩種傾向，一是無所作為，放任自流，把土地流轉中所必須遵循的農戶自愿原則完全看成農民的自主自發行為，疏于管理和服務，對土地流轉情況胸中無數，底數不清，又對土地流轉中出現的新問題研究不夠，引導農村勞動力轉移的辦法不多，缺乏必要的推動措施，從而使土地承包經營權流轉處于無序狀態。二是行政包辦代替，違背農民意愿，無償或低價強行推動流轉，熱衷圈地搞政績，侵犯農民的土地承包經營權。
2、中介服務滯后，市場運作機制尚未形成，限制著土地承包經營權流轉。雖然各鎮建立了土地流轉服務中心，但大部分有名無實，只在農經部門掛掛牌子，由農經站抓抓數字統計，真正按照市場經濟運作要求，充當流轉服務媒介、履行服務職能，發揮中介效能的還不多。流轉信息暢通、發布功能齊全、中介服務完善、管理規范嚴密的土地流轉市場運作機制尚未完全形成。
3、農民的小農經濟意識阻礙著土地經營權流轉。絕大多數農民還是把承包地作為自己主要的生產資料和最終的`生活保障。盡管目前農產品供求矛盾日益突出，農業效益比較低下，農民的種田積極性有所下降，有部分勞力已開始轉向農外產業并獲得一定的收入，但由于勞動力轉移的流轉性和收益的不確定性，農戶寧愿粗耕粗放，賠本經營，也寸土必爭，不愿放棄土地承包經營權，對土地流轉存有戒心，把土地看成了“保命田”、“退路田”。農民濃厚的戀土情結、保守思想在一定程度上阻礙了土地經營權流轉的進程。
三、加快推進土地承包經營權流轉的對策措施
土地經營權流轉快慢和規模大小，在一定程度上也反映出一個地區農業生產力發展水平和發展趨勢。正確分析形勢，堅持因地制宜，合理引導推動，有助于加快土地流轉進程。
1、加深政策理解，認清土地流轉的必然趨勢，引導、保護農民參與土地流轉的積極性。
實行以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制是黨在農村政策的基石。農戶承包地經營權流轉必須在長期穩定家庭承包經營制度的前提下進行。但穩定土地承包關系與鼓勵農戶在承包期內承包經營權流轉并不矛盾。健全土地流轉機制，實現土地資源的有效利用是以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制的完善和發展，它不僅不會動搖雙層經營體制，反而會有助于這一制度的長期穩定。一方面，要切實防止不顧條件、違背農民意愿、包辦代替、強制命令、侵害農民利益的現象和行為；另一方面，也要因地制宜，因勢利導，循序漸進，堅持政策疏導，轉變農民觀念，提高農民素質，千方百計調動和激發農民主動積極參與土地流轉的積極性和熱情。對二、三產業比較發達，大量農村勞動力轉移到農外產業，有穩定的勞動崗位和收入來源，農戶已缺乏種田積極性的地區，要積極引導土地流轉，實行規模經營，提高土地集約化經營程度。凡有利于農業結構調整、有利于提高土地產出率和勞動生產率、有利于農村經濟發展和農民增收的土地流轉形式都應提倡和鼓勵。對目前暫不具備條件、不適宜大規模流轉的地區，要盡力為農戶間自愿、合理流轉創造條件，提供方便，加強指導。
2、切實轉換職能，改變工作作風，發揮村級組織的管理協調作用。農戶是市場經營主體，承包土地是否流轉，以何種形式和什么樣的補償形式流轉，最終由農戶自己決定。但這不等于村級組織在土地承包經營權流轉中無所作為。村級組織對土地流轉的引導和管理負有重要的責任，發揮著不可替代的作用，既不能強制推行，統包統攬，又不能放任自流，聽之任之。從目前情況看，村級組織的具體作用表現為：一是提供信息。及時掌握本地區農民的流轉要求和思想動態，提供流轉項目，為流轉雙方牽線搭橋。二是服務協調。對土地流轉中的個案問題及時進行協調疏導，化解矛盾，消除不安定因素。對土地流轉后農業就業及選擇新的增長渠道提供信息，因勢利導，不斷增強抗御市場風險的能力。在實行規模流轉時，對個別農戶可采取以流轉促流轉的辦法。三是監測管理。對土地流轉過程及流轉后土地利用情況、經營效益進行嚴密監測，發現問題及時采取相應對策，確保農民利益不受損失。
3、強化服務，優化環境。農戶土地承包經營權流轉是生產力發展的必然趨勢，但農戶作為市場經濟主體，缺乏市場對土地供需情況及發展趨勢的了解，缺乏應付市場不確定風險的能力和手段，必須依托于有關中介服務機構。因此，要努力形成自下而上、網絡狀、多功能、緊密型的中介服務體系。建立以農經部門為依托，農林、土管、城管、綜治等相關職能部門參加的土地流轉中介服務機構，實行緊密型組合、市場性運作、科學化管理，為土地流轉創造更為廣闊的服務空間。土地流轉中介服務機構的職能可包括：制訂土地流轉規劃，建立土地流轉信息系統，收集發布土地供需信息；規范土地流轉程序，統一辦理土地流轉合同（協議）；組織開展集體土地流轉收益評估，研究制訂并發布土地流轉的指導性價格，協調各方利益；進行項目推介等。
4、總結經驗，典型引導。不斷發現、總結、推廣土地流轉的成功典型經驗，利用各種方式，讓更多的農民了解土地流轉的成功典型及其效果。加強對土地流轉工作的調查研究，積累經驗，積極引導，穩步推進。充分發揮種田大戶、投資開發者和流轉收益戶的示范引導作用，促進土地規�；洜I，通過召開土地流轉研討會、現場會等形式，加大工作推進力度。在不斷總結、推廣經驗的基礎上，把農民群眾的創造和實踐上升到理性認識，用典型引導、項目牽動，促進承包土地合理、規范、有序流轉。
土地流轉調研報告4
按照中共中央、國務院建設社會主義新農村的要求，建致富產業，推進農業產業化，加快農村勞動力轉移步伐是農村生產發展的關健。最近，如何加快農村土地流轉引起了市級相關部門的廣泛重視，為了切實弄清農村土地流轉和加快農村生產發展的關系，永川區板橋鎮新農村建設土地流轉工作調查組從XX年4月5日至4月18日對全鎮土地流轉的現狀進行了深入調研，現將情況整理報告如下：
一、 土地流轉的總體情況
據不完全統計，從1998年二輪土地承包截止今年3月底，該鎮農村土地流轉涉及的村數12個，占總村數的100%，涉及的農戶3003戶，占總農戶的26%，其中土地流出的農戶2843戶，占總農戶的24.6%，土地流入的農戶160戶(另外，單位和外地業主來鎮承包3起)，占總農戶的1.4%，土地流轉面積3794畝，占承包土地面積的12%。
二、 土地流轉的幾種模式
流轉的主要形式是轉包、轉讓和入股。在總的農地流轉面積中，轉包、轉讓的比重最大，兩者相加所占比重55.2%，入股土地面積占總面積的44.8%。
1、 干交錢糧型。一是魚鴨工程建設，業主轉包稻田，每年按600-800公斤稻谷/畝支付轉出方或按照當年稻谷市場中等價支付現金;二是業主承包退耕還林地間隙種植苦蒿，每年按50元/畝支付租金。
2、 入股分紅型。農戶以退耕還林地入股，業主投入種苗、管護等資金，收益按比例分紅。
三、 土地流轉的特點
隨著取消農業稅，新一輪的農地流轉呈現出以下新特點：一是從無償流轉向有償流轉轉變。過去種糧大戶承包的糧田大都是免費的，個別還要轉出戶自己負責上交農業稅，隨著農業稅的取消和效益農業的發展，土地承包費水漲船高，每畝水田年承包費高的已接近600元。二是土地流轉全面擴展。不管是農業產業發展或是農村勞動力大量外出務工經商，土地流轉步伐明顯加快。三是從農民相互間的自發流轉向組織化、有序化流轉發展。通過該鎮農村土地承包合同管理委員會幾年的不懈努力，搞好服務和鑒證，促進了土地流轉。四是農地流轉后的經營內容從種糧為主轉向發展高效種養殖業。五是鎮黨委、政府高度重視土地流轉，制定了加快土地流轉、發展效益農業的優惠政策，免收土地承包合同鑒證費用。
四、農村土地流轉的效果
1、克服了小規模家庭經營的局限性，有利于土地的充分利用。
在家庭經營長期不變的情況下，克服當前農戶小規模經營的.局限性，走專業化、規�；�、商品化、現代化之路。通過土地流轉把零星的土地使用權從千家萬戶農民手中集中連片，按效率原則重新安排使用土地，進行適度規模經營，促進土地、資金、技術、勞動力等農業生產要素的合理流動和優化組合，有利于農民間的分工與專業化、使農業生產逐步走上“專業化分工、規�；a、產業化經營、企業化管理”的發展道路，實現土地資源的充分利用。
2、促進農業結構調整和農民增收
土地流轉，加速了農業結構的調整和優化，促進了該鎮農業特色經濟的建設和發展。
一是以涼風埡等村為基礎的魚鴨工程基地。通過農戶轉包、倒包等形式共流轉土地1294畝，現全鎮已形成池塘養殖面積5500畝，年出欄商品鴨400萬只、產成魚1700噸，魚鴨總收入達7700萬元，純收入實現1100萬元，農民人均純收入實現275元。如涼風埡村流轉農戶土地284畝，現已建成魚鴨立體養殖面積800畝，其中尖山9社流轉土地59戶73畝，使土地不斷向大戶集中，現形成集中成片魚鴨立體養殖面積150畝;同時，有3戶農戶到臨近村社承包土地13畝，發展魚鴨立體養殖，現共有養殖大戶20余戶，使該社成為全鎮魚鴨立體養殖的核心示范區。農業結構調整、發展效益農業大大增加了農民收入：一方面土地流出農戶的承包收入明顯增加，據調查分析，凈種稻田一般中稻畝產500公斤，再生稻畝產100公斤(部分稻田和深腳冷浸田無再生稻)，全年稻谷總收入600元左右，畝生產成本250元，純收入350元左右;而農戶間轉讓的土地年干收稻谷650-800斤/畝，畝平純收入在450元以上。另一方面，土地流入的農戶通過規模經營同樣增加了收入，如涼風埡村尖山9社的徐開紅，XX年建有魚鴨立體養殖面積12畝(其中轉入土地7.5畝)，年產成魚4.5噸，出欄商品鴨3萬只，魚、鴨總收入47萬元，除去承包費用3400元，再除去其它生產成本，年獲純利潤7萬元，全家3口人，人平純收入實現23000元。又如大橋6社的候云剛，XX年底承包汪家巖村菜園4社24戶稻田15.6畝發展魚鴨養殖，預計今年可產成魚4噸，出欄商品鴨1萬只，獲純利2萬元以上。 二是林業特色經濟。結合退耕還林政策，為了加強林地管護，充分發揮林地效益，我鎮積極引進業主，流轉林地2500畝：一是在柳溪村流轉林地700余畝，發展花椒種植，現已基本見效。二是在大坪、柳溪、古佛村流轉林地1000余畝，發展速生桉種植，現正在栽植。三是在汪家巖村流轉林地800畝，發展苦蒿種植，預計今年即可見效。通過林地流轉，退耕農戶不用投入種苗、肥料和管護費用，每年便可獲得245元/畝的國家糧食補助費和管護費。同時可為業主務工獲取收入，產品收獲后并取得5:5—2.5:7.5不等的分紅，促進了農民增收。
土地流轉調研報告5
按照市、區委學習實踐科學發展觀活動的部署，在“三進三幫”活動中，xx區政協領導和機關的同志一道，深入到我區農村，對土地流轉規模經營情況進行調研。先后在部分村召開了兩委班子和部分村民代表座談會，又走訪了土地流轉的主管部門區農村合作經濟(三)加強了農田水利化建設。為了使規模經營的土地增強旱澇保收能力，建設高產穩產農田，興華村在玉米專業合作社承包的1360畝土地中新打井11眼，實現了旱能灌、澇能排，為高產穩產提供了有力的保障，為實現農業水利化奠定了基礎。
（四)推進了農業機械化進程。我區興華村、九里村通過土地連片開發，規模經營，為實現農業機械化創造了條件。興華村20xx年通過享受農機補貼，購買了904膠輪一臺、水稻收割機一臺，農用四輪拖拉機已達到480臺(套)。九里村水稻專業合作社新購置504拖拉機一臺、水稻收割機一臺、插秧機4臺。
(五)促進了農業產業化經營。我區興華村與區種子公司合作培育玉米、小米種植基地，形成科研、示范、生產、銷售一條龍。建立蛋雞產業化鏈條，實行生產、銷售一條龍、一體化。在生豬飼養上，飼養無公害笨豬。專業化生產的發展，促進和明晰分工分業，讓留下來的農民專心當好農民，讓轉出去的農民安心當好非農民，實現了互利雙贏，各展所長。
(七)完善了農村統分結合的雙層經營體制。土地流轉放活了農村土地承包經營權，使農村土地集體所有、農戶家庭承包經營權的雙重經營體制得到進一步升華。從群眾自發流轉到有組織流轉，從小片零散流轉到規模集中流轉，從地塊互換、農戶間轉
包到以土地入股分享收益，農村土地承包經營權流轉的形式、規模、內涵都發生了積極的變化，促進了農村經營體制的完善和農村生產力的發展。
三、制約我區農村土地流轉、規模經營的不利因素和問題
我區土地流轉規模經營，總體上看發展是好的，但也存在不利因素和問題，歸納起來，主要有以下幾個方面：
一是思想認識還不夠到位。
�、偕贁荡甯刹克枷胝J識模糊，工作積極性不高，導致土地流轉速度不快，規模不大；
②土地轉租的農戶目前普遍存在“三憂”。一憂土地一旦流轉出去，想收回土地經營權時，能不能收回；二憂土地流轉后國家的惠農補貼，還能不能長時期發到自己手中。三憂土地流轉出去后，外出經商、打工，收入不穩定，失去了生存的最后一道保障，流轉期限普遍較短。由于三種憂慮影響了土地流轉規模經營的推進速度與健康發展。
二是土地流轉行為不夠規范。目前，土地流轉有一定數量是農戶問的自發流轉，多以口頭約定為主，即使有書面合同，二要進一步推動多種形式的`土地流轉規模經營。土地流轉規模經營，有多種形式，興華村組建合作社，九里村股份合作通過土地連片種植，促進規模經營，是一條成功的路子。但全區各村集體經濟實力差異較大，投入有限，必須因地制宜，選擇適合本村實際的土地流轉規模經營的形式，做到既要積極，又要穩妥。因此，在實踐中要不斷探索新的形式，開辟新的途徑，總結經驗，正確引導，采取多種形式，科學、有序、規范、有效地推進土地流轉、規模經營。
三要進一步發揮優勢，推進農業產業化經營。農業產化經營，是實現土地流轉規模經營和推進農業現代化的重要途徑。因此，我們要把土地規模經營與農業產業化發展結合起來。以專業合作組織、農產品加工企業或專業生產大戶為載體，拉動規模經營。通過土地流轉、規模經營讓土地逐步向產業基地集中，提高土地經營效益。我區林果、奶牛、生豬、禽類、水稻、蔬菜等優勢主導產業向最適宜區域集中，形成具有區域特色的產業群和產業帶。發展鼓勵農業產業化龍頭企業，以承包、租賃或股份合作的方式發展土地規模經營；以“合作組織+企業+農戶”或“企業+合作組織+農戶”的經營模式，推動傳統農業
向農業產業化發展和轉變，形成適當集中與分散生產相結合條件下的規模生產優勢，從而促進土地規模經營。
四要進一步創建有利于土地流轉規模經營的政策環境。隨著黨中央惠農政策的逐年增多，農民對土地的依戀情結不斷加大，特別是對土地普遍有增值預期和保障心理等，直接影響到土地流轉的推進。因此，必須建立有利于土地流轉和規模經營的政策環境。一要發展二、三產業，開拓新的途徑，解決農民的就業問題，使離開土地的農民有業可就，有錢可掙。二是健全土地流轉機制。充分發揮區、村服務組織和仲裁機構的作用。積極培育土地流轉中介服務組織，為農民自愿流轉提供有關信息、咨詢、委托代理、合同簽訂、糾紛調解等服務，讓農民的土地科學、合理、有序流轉。三是制定扶持政策。重點對有一定規模的專業大戶、專業合作組織、龍頭企業在政策、資金、技術上給予支持，特別是爭取國家、省、市有關扶持政策上，不失時機，搶抓機遇，培植重點，帶動全面，不斷促進經營大戶和重點合作組織乃至企業的發展壯大。
五要進一步尊重農民意愿，防止一刀切。按照黨的十七屆三中全會精神，土地承包經營權轉移，做到“三不”。即不能改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。土地流轉的核心要務，仍然是保護農民利益。因此，在促進土地流轉的工作中，要充分發揮農民的自主精神和創造精神。要尊重農民意愿，防止一刀切，防止出現只追求流轉數量，不顧及流轉質量的傾向。要認真分析各村的實際情況，采取不同的方法，建立靈活的考核機制，讓土地流轉更好地發揮強村富民的作用。
土地流轉調研報告6
穩定和完善土地承包責任制，是黨的農村政策的根本體現，是保障農民權益、促進農業發展、保持農村穩定的基礎。在穩定土地家庭承包經營的基礎上，允許土地使用權合理流轉，是農業發展的客觀要求，也符合黨的一貫政策。如何在堅持土地家庭承包經營的基礎上，通過土地使用權流轉，實現土地資源合理優化配置，這是一個亟待探索解決的問題。
一、ww縣土地使用權流轉現狀
元謀縣地處金沙江干熱河谷地帶，國土面積20xx.46平方公里，全縣轄79個村（居）民委員會，總人口206528人，其中農業人口185884人，是一個典型的農業縣。全縣共有耕地面積198375畝，其中，水田97800畝，旱地100575畝；有可供開發的“四荒”(荒山、荒地、荒溝、荒灘)面積1607300畝。到20xx年底，全縣參與土地使用權流轉的農戶數達2162戶，面積達77116畝，其中，耕地流轉面積有4125畝，占全縣耕地總面積的2.1%；“四荒”流轉面積達72991畝，占“四荒”總面積的4.5%。
二、土地使用權流轉的主要形式和期限
�。ㄒ唬o償轉讓。是指土地承包戶轉讓土地使用權不收任何補償，只是要求受讓方承擔承包土地合同中規定的應盡義務。這種土地流轉一般在親朋好友間進行。一些原承包戶季節性或長年在外經商或打工，但仍舍不得丟掉土地，不愿放棄土地的承包權。對自己土地進行流轉的目的，主要是為了守住承包田（地）。這種流轉方式在全縣土地使用權流轉中所占比例較小。
（二）有償轉包。指土地受讓方除承擔承包合同中規定的應盡義務外，還要給出讓方一定數額的實物（糧食）補償或經濟補償，出讓方不負責任何生產費用，補償數量由雙方協商確定。以這種方式流轉的土地在全縣約有13125畝，占全縣土地總流轉面積的17%。
（三）租賃。指村、組集體經濟組織或農戶通過簽訂經濟合同，在一定時間內將承包的土地或“四荒”土地租賃給其它農戶、外地客商、農業龍頭企業或種養殖能手等，以達到提高土地經濟效益的目的。具體有兩種方式：一種是村、組集體經濟組織將土地承包時由集體保留以備人口增減時調整的機動田（地）租賃出去。另一種是經過村民會議討論同意，村、組集體經濟組織把承包到戶的土地或“四荒”土地統一劃出一片租賃給承租方種植生產優質高效農產品。這是我縣土地流轉的一種主要形式，在全縣以這種方式流轉的土地有23879畝，占全縣土地流轉總面積的31%。
�。ㄋ模┕煞莺献�。是指在明確農村土地集體所有權、穩定家庭承包經營權的基礎上，由有資金、技術、管理實力的大戶和農業企業牽頭，農戶以耕地使用權作價入股參與股份合作聯營，組成利益共享、風險共擔的經營聯合體，共同發展特色種養業。全縣以股份合作方式流轉的土地有28360畝，占全縣土地流轉總面積的37%。
�。ㄎ澹┡馁u。是指村、組集體經濟組織將土地使用權通過公開競價一次性長期轉讓給受讓人，受讓人一次性付清土地出讓金的一種土地流轉方式。全縣以拍賣方式流轉的土地有11753畝，占全縣土地流轉總面積的15%。
從流轉的期限上來看，承包耕地的流轉期限大多為短期，“四荒”資源流轉期限多為長期。全縣土地流轉期限在10年以下的有1346畝，流轉期限在10－20年的有939畝，流轉期限在20年以上的有74831畝。
通過各種形式流轉的土地主要用于發展種植業，栽種各種高產優質蔬菜、經濟林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龍眼，芒果、棗類、印楝等。部分土地使用大戶還把種植業和養殖業有機結合起來，提高了土地資源的利用率，獲得了良好的經濟效益。
三、土地使用權流轉的作用
合理的土地使用權流轉有力地促進了農業農村經濟的發展，產生了積極的作用：
(一)促進了農村富余勞動力轉移
土地使用權流轉促進了農村剩余勞動力向高效益行業合理流動，使一大批從事農業的農戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產業的發展，加快了城鎮化進程和農民增收的步伐。據初步調查，到20xx年底，全縣農村勞動力轉移達4512人。
(二)促進了招商引資，提高了農民素質，更新了觀念
土地使用權流轉促進了招商引資，引進外地資金、人才、技術和管理經驗，不僅帶動了當地的資源開發，為開展精品農業、現代農業創造了條件，而且促進了傳統農業向現代農業轉變，提高了農村經濟效益。農民通過土地流轉，主動到土地受讓方打工，不僅學到了先進的耕作技術、管理經驗和引進優良品種、發展高價值特色種養業的方法，而且還看到了調整產業結構、發展設施農業、搞產業化生產經營的成果，增長了知識，更新了觀念。農業產業結構調整奠定了基礎BR>(三)促進了農業規模經營，提高了農業產業化水平
土地流轉不僅使土地逐步向種養能手、龍頭企業、個體工商戶和外商集中，使一部分社會資金流向農村，促進了農業的規模經營，拓展了部分農業龍頭企業的發展空間，而且還有利于農村土地資源的優化配置，從而帶動了農村其他生產要素如勞動力、資金、技術等資源的優化配置，以小丙嶺高新農業示范區和中山葡萄基地為代表的高新農業和設施農業迅速崛起，有效的提高了流轉土地的利用率和產出率，提高了農業產業化水平。
(四)促進了農民增收
土地流轉既可使出讓戶獲得固定的土地出讓金，同時，土地出讓戶也可通過外出打工或從事其他行業來獲取收入。還可到土地受讓大戶或農業企業中勞動來增加收入。如元謀縣中山葡萄開發有限公司除了每年按合同規定付給農民150元/畝土地出讓金外，還常年雇用土地出讓農戶做小工，實行企業化管理，按時上下班，每人每天報酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年時間，公司已支付小工工資20多萬元。
四、土地使用權流轉中存在的問題
�。ㄒ唬┎糠秩罕妼ν恋厥褂脵嗔鬓D認識不足
部分群眾思想不解放，看不到長遠利益，始終抱著“肥水不流外人田”的觀念，對自己無力開發或不愿開發的土地（主要是“四荒”土地），寧愿讓土地荒著，也不愿讓他人來開發。這種落后的、狹隘的思想觀念，嚴重阻礙了土地使用權的流轉。
�。ǘ┩恋厥褂脵嗔鬓D行為不規范
目前，ww縣土地使用權流轉多以村集體和農戶自行轉讓為主。部分農戶在土地流轉過程中，習慣以口頭形式商定雙方的權利義務關系，包括土地轉讓金支付方式、轉讓期限等，而沒有以規范的書面合同的形式明確下來，這給土地轉讓雙方在土地使用過程中發生爭議、糾紛埋下了隱患。部分村集體在處理土地使用權流轉過程中，以村集體領導班子決策為主，廣泛征求意見，統一群眾的思想認識工作做得不夠充分，致使部分群眾在土地流轉中行動遲緩，甚至產生消極抵觸情緒，影響了土地使用權合理流轉的步伐和進程。
（三）土地使用權流轉尚處于自發階段
就本質上來說，土地具有社會保障功能和就業功能。由于元謀縣第二、三產業不發達，許多農戶一旦離開土地，便無法生存。因此，大多數農戶始終把土地視為命根子，不愿輕易放棄土地的承包權和經營權。從總體上來看，土地流轉多數是在農戶間自發進行的，還處于無序狀態，作為土地發包方的村（組）基本不過問。
�。ㄋ模┎糠謨灮莘龀终摺⒋胧┞鋵嵅坏轿�
為鼓勵土地使用權的合理流轉，特別是“四荒”土地使用權的.流轉，縣委、政府制定出臺了大量的優惠政策和扶持措施，重點是資金扶持和科技扶持。其目的是為了能更廣泛地吸引社會各界力量，籌集社會資金全參與到土地流轉中來，共同開發治理“四荒”土地。但由于各種項目資金支出大，縣級財政困難，使出臺的部分優惠政策、扶持措施難以全部落實到位。
五、土地使用權流轉的對策措施
�。ㄒ唬┘哟笳咝麄髁Χ�，不斷提高群眾對土地使用權流轉的認識
針對在土地使用權流轉中，部分群眾思想上認識不足的問題，要加大對土地使用權流轉政策的宣傳，特別要向群眾講清土地使用權尤其是“四荒”土地使用權轉讓的重大意義，耐心細致做好群眾思想工作，幫助群眾樹立“你發財，我發展”的思想觀念，破除封閉狹隘的意識，以實際行動加入到土地使用權流轉的行動中來。
�。ǘ┘訌婎I導，進一步規范土地流轉行為
目前，部分村集體和農戶在土地使用權流轉中，還存在流轉程序、流轉行為不規范的現象。因此，對農村土地使用權的流轉工作，必須加強領導，加大工作力度，正確引導和規范農村土地流轉工作。各級政府要切實執行黨的土地承包政策，監督土地的合理使用，為土地流轉及時提供法律、政策服務和信息服務。各級農業行政主管部門要切實履行職責，做好土地流轉的指導和管理工作，要加強對土地流轉情況的調查研究，掌握動態，指導土地流轉合同的訂立，及時辦理因土地流轉引起的合同的變更和解除，妥善處理好土地流轉糾紛，努力規范土地流轉行為。
�。ㄈ┙⑼恋亓鬓D機制和市場中介組織
針對我縣目前土地流轉的實際，迫切需要建立流轉機制和市場中介組織，使土地資源按照規范程序合理流動，這樣既有利于土地承包關系的長期穩定，又有利于推動土地流轉進入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過引入競爭機制鼓勵土地向生產能手集中，促進規模經營。二是要建立土地流轉市場中介組織，強化中介服務功能。要以鄉（鎮）經營管理站為依托，建立土地流轉服務中介組織，穩步發展民間中介組織，為土地流轉提供土地政策、流轉方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務。鄉（鎮）經營管理站要充分利用主管土地承包合同的有利條件，主動承擔中介服務的職能，制定公平合理的交易規則，切實保護當事人雙方合法權益，幫助農民用活土地使用權，提高土地經營效益。
（四）統籌規劃，分塊扶持，確保各項政策措施落到實處
土地使用權的流轉是土地資源得到合理利用的一種有效途徑。要在統籌規劃的基礎上，分部門進行扶持。在不改變各部門項目資金管理渠道和用途的前提下，充分發揮生態恢復、農業綜合開發、扶貧攻堅和退耕還林等國家工程項目的引導作用，利用項目資金對土地承包大戶，特別是“四荒”開發大戶進行扶持。涉農部門要利用自身技術優勢，幫助大戶搞好科學規劃、科學管理，使之盡快產生經濟效益。進一步理順信貸資金扶持渠道，積極爭取金融信貸部門對科技含量高、市場廣闊、前景好的土地開發項目給予資金上的支持。
（五）抓典型、樹榜樣、搞好示范帶動工作
我縣在土地使用權流轉中，由于充分調動了社會各階層的積極性、創造性，先后涌現出了一大批租賃承包、開發治理“四荒”，創辦基地，發展優質高效農業的生產能手和外地客商。在他們的艱苦創業、精心管理下，基地已獲得了良好的經濟效益和社會效益。同時，也給流轉農戶帶來了許多實惠，一方面獲得了土地出讓金，另一方面，也學到了先進的耕作技術和管理經驗，部分農戶已開始自己創業。對于這些成功的例子，要善于總結經驗，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示范引路工作，讓更多農戶認識到土地流轉給自身帶來的好處，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉中來。
�。┓e極探索實踐土地流轉的新途徑
各級各部門要在堅持農戶自愿的基礎上，結合當前農村專業協會篷勃發展的有利時機，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經營）等土地使用權流轉的新途徑和新方法，使土地使用權逐步向具有較高生產種植技術的專業化公司、協會、經紀人集中，實現土地的規�；�、集約化、專業化經營，不斷提升土地產值和經濟效益，帶動農業增效、農民增收。
土地流轉調研報告7
8月下旬，地區政協工委主任、地區專家顧問團主任魏天哲帶隊，以專家顧問為主體，政協委員和相關部門領導參加的專項調研組，對全地區農村土地流轉現狀及存在問題進行了一次較深入的專題調研。調研中采取實地察看、與鄉村干部及農民座談交流等方式，深入兩縣一市5個鄉鎮，掌握了較為全面的情況，調研組在深入分析和反復討論的基礎上，形成了建議意見。
一、地區農村土地經營權流轉的現狀及特點
xx地區的土地流轉主要起自20xx年，當時已流轉1.17萬畝，現已呈進程加快、主體多元、形式多樣等特點。截止xx年6月底，流轉8.82萬畝，占家庭承包經營面積的16.73%。
xx地區的土地流轉大體經歷三個階段。20xx年至xx年底主要是探索試點；xx年主要抓了規范發展；xx年開始穩妥推進。
xx年地區出臺《關于加快地區農村土地流轉工作實施意見》，選擇4個鄉鎮開展試點，當年流轉7.46萬畝，涉及農戶3858戶，占農戶總數的8.4%。xx年，針對試點中集中反映的程序不規范等問題，地區印發了《關于進一步做好農村土地承包經營權流轉工作的意見》，要求縣市建立流轉收益的遞增機制；實行土地流轉最低指導價；規范流轉手續，統一使用自治區制定的合同文本。當年土地流轉8.9萬畝。xx年，根據自治區8號文件精神，主要是強化管理和服務，實施流轉合同制和備案制，規范程序。現規范流轉合同占97%。
土地流轉的基本類型，從需求上可分為：
——現代農業發展需求型。通過土地流轉逐步向規�；洜I發展。全地區通過土地流轉經營土地50畝以上的種植大戶達到65戶，面積3.5萬畝，占流轉面積的近40%。大泉灣、陶家宮、二堡通過農民專業合作社、種植大戶轉包、承租等形式流轉土地，集中連片建設連棟大棚，發展設施農業；巴里坤縣通過向種植大戶流轉土地，在大河、花園、石人子等鄉鎮集中種植馬鈴薯、飼料玉米、大陸喜涼蔬菜等高效特色作物；伊吾縣淖毛湖鎮通過轉包、承租等形式流轉土地，連片種植xx瓜。
——新型工業發展需求型。以伊吾縣淖毛湖鎮為代表。轉移農村勞動力，增加產業工人數量；通過集中規模經營發展高效節水農業，置換出水資源保證新型工業化建設。淖毛湖鎮流轉3469畝，是全縣流轉總面積的70％。
——城鎮化發展需求型。以伊吾縣吐葫蘆鄉為代表。將城鎮周邊農戶的土地流轉出來，修建縣城生態觀光園、畝圃基地，發展城鎮綠化和高效農業。
按流轉主體可分為：
——農戶與農戶流轉型。占93％。全地區65個種植專業大戶通過流轉經營土地面積3.5萬多畝，戶均達到470畝左右。
——農戶與合作組織流轉型。今年大泉灣鄉“金疙瘩”、“富泉”、“康泉”3個農民專業合作社與農戶簽訂合同流轉土地2545畝，建立3個設施農業建設基地，建設日光溫室1100座。大河鎮農圣大蒜專業合作社流轉土地220畝，集中連片種植大蒜、刀豆等大陸喜涼蔬菜。農戶向專業合作社集中流轉成為今年地區農村土地流轉新亮點。
——農戶委托村組織流轉型。即農戶委托村組織與種植大戶、經營大戶和農民專業合作社等規模經營主體間接流轉的一種新型模式，可有效解決土地集中連片流轉難、農戶對其他經營主體缺乏信任和了解等問題。今年吐葫蘆鄉、葦子峽鄉通過委托村組織流轉土地發展生態農業、觀光農業；xx市陶家宮鄉農戶委托村組織向種植大戶流轉土地2900多畝，其中1400畝用于發展設施農業，有效帶動了周邊設施農業的發展。
二、農村土地流轉中存在的突出問題
通過調研，我們認為有如下六方面的突出問題：
（一）仍然存在鄉鎮領導認識不到位、重視不夠問題
土地流轉工作上更能體現“干部就是決定的因素”，甚至群眾的自覺自愿也以干部的首先覺醒為前提。目前存在的主要問題是一些基層干部看不到解決三農問題的現實出路所在；xx城鎮化和新型工業化發展的戰略方向；以及自身已經面臨的發展機遇，因而對土地流轉的重要意義理解不深，對政策意圖和方向把握不準，定位不當。在政策執行上引導不力、服務不到位，既有支持不夠的“缺位”現象，也有干預過多的“越位”現象，政府與受讓方、受讓方與農民、農民與政府之間矛盾時有發生。近年一些違背承包法有關規定處置耕地、違規簽訂承包合同和流轉合同引起的上訪問題，大多與此有關。
�。ǘ┱咭龑Р粔颍D包遠遠多于轉讓
地區一開始就重在鼓勵農民離開土地走向小城鎮或城市，政策導向也是傾向于轉讓出土地承包經營權。但近三年的現時情況是轉包比例始終高達90％以上，而轉讓僅占1％，政策目標難以實現。目前除一些近郊和人均耕地多、農民人均收入較高和勞動力轉移力度較大的鄉鎮土地流轉率較高外，大部分農村土地依然處于無流動狀態。從分布特點看，平原鄉好于山區鄉；經濟發展水平較高的好于較低的；人均耕地多的好于少的。經過三年的發展，全地區土地流轉面積仍僅占家庭承包面積的15.5%，整體市場活躍度并不高。
其原因一是農村經濟發展水平及農村社會保障機制不全的制約，二是政策對農民的引導力不強。既然認準了土地流轉對xx發展的現實意義，就應該認真分析具體的制約因素，制定一些相關的實用而靈活的導向性政策，如戶籍政策等，要有利于農民放心地離開土地。
�。ㄈ┵Y金制約流轉規模
資金缺乏仍是制約土地流轉的瓶頸問題。這對有轉入土地、擴大經營規模愿望的種植大戶、家庭農場、農民專業合作社等經營主體而言，資金限制了轉入土地的規模，同時還限制了延伸其產業鏈，影響到規模經營效益。如陶家宮、大泉灣、大河等鄉鎮連片流轉土地發展設施農業中，因無力解決資金而無法一次性流轉更多土地，更對加工銷售、貯藏保鮮、品牌注冊等捆住了手腳。從流轉出土地的農民一方看，收益難以及時實現，既影響其積極性，又會在逐年兌付中變數加大，埋下糾紛隱患。地區內各地流轉價格不同，最高的淖毛湖鎮每畝1200－1300元，最低的奎蘇鎮為20元，xx市平均為600元，價位懸殊。xx市和巴里坤縣今年實行補助1年流轉費用的優惠政策；而以后費用能否落實，農民是否仍能接受當初約定的付費水平，都存在一定的不確定性。
（四）管理服務機構亟待加強
農經部門承擔著農村土地流轉的管理和服務工作。國家對其職能作用又作了新的增加規定，如土地承包管理的職能，明確規定為土地承包物權管理、農村土地流轉服務和管理、土地承包經營糾紛調解并重；對指導農民專業合作社的規范發展作為更為明確而具體的規定；在農村財務管理、農民負擔監管等方面也都有新的內容擴展。這些都表明農經部門是當前經濟轉型中需要重點加強的部門。
從地區情況看，擔負起這些職能，每個鄉鎮農經站至少需要8-10人，40個鄉鎮共需320-400名農經人員。而實際現只有203人，縣鄉兩級共有300人。各縣市農經局均為副科級參公單位，37個鄉鎮農經站屬純事業性質，沒有行政執法職能和手段。65%的鄉農經站缺辦公經費，人員流失嚴重，實際無力承擔起土地流轉合同、備案和鑒證等相關工作。全地區只有37.5%的15個鄉鎮建立了土地流轉服務組織，往往出現農戶找不到合適業主，業主又找不到中意的出讓者；土地流轉信息不靈，流轉渠道不暢，流轉空間狹窄的問題。各縣市雖均成立有農村土地糾紛調解仲裁委員會，但由于缺乏專業人員和工作經費，無法有效地提供土地糾紛仲裁服務。
�。ㄎ澹┥鐣Ｕ纤降�，制約了農民離開土地
要真正讓農民放心地離開土地進到城里，社會保障尤其重要。目前看，養老保險、合作醫療，以及農村社會救助和最低社會保障等制度已基本建立，但保障水平偏低，不足以解除離開土地的擔憂。更重要的是大部分企業招納工人的條件限制較多，使大多數轉移出來的勞動力由于年齡、專業技術等條件不符合企業門檻規定而無法進入企業就業。在沒有較穩定的出路和社會保障的情況下，農民就不肯放棄土地經營權，將土地真正流轉出去。
�。┖献魃缬休^好的引領作用，但發展不平衡
目前已有155個專業合作社登記注冊，在推進地區農村土地流轉、促進農業產業結構調整、提高農民組織化程度、促進農民增收等方面的作用日益顯現。但也存在專業合作社經營管理水平參差不齊、內部管理制度運行機制亟待健全、帶動農民增收致富能力較弱等問題，自xx年至今，獲得自治區及地區級示范合作社稱號的僅有19個，占12.25％。專業合作社經營服務能力不強，不具備提供多種服務的能力，如產前的信息服務、產中的新技術推廣應用、產后的貯藏、加工及融資等一系列服務，帶動土地流轉的作用不大。
從xx現實情況看，農民自己的合作經濟組織面臨的困難和問題較多，往往比一般企業付出更多，風險也大，還要承擔為農民服務的社會責任。作為促進農業轉型的主要推動力量，目前得到的政府扶持是不夠的。稅收、金融優惠政策落實不到位，在用電用地等政策傾斜方面還顯得不足。
三、建議
土地承包經營權流轉是農村生產力得到不斷解放和發展的必然。推動其順利開展既要積極，更要穩妥。當前，應著力解決好幾個重要問題。
（一）抓住解放思想這個關鍵，解決好縣鄉兩級的認識問題
農村土地流轉，目前看認識是關鍵。要讓縣鄉兩級黨政主要領導充分認識到：適時地推動農村土地的加快流轉，是xx積極推進農業產業化、發展壯大農村經濟，促進農民增收的需要；是率先實現城鎮化和工業化的需要；是全面建設小康社會實現城鄉一體化的需要。在這個問題上的'認識和態度，比較集中地反映著當前解放思想的程度。為什么說是一種迫切需要，有哪些內在需要，我們不干就會失去些什么，哪些事還沒到位，哪些事可以突破，如此等等許多問題，都只有解放了思想才可能弄清楚，也才能有辦法破解掉。
建議地區在解放思想大討論和安排部署明年工作中，專門就此開展一些學習、培訓、考察活動，以縣鄉兩級領導為主，走出去學，比較中學，靜下來想，以實實在在的學習促進思想的解放，以解放了的思想回頭再看自己。只要認真地對待這件事，處在關鍵點的縣鄉兩級就會打下較好的思想基礎。
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各鄉鎮情況不同，不能一刀切。要認準目標，多路探索，不拘形式地往前推進。建議：城郊鄉鎮應發揮地緣優勢，集中土地后積極發展生態農業、觀光農業和高效農業；已有農民專業合作社參與土地流轉的鄉鎮，要充分發揮農民的主體作用，引導農戶本著自愿、互利的原則加入合作社，實現“合作社＋農戶”的利益聯結；要以農民專業合作社和種植大戶為依托，引導農戶采取土地經營權入股、委托村組織流轉等形式向農民專業合作社、種植大戶等規模經營主體流轉土地經營權，發展以大棗為主的特色林果業、設施農業等高效農業。
�。ㄈ┘哟蟾鱾�層面的宣傳培訓力度
建議把土地流轉的政策法規宣傳提到重要日程。具體講，就是要將其納入“法治進鄉村”，要進干部培訓計劃，進黨校課堂。
可由干部培訓部門負責，制定鄉村干部農村土地政策法規培訓計劃，以提高基層干部執行政策的水平和依法辦事能力，減少農村土地流轉糾紛的發生。針對地區工業化、城鎮化發展的需求，制定勞動力中長期培訓規劃，按照企業所需有針對性地對勞動力進行技能培訓；加大地區中等職業技術教育，培養有一定專業知識和技能的產業技術人員或技術骨干；同時加大物流、餐飲、家政護理等服務業技能人才培訓，為新型工業化發展提供服務保障，使農村勞動力轉移能夠真正實現“轉得出、穩得住、效益高”的目標，確保農村土地流轉的穩妥推進。
�。ㄋ模┙⒇斦鹑谥误w系，保證土地流轉健康推進
從xx現實情況看，支持了農村的合作組織就是支持了土地流轉，因此支持的重點應放在支持農村合作組織方面。建議地區協調解決5000萬元信貸資金，作為土地經營權的流轉費用，重點是幫助合作經濟組織完成一次性流轉，財政貼息三年。
建議建立土地流轉周轉基金�？h市財政每年安排一定周轉金，凡集中連片規模流轉100畝以上（土地股份合作社入股面積50畝以上）、且流轉期限在5年以上的規模經營主體均可以申請周轉使用，經有關部門審核批準后滾動使用一年，以緩解規模經營主體在搭建農副產品外銷平臺建設、開展農副產品貯藏保鮮、加工銷售等方面資金短缺的困難。
建議金融部門逐步建立健全農民個人及農民專業合作社信用等級評估機制，選擇1－2個經濟實力強、農民信用度高、信貸環境好的鄉鎮進行土地經營權、宅基地等抵押貸款試點工作，積極探索、擴大農村有效擔保物范圍，允許農戶和專業合作社用土地經營權抵押貸款。如果農戶不能按時歸還貸款，金融部門可收回農戶土地經營權，通過村委會重新進行發包流轉，用流轉收益抵頂貸款，以確保土地流轉后規模經營所需資金。
（五）加快推進農村社會保障體系建設
應加快建立完善農村社會保障制度，弱化農村土地的社會保障功能。當前重點是要進一步建立健全包括農村最低生活保障制度、農村社會救濟制度、農村社會養老保險制度和新型農村合作醫療制度等在內的農村社會保障體系。為推進新型工業化和城鎮化建設而引導農民流轉土地時，對有外出務工意向的農民，應制定統一的、非歧視的勞動就業制度，積極與入駐xx的企業協調，放寬企業招工年齡界限，使更多的青壯年勞動力能夠及時進入企業工作；要從xx產業發展戰略上考慮加快當地職業教育的發展，適當降低高中入學率，加快雙語教育規劃的實施，讓農村青年能更多更快地走出土地，投身并享受到xx新型工業化的發展。同時積極探索推進戶籍制度改革，允許進城務工農民或自愿放棄農村戶籍農民轉為城市戶籍。
�。┒⒕o并扶持合作社發展，提高其引領能力
要營造鼓勵支持合作社的社會氛圍。建議地區把農村合作社的帶頭人作為一個特殊群體另眼高看，特別厚待，應為其優秀分子披紅戴花，壯膽揚名，提高其社會地位。更重要的是給予事業發展上的切實支持。
農民經濟合作社在xx農村是新生事物，具有明顯的時代特征和頑強而鮮活的生命力。支持合作社，就是支持了土地流轉。我們要立足xx的實情，發展農戶與種植大戶、家庭農場、農民專業合作社的聯合與合作，在“統一經營”的發展方向上下功夫，鼓勵農民采取入股、互換等形式積極參與合作社發展，把農民作為規模經營的主體，形成多元化、多層次、多形式經營服務體系，提高組織化程度，推動地區現代農業發展。
應組織合作社管理人員到發展較好的省市及疆內其他地區學習觀摩，以提高他們的引領和示范能力。要圍繞地區主導產業，按照規范化、組織化、專業化、集約化和尊重農民意愿、利益共享、風險共擔的發展要求，加強扶持引導，使他們在營銷服務、品牌建設等方面發揮積極作用，并引導其開展跨鄉、跨縣、跨區域聯合，不斷增強其經營活力和贏利能力，使合作社在外銷中逐步發展成為專業化營銷隊伍，構建“營銷網絡+專業合作社+農戶”的產業化發展新模式，實現小生產與大市場的有效對接。同時，要緊緊依托xx地區特色優勢產業，扶持有條件的農民專業合作社自辦加工企業，如肉制品的分割、包裝，果蔬保鮮加工等，實施標準化生產和品牌建設，提升農副產品競爭力，增加農副產品附加值。
應加強對合作社的金融支持力度。認真落實國家銀監會和農業部對農民專業合作社的五項金融措施，盡快建立合作社信用評價體系；創新各類符合法律規定和實際需要的財產抵（質）押貸款品種，允許合作社以社員土地經營權、宅基抵押貸款；鼓勵有條件的農民專業合作社發展信用合作，以解決農民專業合作社在發展過程中缺乏資金的困難。
�。ㄆ撸⿷匾暭訌姺⻊諜C構建設
建議地區重視和加強農經管理機構建設，將縣鄉兩級農經機構的人員經費、培訓經費等全額納入財政預算，改變其隊伍不穩定、無力辦事的境況。應依托地縣鄉農經部門及村級集體經濟組織，建立四級土地流轉服務機構，健全農村土地流轉機制，一方面能夠為農村土地流轉提供有關法律宣傳、流轉信息、流轉咨詢、價格評估等系列服務，把規范土地流轉程序、指導合同簽訂同開展農村土地流轉法律、法規、政策宣傳、咨詢、信息發布、流轉價格評估等多項服務結合起來，引導流轉雙方依法、自主協商建立流轉關系和利益關系，簽訂規范的流轉合同。另一方面能夠健全農村土地流轉糾紛仲裁機構，為土地流轉提供全方位的政策和法律服務，妥善處理土地流轉糾紛，保證流轉雙方的權益。同時要鼓勵有條件的鄉鎮籌建農村土地承包經營權流轉服務大廳等服務平臺，采用電子屏幕和電視網絡向社會公開發布土地承包經營權流轉信息，向農民提供各項方便、快捷的服務。
（八）應盡快出臺鼓勵引導農民土地流轉的具體政策
從xx科學跨越和后發趕超的現實需要看，土地流轉無疑應加快步伐。建議行署盡快出臺相應政策，積極引導其健康順利推進。有些政策完全可以根據xx實際，突破現有的已經明顯制約和束縛這項工作推進的政策規定，如戶籍制度、政策補貼制度、土地管理制度中的一些具體規定，可以從xx實際出發進行一些政策調整。
幾點具體政策建議：
1.對已經在企業就業或已在市區有固定收入并有固定住所的農民，應通過政策引導，將其轉為城市戶口，讓其享受農村安居富民政策后退出宅基地。其所承包土地均納入應流轉范圍。
2.在山南從事水土開發的山北兩縣農牧民，有固定居住場所和擁有一定土地資源者，建議將其戶口轉入所在或鄰近的xx市鄉鎮，如在西戈壁的轉入西戈壁開發管委會，雅吾龍一帶的可直接轉入陶家宮鄉。這些農牧民在山北的原承包土地和宅基地設定一定年限全部退出。
3.對山區鄉的少數民族農民，特別沿山區口子村這樣的牧區，可下決心將其土地和水資源收回政府，牧民搬遷到平原鄉鎮進行安置。安置所需土地，可由政府出面將非農企業的土地進行收購予以解決。搬遷到平原后仍可享受興牧定居政策。
4.對郊區農民，可有計劃地實行用宅基地置換城市住房，并由政府給予適當補貼；置換出來的宅基地既可納入城市整體規劃用地。
5.對農村80后、90后新一代青年農民、農村籍復員退伍軍人，由政府組織對其進行技能培訓，轉變為產業工人，戶籍直接轉為城市戶口，政府提供適當面積的安置房。這部分人的土地可以進行一次性流轉。
土地流轉調研報告8
近年來，湘鄉市農業經濟取得了較快的發展，土地流轉也呈現出規模不斷擴大、流轉形式多樣、多種組織參與的特點。為了全面掌握全市農村土地承包經營權流轉工作情況，加速推進湘鄉市農業和農村經濟發展，湘鄉市統計局組織課題組深入全市各鄉鎮辦事處及市直有關部門單位，對農村土地承包經營權流轉工作進行了專題調研。
一、湘鄉市農村土地承包經營權流轉的現狀及成效
湘鄉市位于湖南省中部，總面積20xx平方公里，人口91.5萬，下轄3鄉15鎮4個街道辦事處。共有708個行政村，8040個村民小組，農村土地承包戶223547戶，農村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來，湘鄉市的農村土地流轉工作有了較好較快的發展。據不完全統計，全市農村土地流轉面積近18.2萬畝。其中耕地流轉面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農戶5.2萬戶，占總農戶的23.3%。承包方式以轉包、租賃、轉讓為主。
湘鄉市農村土地流轉在土地的合理有效利用，推動農業和農村經濟建設上，發揮了十分重要的作用。同時也帶來了農業農村發展的一些新變化，取得了一定的成效：
1、促進了農業結構調整和農村土地的規�；�、集約化經營。通過土地流轉，把零星的土地從農民手中集中連片，進行適度規模經營，大力發展規模特色產業，促進了土地、資金、技術、勞動力等生產要素的合理流動和優化組合，實現了土地資源的充分利用。
2、推動了農業經營機制的創新。主要是通過農業產業化龍頭企業和農民專業合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農民簽訂流轉合同，建立現代農業生產基地。
3、提升了農業綜合生產能力和土地利用率。土地流轉促進了農業機械化和農田水利基本建設。
4、促進了農村剩余勞動力的合理轉移。通過土地流轉，打破了一家一戶封閉式的經營格局，使土地逐步轉向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農業勞動力，使許多農民可以離開土地安心外出務工經商，轉向二、三產業，從而優化了農村勞動力就業結構，促進了農民轉移就業。
5、增加了農民收入。農民通過土地流轉，既可以獲得流轉收入，還可以騰出手來從事其他工作，有的通過土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過就近在流轉的生產基地務工賺取工資收入。
二、當前湘鄉市農村土地流轉中存在的主要問題
1、土地流轉的行為不規范。
一是土地流轉存在隨意性和不穩定性。許多流轉特別是農戶之間的流轉都沒有建立穩定的流轉關系，流轉期限短。除林地流轉期限較長以外，以轉包為主的農戶間的耕地流轉，期限一般1—3年，有的更短。
二是流轉無合同或合同不規范。大部分地方土地流轉都沒有合同，特別是水田流轉通常用口頭協議的方式進行私下流轉，即使有合同，也存在權利義務表述不清、利益分配不規范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關系混亂，形成土地流轉糾紛隱患。
2、鄉村兩級中介組織和管理服務機構功能不健全。對于農村土地流轉僅僅停留在一般性的引導管理上，缺乏對農村土地流轉的有效管理和服務，農戶自發土地流轉占相當比重。特別是在邊遠地區，多數農戶土地流轉發生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動流轉，因無力耕種，談不上精耕細作，導致土地質量下降。
3、政策宣傳和扶持力度還有待進一步加強。主要是農村土地承包政策宣傳教育沒有跟上來，農民思想認識不足，心存疑慮。部分農民怕土地流轉會失去承包
權，影響自己的利益。因此，寧可粗放經營，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉出去。另外，由于湘鄉市就土地流轉還沒有出臺具體的.指導意見和扶持政策，因此，鄉村基層干部沒有把土地流轉工作納入重要議事日程，去正確引導農民依法有序流轉。
三、當前制約湘鄉市農村土地流轉的主要因素
1、土地分散經營制約著土地流轉。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時以及后來的幾次小調整留下的種種弊端，嚴重制約著生產力的發展和產量的提高。湘鄉市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對分散。這種土地的分散經營，要轉為集中規模經營，由于涉及的農戶多，農戶之間的思想認識不一致，嚴重制約了土地的有序流轉，影響了土地規模效益的發揮。
2、農民缺乏社會保障制約著土地流轉。農村土地對于農民來說，普遍具有社會保障和就業兩大功能。這就決定了農民把土地作為命根子來看待，不愿輕易離開土地。他們認為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以返鄉種田，心里踏實。同時，由于目前城鎮化水平較低，吸納農民就業能力不足，農村剩余勞動力向城鎮轉移空間有限，以及農民自身知識技能的儲備不足，進城就業門路窄，無法在城市獲得穩定的職業和收入，因此，農民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉所得的收益，沒有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。另外，近年來國家將各種惠農補貼直接發放給承包農戶的發放方式，也挫傷了部分種糧戶的積極性。
3、效益價格低廉制約著土地流轉。雖然政策倡導土地要有償流轉，但是土地流轉的價格極低。造成這種現象的原因：
一是農業比較效益低。據農業部統計，全國稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來由于生產資料價格大幅上漲，有的甚至成倍增長，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤僅為185.2元，按照復種指數2計算，平均畝利潤僅為370.4元。受此影響土地流轉的價格難以提高，流轉農戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經營而不流轉。
二是土地流轉渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規范統一的土地流轉市場，急于流轉土地的農民只能低價或無償把土地轉讓給別人耕種。
三是農民土地經營流轉價格意識淡薄。土地流轉價格不像普通商品價格那樣容易確定，且目前又沒有完整的價格評估機制，從而導致農民價格意識淡薄。
四是農業特色產業少，帶動力不強，使得土地流轉規�；洜I程度不高。而評價土地流轉的成效，一個重要的標志就是看農民流轉土地后，通過經營主體的集約化經營，土地的產出效益比流轉前是不是提高了。有特色有優勢的產業，對形成適度規模經營有明顯的推動作用，但從調查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續性強的特色農業產業的有力支撐，農用地需求相對較少，許多農戶面臨著土地向何處流轉的困惑。
4、農業規模經營風險大制約著土地流轉。農業規�；洜I一般前期投入資金大，回籠周期長。加之缺乏配套的風險防范機制作保障，自然災害、市場波動、經營不善等不確定因素均可導致產業效益降低甚至血本無歸，一旦發生這類情況就難以保障農民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會穩定。另外，水田流轉對于種糧大戶也有些現實問題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數流轉經營主體對土地流轉表現得很謹慎，不敢輕易接手。
土地流轉調研報告9
土地流轉是加快農村產業結構調整的有效途徑，為全面了解我市農村土地承包經營權流轉基本情況，推動農村土地流轉工作又快又好的發展，根據市人大常委會的年度工作安排，近期，市人大常委會組織調研組，對我市農村土地承包經營權流轉情況進行了調研。調研組實地查看了農村土地流轉規模經營示范點，查閱了相關的合同、臺賬等資料，聽取了相關方面的匯報，召開了座談會，走訪了部分經營戶和農戶，聽取了部分鄉村干部和群眾代表的意見和建議�，F將有關情況報告如下：
一、全市農村土地承包經營權流轉工作主要做法
近幾年來，我市各級政府及有關部門，積極宣傳相關政策法規，不斷規范土地流轉程序，做強做大優勢產業，遵循依法、自愿、有償的原則，引導推進全市農村土地承包經營權流轉工作，取得了較好的成效，截至今年10月，全市累計土地流轉面積達325.7萬畝，占耕地面積的49.96%；累計農業適度規模經營面積達到386.23萬畝，占耕地總面積的59.24%。
�。ㄒ唬┘訌娊M織領導，高度重視土地流轉工作。全市各級政府都成立了工作領導小組，分管領導任組長，辦公室設在農工辦。市委分管領導每月20日定期聽取適度規模經營及土地流轉的工作匯報。同時，嚴格督查考核，每兩個月對各縣區新增的土地規模經營示范點進行觀摩評比，匯總面上情況，及時解決工作中存在的問題，觀摩評比結果與年終工作考核掛鉤。市委市政府制定了《農業適度規模xx-xx年工作計劃》，把目標任務細化分解到各鄉鎮；制定了《宿遷市土地利用總體規劃（20xx-20xx）》全面指導土地流轉工作。
�。ǘ┮幏锻恋亓鬓D機制，加快土地流轉步伐�！吨腥A人民共和國農村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉�！蔽沂袊栏駡猿衷擁椩瓌t，通過入股、互換、出租、轉包等多種形式引導農戶開展土地流轉。不斷規范土地流轉形式、程序、經營模式和保障機制，推廣使用土地信息化管理軟件，實行流轉管理的合同制和備案制，完善流轉登記和檔案資料的信息化管理。目前，全市所有縣區、鄉鎮和90％以上的村都已建立適度規模經營臺帳。完善縣、鄉、村三級土地流轉平臺建設，為農民和各規模經營主體及時提供土地流轉信息、政策咨詢、土地托管、流轉委托、中介介紹、流轉登記等服務，全市102個鄉鎮建立了農村土地流轉市場，890個村（居）建立了村級土地流轉服務站，占總村數64%。土地流轉價格堅持“政府指導、自主協商”原則，根據不同片區、不同產業制定土地流轉指導價，并建立價格自然增長機制，保護農民利益不受損失。依據《中華人民共和國農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》，成立農村土地承包糾紛仲裁委員會，累計開展50余宗土地糾紛仲裁工作，推動了農村土地流轉工作規范化、法制化。
（三）注重典型示范帶動，做大特色主導產業。突出重點區域流轉，以點帶面，做好“窗口”地帶的特色產業，抓好高速公路、一級公路、市縣干道沿線兩側的土地規模經營示范點和農業產業園區建設；同時，結合區域產業優勢，突出經營示范點建設，要求每個鄉鎮都有1個1000畝以上的土地規模經營示范點，每個縣（區）都有１個1萬畝以上的農業產業園區，以點促面，發揮示范引導作用。積極引導有資本、懂技術、善經營、會管理的種養大戶、農民合作組織和農業龍頭企業等主體參與農業適度規模經營，采取“大園區、多業主”形式和土地股份合作社等經營模式，發展特色主導產業。一大批具有區域特色的產業示范基地和“一村一品”示范村鎮逐步建成。如沭陽縣在耿圩鎮、泗陽縣在王集鎮建立了萬畝花卉基地；泗洪縣在青城線建立了10萬畝有機稻米基地；宿豫區在黃墩鎮建立了省級萬畝生產示范園；宿城區在成子河周邊鄉鎮發展萬畝良種繁育。
�。ㄋ模┌l展規模經營主體，增強龍頭企業帶動力度。土地流轉和適度規模經營不是簡單的土地整合，而是要推動傳統農業向現代農業跨越。在《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中提出“允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。有條件的地方可以發展專業大戶、家庭農場、農民專業合作社等規模經營主體。”通過農村土地流轉，帶動了一批龍頭企業，農民專業合作社，家庭農場等多種形式適度規模經營主體的發展。今年以來，新增單體1000畝以上的適度規模經營達95宗，同比增長30%，累計發展土地股份合作社852個，入社農戶24.43萬戶，入股面積52.91萬畝。堅持開展農業招商引資，中糧集團、蒙牛集團、匯源集團、雨潤集團、五得利集團、益客食品、綠港、瑞克斯旺等一批投資規模大、帶動能力強、科技含量高的農業產業化大項目相繼落戶宿遷。重點培育扶持農業龍頭企業，幫助企業做大做強。今年上半年，全市實現農產品加工產值394.2億元，同比增長21.2%；農產品加工產值與農業產值之比達到1.37：1。
�。ㄎ澹┘訌娬叻龀�，提高農民土地收益。國家規定的各項惠農補貼均歸農戶所有，同時，加大財政投入，近年來，財政一直設立專項資金支持農村土地流轉和適度規模經營，泗陽縣、泗洪縣對適度規模經營面積達1000畝和3000畝以上的，每畝分別給予100元、200元的資金獎勵。xx年全市累計投入近3000萬元，其中省財政資金860萬元、縣（區）財政資金20xx多萬元，專項用于支持農村土地流轉指導、流轉信息平臺搭建、土地流轉服務組織培訓和仲裁機構建設等。積極整合涉農項目資金，在農田基本建設、土地整理、農業綜合開發、特色農產品基地建設和農機補貼等項目優先給予扶持。在加大財政投入的同時，積極探索市場化運作機制，多渠道、多層次、多方式推進適度規模。
二、存在的主要問題
�。ㄒ唬┱咝麄鞑粔蛏钊�。一些基層干部對土地流轉的重要性，缺乏應有的認識，擔心土地流轉引發矛盾，采取謹慎態度。少部分農民土地情節比較深，擔心土地流轉后，萬一失業，今后生活得不到保障，對相關政策也心存疑慮，流轉意愿不強。
�。ǘ┮幠Ａ鬓D難度較大。在實施土地規模流轉時，有一戶或者幾戶不能達成協議，導致地塊分散，機械化程度高的高效農業產業項目難以落戶，制約規模經營的發展。另外，農業生產是“露天工廠”，自然風險較高，農業生產旺季的時候，用工困難，市場風險較高，都阻礙著規模經營的發展。大規模經營用地對水利灌溉等基礎設施也提出了新的要求，原有的水利設施難以滿足需求，而重新建設的基礎設施需要時間和財力，在一定程度上也影響了規模經營的發展。
（三）流轉程序不夠規范。農村土地流轉中存在合同化程度不高、合同條款不全和改變土地用途等問題，甚至在極個別地方還出現了違背農民意愿強行流轉的現象。由于合同條款簡單，容易造成違約責任和賠償規定不明確，引發矛盾和糾紛，給社會帶來不穩定因素，土地經營機制還需進一步完善。少數鄉鎮、村尚未建立完善的農村土地流轉服務機構，缺乏對農村土地流轉的有效管理、引導和服務。
�。ㄋ模┱叻龀至Χ炔粔虼蟆Ｄ壳�，除省里設立了土地流轉補助資金外，市、縣（區）財政對土地流轉投入較少，導致基層流轉積極性不高。省財政僅對流轉500畝以上規模流轉進行補貼，并且只是一次性補助每畝100元，對流出方的吸引力不大。而且在實際操作中，省財政對符合補助條件的土地流轉項目尚未全部補助到位，有的農戶拿到補助，有的拿不到，產生矛盾。另外，目前的`財政資金僅對流出方進行補貼，對流入方沒有補貼，也沒有對規模糧食生產設定專項補貼項目，而土地流入方前期要投入大量的資金進行生產經營，加之糧食生產的收益甚微，導致困難較大。為了取得更多的收益，部分土地流轉改變土地用途，縮減了糧食種植面積，改種經濟作物。
三、今后工作建議
�。ㄒ唬┘哟笮麄骱团嘤柫Χ�。要對鄉村干部及農民代表進行流轉政策和業務知識的培訓；充分利用各種方式，宣傳農村土地流轉的有關政策要求，讓農民切實意識到土地流轉有利于增收，有利于發展現代農業。要通過典型示范，讓農民切實看到土地流轉的實際收益，增強土地流轉的信心，從而轉變思想，加快農村土地流轉。
（二）加強土地流轉的規范和服務。要嚴格按照《中華人民共和國農村土地承包法》規定，維持土地的農業用途，不得用于非農建設；用地要符合《宿遷市土地利用總體規劃（20xx-20xx）》相關規定，按規劃用地，力爭做到農民有效益，土地有效率。同時要加強土地流轉市場運作規范操作的培訓和指導，全面推行土地流轉合同管理制度，完善合同內容，規范土地流轉形式、程序、經營模式和保障機制，切實保障農民利益。建立健全以協商、調解、仲裁、訴訟為主要內容的土地承包和流轉糾紛解決制度，為依法搞好土地糾紛仲裁提供有力保障。要加強縣、鄉、村三級土地流轉服務平臺建設，在完善提高縣、鄉土地流轉市場的基礎上，重點加快行政村（居）土地流轉服務站建設，力爭達到全覆蓋，為流轉雙方提供更便捷的服務。
�。ㄈ┘訌姺龀直Ｕ瞎ぷ鳌＝ㄗh政府要加大對土地規模流轉的補貼，而且要對雙方都進行補貼。要出臺對糧食規模經營的扶持政策，加快糧食集約化生產。要協調好金融機構對土地規模經營的信貸政策扶持。市、縣（區）政府要積極跑省進廳，爭取省加大土地流轉補助資金的扶持，也要設立土地流轉專項補助資金，并建立資金投入增長機制，提高農民流轉土地的積極性和主動性。同時，要完善土地流轉農民的社會保障制度，不斷健全農村社會保障體系。《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》明確指出“做好被征地農民社會保障，做到先保后征，使被征地農民基本生活長期有保障。”對土地承包經營權流轉的農戶，要加強就業技能培訓，并優先安排在就業創業園或返鄉農民工創業園就業，要為一些缺少技術、不想外出打工的婦女和老年勞動力提供就近就地打工機會，切實保障土地流出農戶的利益。
土地流轉調研報告10
最近，我就全市農村土地流轉情況進行了專題調研。總體上看，我市農村土地流轉發展態勢良好，但存在的問題不容忽視，必須加大力度，規范管理，促進我市土地流轉健康有序發展。
一、當前我市農村土地流轉的現狀和特點
近年來，我市把積極推動農戶承包土地的經營權流轉，作為調整農業產業結構、發展現代農業和規模農業的主要措施來抓，取得了較好的成績。截止20xx年底止，全市農戶承包土地經營權流轉面積達98.37萬畝，占全市農用地總面積的10.7％；出讓承包土地經營權的農戶達到9.07萬戶，占全市農戶總數的12.91%，全市農村土地流轉呈現流轉形式多樣化、經營主體多元化、地區發展差異化的特征。
1、流轉形式多樣化。表現為轉包轉讓的比重最大，租賃次之，其余依次是入股和拍賣。一是轉包。這是一種短期的、季節性的流轉方式，一次流轉時間一般在一年以內。如茶陵縣煙稻產業區烤煙種植一般采用這種流轉方式，上半年烤煙種植大戶轉包部分農戶承包耕地種植煙葉，下半年由原承包戶繼續種水稻。轉包占全市農村土地承包權流轉總面積的36.24%。二是租賃。為目前我市承包土地流轉的主要形式之一。租賃期限一般在二年以上，耕地租賃不能超過承包期，"四荒"資源及林地租賃可達到30年，甚至更長。目前租賃占全市農村土地承包權流轉總面積的28.52%。三是"股份制"。也有叫股田制。承包農戶以自己的承包耕地經營權作為股份，融入合作社或農業企業，實行按股分紅；勞力參與生產，領取工資。承包農戶獲取股份分紅和勞務工資雙重收入。如攸縣網嶺鎮北坪村金嶺農民經濟合作社。全村24個組中20個組，450戶農戶、1600余畝連片耕地加入合作社。
合作社保證每年400斤稻谷/畝的最低保底收入返回給農戶，農戶還可以享受60%的合作社分紅。四是拍賣。村組將種植條件差，常年無人耕種的"四荒地"收歸集體，由集體統一連片重新開發，收入歸集體所有，開發后也可成片拍賣發包，這是丘崗地開發的主要形式。"四荒"資源、水面或原村級集體所有的土地使用權也是通過拍賣，拍賣期可達到50年或更長。五是托管、互換等其他形式達18.66萬畝，占18.97%
2、經營主體多元化。表現為農業生產專業大戶、農民專業合作社、農業龍頭企業和其他經濟單位成為流轉土地的受讓主體。一是專業大戶經營流轉土地。全市受讓100畝土地以上的經營大戶有359家，經營100畝耕地以上的經營大戶有97家，經營林地面積在1000畝以上的大戶有43家，農業生產專業大戶的流轉土地占總面積的11.8%。二是專業合作組織經營流轉土地。全市有146家農民專業合作組織參與了土地經營流轉。如攸縣大和諧農業生產服務專業合作社由11個村50名社員自愿聯合組建，擁有水稻種植面積3000畝，糧食加工企業3家，規模種植示范戶30戶，不僅壯大了合作社，也為出租土地的農戶人平增收近200元。三是農業加工企業經營流轉土地。全市先后有129家農業加工企業采取"公司+基地"的模式，積極融入農村土地流轉，經營受讓土地4.9萬畝，建設農業產業化基地。如醴陵市保豐農業發展股份公司以市農業局為技術依托，實行機械化操作，今年發展優質稻、瓜果、蔬菜1762畝，明年將擴大到3000畝，有力推動了農業規模經營發展。四是其他經濟主體經營流轉土地。由于工商企業參與農村土地流轉，初步形成了股份制企業和個體、私營企業等不同市場主體共同參與、投資農村土地流轉市場的格局。據初步調查，目前全市土地流入的家庭和工商企業、事業單位等達10萬多戶，涉及的農戶達到8萬之多。
3、地區之間的差異化。表現為經濟發展越活躍，農村土地流轉需求越旺盛，土地流入經營的形式越多，效益越高。首先是流轉規模差異明顯。從全市五縣市來看，流轉面積最大的攸縣達15.4萬畝，占農用地總面積的6.16%；相對最少的炎陵縣流轉面積2.9萬畝，僅占農用地總面積的1.42%，相差5個百分點。其次是流轉的價格相差較大。由于受地域、用途、效益和非農產業比重等因素影響，流轉價格差異很大。全市農村耕地流轉畝均租賃價格達到200元/畝·年；最高、最低的分別為80元/畝·年和500元/畝·年，上下相差6倍多。流轉林地價格最高、最低的分別為3元/畝·年和30元/畝·年，上下相差10倍。從各區縣市內部分析看，越是農業生產效益高的地方流轉價格高。第三是土地流入經營形式差異明顯。就城郊而言，土地流轉的需求相對十分旺盛，受讓主體更加多樣化，在流轉后經營形式上形成了以休閑農業為主，加工業、市場服務業、規模種養業等共同發展的格局，其土地流轉的效益相對較高，有的高達800元/畝。
二、當前制約農村土地流轉的主要因素
經調查分析，當前制約農村土地流轉主要存在四個因素。
1、觀念滯后、社保不力--流轉意愿不強。一是少數農民思想保守。受小富即安思想或對政策理解不透的影響，擔心土地長期流轉于自身利益不利，不敢與經營戶簽定長期流轉合同。特別是一些近城農民考慮建設征地利益問題，寧可拋荒也不愿流轉給別人耕種。二是部分農民對土地依賴性強。長期以來，農民都是以土地作為生存和就業的保障。特別是一些年齡偏大、缺乏務工技能的農民，更是依靠土地養家糊口。三是農民就業和社會保障乏力。一些進城務工經商的農民，擔心崗位和社會保障不穩，把土地作為今后生活的退路。甚至連一些長期在城市工作、甚至有住房的農民，也不敢放棄土地。如xx縣一吳姓農民，在xx做蔬菜生意十七年，收入十分可觀，全家均在城市生活，但家里的土地只是委托親屬耕種，對放下土地仍有顧慮。
2、規章缺少、監管缺位--流轉規范不夠。當前我市土地流轉中的不規范行為突出表現為"三多三少":農民自行流轉多,報村鎮批準備案少；口頭協議多,書面協議少；協議責權不明的多,明確的少。調查顯示,目前全市有流轉合同的僅占25%,真正責權明確、條款完整、內容全面的合同流轉少之又少。其原因：一是缺乏操作性強的流轉規則。如沒有相應的具體的規范操作程序，統一編制的流轉合同書，科學的土地流轉價格體系等等，使土地經營權流轉無從下手。二是缺乏中介組織服務平臺。全市僅醴陵清水江等個別鄉鎮開始成立農村土地流轉服務中心外，絕大部分縣市區、鄉鎮農村土地中介機構一片空白，土地流轉供求雙方信息不暢。三是缺乏有效管理和監督。雖然《農村土地承包法》明確規定縣級以上地方政府農業、
林業等行政主管部門分別負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理，鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理，但受多方面影響，相關部門和鄉鎮只對土地矛盾糾紛進行處理，而對農村土地流轉缺乏有效的引導、規范與監管，土地流轉大多處于自發狀態。
3、層次較低、方式單一--流轉效益不高。突出表現為"三低"。一是土地流轉比重低。據調查，目前全市耕地、林地、水面、荒土流轉比重分別為11.2%、6.7%、11.1%和6.5%，流轉的土地真正進入了專業化生產、公司化經營的只有11%左右，遠落后于江浙等東部先進地區。二是流轉層次低。當前，農村土地流主要是轉包、出租兩種方式，占流轉總面積的60%以上，農民只得到單一而且低廉土地租金，農民收益較低。而股份合作等新形式全市僅2.7萬畝，為流轉總量的3%。三是流轉集中程度低。土地分戶經營的分散性、兼顧性與土地流轉的計劃性、規模性之間的矛盾，土地流轉集中程度低。有時往往因為一戶或幾戶條件談不妥，就使業主難以實施土地成片規模流轉。全市最大種糧大戶攸縣符和平租賃耕地810畝，分散在新市、大同橋兩鎮21個村的125戶農戶，土地流轉的分散,降低了農業規模效益。
4、設施較差、主體不足--流轉基礎不牢。一是基礎設施條件較差。全市仍有相當部份的農田水利設施落后，特別是山區農田的交通、地塊狀況很不利于土地規模經營。二是經營主體規模不大。受農村經濟發展水平影響，農業產業化發展滯后，作為土地流轉主體之一流入方--龍頭企業、種養大戶總量明顯不足，全市參與土地流轉的農業加工企業僅129家、合作組織146家，不能滿足全市大規模土地流轉的需求。三是承包關系的不穩性。部分村級組織隨意調整土地，無視"土地延包三十年不變"的政策，"三年一小調，五年一大調，一年調一次"。這些造成維系農戶與承包經營戶、業主之間土地承包關系的協議無法生效和履行，導致承包關系不穩定，阻礙土地流轉進程。
三、對推進我市農村土地流轉的措施和建議
1、積極探索，創新流轉方式。要在穩定完善農村家庭承包經營制度，按照"三個不得"，即不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益的'原則，鼓勵多形式流轉土地。農戶在流轉承包土地時，可以采取轉包、轉讓、出租、互換、入股以及其它法律法規規定的方式進行。要大膽創新、學習借鑒各地先進經驗，積極探索農戶自愿聯合流轉、農戶委托流轉、土地股份合作社等多種土地流轉形式。如保豐公司采取的以土地入股、以現金抵租、以實物抵租、公司免費租種早稻，晚稻返回農戶耕種的租用模式。支持集體經濟組織參與土地流轉。如醴陵市清水江鎮土地流轉托管中心模式。充分發揮農村合作經濟組織在土地流轉中的作用。如攸縣北坪金嶺合作社以農戶土地承包經營權入股進行合作生產，連片開發經營流轉土地的模式。打破行政區域，鼓勵以整村、聯村為單位進行土地流轉，如新市鎮種糧大戶符和平租用新市、大同橋兩鎮21個村125戶農戶810畝耕地的聯鎮聯村租賃規�；l展模式。同時探索有效的流轉辦法。如外出務工的農民可以通過集體經濟組織托管承包土地，可由村集體代為流轉，流轉收益歸原承包方；鼓勵從事二三產業的農民在自愿的基礎上將承包土地的剩余承包期一次性流轉出去，接轉方經原承包者同意可以將取得的土地再流轉等�？傊灰�"三個有利于"、符合"三個不得"原則，就要不拘形式，不論性質，大膽闖、大膽試，創造土地流轉新路子。
2、加強管理，推動流轉有序進行。一是抓緊制定流轉發展規劃。尤其依據產業發展規劃做好土地流轉工作。各鄉鎮、村的土地流轉要圍繞設施農業、休閑觀光農業、特色農業等抓好布局。106國道和主要公路沿線的農業走廊和特色種植基地、休閑農業觀光園、科技示范園和"一村一品"專業村等作為土地流轉發展的重點，形成"村為點、鎮為線、區為面"的土地流轉新格局。二是保障流轉雙方的利益。積極開展換發承包土地經營權工作，力爭在今年底之前完成全市農戶土地承包經營權換發證工作；同時，加快推進集體林權制度改革。嚴格農村土地流轉的民主程序和行政報批程序，依法簽訂土地流轉合同并建立備案制。加強土地流轉收益分配的管理，嚴格控制土地流轉的經營內容，依法保護流轉雙方利益，促進土地流轉健康有序進行。
3、扶持引導，促進土地向大戶集中。要盡快出臺扶持農村土地流轉相關政策性文件，制定并落實好土地流轉中用電、用地、稅收等優惠政策。一是加大財政扶持力度。各級財政每年要在支農資金中安排一定額度，用于鼓勵農村承包土地流轉，壯大規模經營主體，培育重點產業、發展龍頭企業及興辦各類合作經濟組織。對農村合作經濟組織入股土地以及規模經營大戶流轉集中土地達到一定規模給予一次性獎勵。對縣市區農村土地流轉進行目標考核，重點培育一批農村土地股份合作社。二是強化金融信貸支持。各級金融部門要制訂支持農村土地流轉的信貸政策，允許農業產業化龍頭企業、農民專業合作組織和規模經營大戶采取土地承包經營權證進行抵押貸款。對業主流轉開發初期緊缺的資金，銀信部門應積極給予信貸支持。允許土地規模經營企業和種養大戶修建直接用于種養業生產、管理、服務的非永久性建筑物，并給予收費優惠。三是整合涉農資金和資源。進一步整合各部門的涉農資金，促進涉農項目資金向土地流轉大戶、龍頭企業和專業合作組織傾斜。對土地流轉開展較好的地方，優先安排土地整理項目和農業綜合開發項目，著力提高涉農資金的使用效率。
4、夯實平臺，規范土地流轉運作。建立健全政府和市場兩個流轉服務平臺。政府平臺主要是建立健全農村土地流轉的專門機構。建議縣級經管局加掛土地流轉服務中心牌子，鄉鎮成立土地流轉服務站，村級成立土地流轉托管站，賦予其職權，負責抓好農村土地流轉指導、協調、監管工作，包括出臺土地流轉的具體實施意見；加強流轉審批程序、合同簽訂簽證、流轉登記備案及檔案管理等工作；建立協調處理機制，調處農村土地流轉中的各類矛盾和糾紛；培育流轉紀經人、健全土地流轉社會保障制度等，為推進土地流轉
創造良好的法制環境、信用環境、服務環境。市場平臺主要是成立流轉中介服務組織。按市場化規則有效配置土地，推行農村土地經營權價值評估機制，評估使用權市場價格，實現公平交易。建立土地流轉供需和市場價格等信息庫，為土地流轉供銷雙方提供信息服務，降低流轉交易成本，提高土地流轉交易的成功率。搭建經營項目、生產基地與流轉土地之間的橋梁，打造全省、全國知名的農村土地流轉對接服務品牌。真正做到流而有向、流而增效、流而有序、流而無憂，流出活力。
土地流轉調研報告11
以家庭承包經營為基礎，統分結合的雙層經營體制，是我國農村的基本經營制度，是黨的農村政策的基石。從十七屆三中全會精神和實際來看，保障現有土地承包關系穩定并長久不變，賦予農民更加充分且有保障的土地承包經營權，建立健全土地承包經營權流轉市場，加強土地承包經營權流轉管理和服務，創新農業經營體制機制，是推進當前農村改革發展的重中之重。
一、農村土地流轉現狀及特點
依法完善農村土地二輪延包的村有627個，組4452個，耕地面積1349783畝，農戶xx8365戶。流轉面積達175471畝，占總面積的13％，流轉土地仍以種、養植業為主。涉及農戶34254戶，占總農戶數15％，以流轉期限劃分，長期流轉面積68434畝，占流轉面積39％，短期流轉面積107037畝，占流轉面積61％；以流轉方式劃分，出租面積10528畝，占6％，轉包面積107751畝，占61％，入股面積1755畝，占1％，互換面積54396畝，占31％，轉讓面積1041畝，占1％；土地凈流出農戶17046戶，凈流出面積35436畝。土地規模經營方面，30畝以上規模經營農戶1627戶，經營面積56945畝，其中~100畝以上經營戶132戶，經營面積14515畝。總體來看，農村土地流轉主要呈現出三大特點：
1、流轉規模日趨擴大化。近幾年來，隨著農村“打工”經濟的不斷發展，農村勞務輸出規模的不斷壯大，越來越多的農民，特別是青年農民離開土地，走出家門尋找致富門路，加速了農村土地的流轉，農村土地流轉規模呈逐年擴大之勢。
2、流轉形式日趨多樣化。農村土地流轉主要有五種類型。
一是轉包型。指原承包方將部分或全部土地的承包經營權轉移給其他農戶，承包方與發包方原承包關系不變。這種形式在為主要形式，轉包土地面積達10.78萬畝，占流轉總面積的61％。
二是互換型。為了耕種方便、發展規模經營或發展優勢產業的需要，農戶之間或農戶與集體經濟組織按照自愿、互利的原則串換承包地。全市為5.44萬畝，占流轉總面積的31％。
三是租賃型。就是農戶將土地租賃給本集體經濟組織以外的單位或個人。全市為1．10萬畝，占流轉總面積的6％。
四是入股型。就是農民將土地以股份的形式參與經營。全市為0．17萬畝，占流轉總面積的1％。
五是轉讓型。就是原承包戶有了比較穩固的非農經營項目或穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將土地承包經營權讓渡給本集體經濟組織內其他農戶經營。全市為0.10萬畝，占流轉總面積的1％。
3、流轉主體日趨多元化。參與農村土地流轉的除一般農戶外，農村專業大戶、農民專業合作組織、農業企業也參與到農業規模經營中。目前，有多家農業企業和農民專業合作社參與了土地流轉。如沙湖鎮萬荷堂蓮業有限公司，鼓勵扶持農戶發展蓮業種植，發展種植大戶100多戶，參與土地流轉面積1800多畝。鎮天利養雞專業合作社，發展養殖大戶30多戶，以畝平600元左右價格租賃農戶承包耕地600畝左右，進行規模化養雞。
二、取得的主要成效及存在問題
農村土地的合理流轉，提高了農村土地利用率，有效整合了農業資源，產生了比較顯著的經濟效益和社會效益。
一是促進了農村產業結構調整。全市農村土地流轉17．55萬畝中，80％用于發展水產、蔬菜、畜禽等優勢產業，做到了優勢產業板塊不斷發展壯大。
二是擴大了農業規模經營。農村土地流轉就是為了發展規模經營，以取得規模效益。如今年全市采取轉包、租賃、互換、入股、轉讓等形式集約開發，發展新的水產養殖面積10萬畝。
三是促進了農村勞動力轉移和農民增收。農村土地的合理流轉；不僅為外出務工的農民解決了后顧之憂，而且還使務工農民從中獲得了一定收益。四是維護了農村社會穩定。制定了符合實際，操作性強的農村土地糾紛調處責任制，安排專人負責，按照“屬地管理、分級負責”的原則妥善調處了各類土地糾紛。
從調查情況看，全市農村土地流轉還存在一些突出問題：
1、土地流轉行為不規范。農戶之間的土地流轉，多通過私下口頭協議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒有簽訂合同；有的村組存在少數人種“霸王田”，導致承包費兌現難、農戶間土地不均等問題而引發糾紛，難以解決，存在著這種農戶間口頭約定流轉土地的現象。
2、對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務工、經商的農民中，有的`對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
3、耕地規模經營面積小，農業資源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低產田分類平均發包給農戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業結構調整，也影響了規模經營農戶的收入。
4、部分基層干部對農村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業主自由協商，對之采取聽之任之的態度，疏于管理。
5、少數村組借土地流轉與民爭利。部分地方一些村組，稅費改革前因農業比較效益低，將農戶撂荒等的土地集中發包，承包期5—20年不等，寅吃卯糧，一次性收取承包費，用于償還債務及開支，有的村組“賣地”比例高達50％。還有少數村借產業結構調整，集約土地統一經營開發，截留本應調利返還農戶的流轉收益，侵占農民土地權益。
三、相關政策建議
1、借簽模式。
�。�1）土地流轉模式之一：農民專業合作社型。
組建形式：以發包方（村）為主體建立農民專業合作組織，負責本村小規模土地流轉業務。在鎮辦一級，依托鎮辦財政所，建立農村土地流轉服務中心，從事土地承包經營權交易。在市一級，依托經管局，建立健全土地流轉交易監管、糾紛仲裁機構和農村土地流轉網上交易平臺。
優點：供求信息集中、全面，有利于增強流轉土地的市場競爭能力�？赏ㄟ^協商辦法使流轉土地連片集中，逐步推進適度規模經營。適應面上推廣。
缺點：發展規模和速度較緩，只能逐步通過流轉收益吸引周邊農戶參加。
（2）土地流轉模式之二：確權確利不確地型。
組建形式：以發包方（村）為主體，在村內以“確權不確地”的方式進行調整，形成連片土地，以流轉收益補償流轉出土地的農戶。
優點：發展規模和速度較快，效果明顯。適應漁池開挖面積較大等不易分田到戶的地方。
缺點：與二輪延包確權確地到戶的要求有所沖突，易引發無田農戶要田的糾紛。
2、具體思路。結合市實際，應采取的模式為：以村為單位成立農村土地流轉專業合作社，內部以“確權不確地”的方式調整土地。市鎮兩級分別建立相應的糾紛仲裁、信息收集發布機制。同時，建立健全嚴格規范的農民土地管理制度。
3、措施建議
建立新型的土地流轉機制，推動農村土地規模經營可稱謂我國第三次土地革命，是一項長期而艱巨的工作，既不能無所作為、求穩怕亂；更不能強行亂為，急于求成。為了積極穩妥地推進這項工作，要積極探索“政府培育市場，市場引導流轉，流轉促進發展，發展維護民權”的土地流轉新機制，促進土地規范流轉和適度規模經營。
一是政府培育市場。加快培育“村鄉交易、縣市監管，，的土地流轉市場。分級建立土地流轉合作社、土地流轉服務中心和市級網上交易平臺。
二是市場引導流轉。按照誠信、便民、規范、公平的原則，利用市場機制引導流轉。一是信息服務。建立鄉、村、組三級信息收集、審核、儲備、發布、反饋網絡，為申請流轉的供、求雙方提供真實準確的信息。二是組織洽談。交易中心要定期開展掛牌交易業務，組織有交易意向的供、求雙方面談，提供洽談場所、指導基價、示范合同文本等服務。三是簽約鑒證。面談成交后，交易所要組織供、求雙方簽定規范的流轉合同，鑒證后頒發流轉確認書。四是資料歸檔。交易中心要將流轉合同等交易資料整理歸檔，妥善保存，并定期將成交表冊上報市經管局備案。五是跟蹤服務。經管部門要負責合同履約的信息反饋和糾紛調解、仲裁。
三是流轉促進發展。任何形式的流轉都要緊扣發展這個主題，瞄準提高土地產出率這個首選目標，在確保承包農戶流轉權益的前提下，使土地逐步向專業大戶、家庭農場、農民專業合作經濟組織、龍頭企業集中，最終形成一村一品、一鄉一業。要采取切實措施，幫助流轉雙方解決實際困難，修訂發展規劃，完善流轉合同，不斷增產增效，真正實現雙贏。
四是發展維護民權。要切實保證流轉農民的權益，讓他們安心放心，村、鄉兩級土地流轉服務體系應該做到：第一，對受讓方嚴格進行資質審查，實行市場準入制度；第二，對較大規模的新興項目進行論證，努力避免市場風險；第三，合理確定合同標的，提倡實物標的、以國家牌價計價；第四，對較大規模的流轉，按照標的額的一定比例，由承租方向交易中心交納風險抵寸甲金。
土地流轉調研報告12
**縣農村土地流轉經過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規模，并積累了豐富的經驗。為了進一步探索**縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經營權市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經營權轉讓等土地流轉問題進行了一次專項調查。調查情況如下：
一、農村土地流轉現狀
1、土地流轉規模。**縣共有40個鄉鎮，839個村，25萬農戶，77.1萬農業負擔人口，農村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發放土地承包經營權證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農戶4.6萬戶，占承包數的19%。從鄉鎮看，40個鄉鎮都存在土地流轉現象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉的村共825個，占總村數的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉鎮，走訪了部分村組干部和農戶，從中了解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務工，不能經營土地;二是勞動力進城經商，不便經營土地;三是種田效益不高，不想經營土地;四是為了方便生產，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認識到土地是農民的基本生產資料，是最可靠的生活保障和生產條件。因此，不愿放棄承包權，只愿出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，**縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務工或經商的農戶，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產品分配，這種形式大都是口頭協議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經發包方認可并且未辦理任何手續，這種形式的轉讓戶約占45%。二是轉包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉包給承接戶。轉包的.權利和義務由雙方議定或請中介人鑒證達成協議，多為口頭協議，一般也未經過發包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償等事宜，由雙方協商達成協議，原承包關系不變。這種形式的轉讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農戶或本村組以外的單位和個人用于開發性生產。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶的9%。
4、土地流轉效應。一是促進了家庭承包經營制度的進一步穩定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產業戶的后顧之憂，而且擴大了種地農戶的發展空間，尤其是拓展了解決農村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農村勞動力的轉移，促進了民營私營經濟的發展。這種流轉機制，使從事非農業的農戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經商、從事二、三產業等。目前**縣這類人員約占10萬人以上，加速了**縣農村產業結構的合理調整。三是推動了農業產業化規模經營。目前全縣已有規模經營面積2.1萬畝，占到總流轉面積的20%，其中經營面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農戶經營規模擴大以后，有的發展優質稻生產，有的發展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉高巖村朱明春發展種植優質稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經濟效益。四是創新了經營理念。土地的有序流轉帶動了勞動力的合理轉移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學會了一定的技能，了解外界各種信息以及市場經濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營銷渠道和合作關系，利用當地資源發展自己的事業，為振興經濟起到了典型引路和示范推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業、三尖農牧等，他們的領辦者都是從土地流轉中解脫出來的農民和打工成長起來的民營企業家。
二、存在主要問題
在調查了解中，我們還發現**縣在土地流轉過程中還存在著以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層干部對土地流轉的認識不清，理解和說法不一，依法管理意識差;二是土地流轉方面的法律、法規和政策制度滯后，缺乏執法手段，操作難度大;三是土地流轉形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規范;四是對土地流轉，發包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續，多為口頭協議，私下流轉屬于個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，一旦發生糾紛，無法調處，導致部分農戶土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對**縣農村土地流轉過程中暴露出來的問題，我們建議應從以下幾個方面采取對策措施。
一是認識要統一。**縣雖有一部分農民離土甚至離鄉，但大部分農民還是繼續與土地相依為命。推進土地流轉是小農經濟向現代化農業經濟轉變的重要途徑;是為從事農業生產的農民獲得更多的土地，發展規模農業、效益農業，從而達到以地生財的目的提供了保障。因此，各級政府和相關涉農部門要把土地流轉當作一個重要問題進行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領導的法律法規的培訓學習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實質，做到依法行政，使土地流轉真正實現“自愿、依法、有序”。
二是運作要規范。所發生的土地經營權流轉，要符合法律法規和政策的規定;要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護流轉雙方的合法權益;明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑒證、兌現、糾紛調處與仲裁以及日常監督等一系列辦法。
三是保障要落實。農村承包合同管理是農經部門的重要職責，要加強農村承包合同管理機構建設，進一步明確土地執法主體、并賦予相關的管理權力和執法手段，包括人員和經費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業增效、農民增收和農村大局的穩定。
四是服務要到位。各級政府還要積極培育和發展土地經營權流轉的中介服務組織，尤其是《物權法》的頒布實施，農村土地承包經營權流轉應該逐漸走向市場，逐步使土地向專業大戶、經營能手等集約經營者集中，建立相應的土地流轉服務系統，使土地從隨意無序流轉向有序規范流轉方面轉變。同時，村級經濟組織要發揮流轉中介的核心作用，協助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。
土地流轉調研報告13
為全面掌握我縣農村土地流轉現狀，總結、分析土地流轉工作中的成功經驗和存在的突出問題，有針對性地提出意見建議，使全縣農村土地流轉工作健康有序推進，加快我縣工業化、城鎮化、農業現代化同步推進的步伐。11月中旬，我會組織部分委員深入總堡鄉萬畝優質設施果品基地、民和三泰牧業養殖有限公司、民和龍卉菌業有限公司等種植、養殖基地，對我縣農村土地流轉及集約化經營情況進行了調研。通過實地察看、走訪農戶、聽取匯報、召開專題座談會集思廣益，分析了存在的問題，提出了意見建議�，F將調研情況報告如下：
一、 主要做法和取得的成效
近年來，縣政府及農業主管部門高度重視農村土地承包經營權流轉工作，在堅持農村基本經營制度，依法保障農民土地承包經營權益的基礎上，充分發揮政府引導作用，大力推進農村土地承包經營權流轉，取得了明顯的成效。截止目前，全縣農村土地流轉總面積達到8.9萬畝，占耕地總面積的14%。通過出租、轉包、轉讓、互換等流轉形式，逐步形成了龍頭企業帶動型、主導產業集聚型、股份合作經營型、專業合作服務型、現代園區推進型等多種經營模式。土地規�；洜I取向越來越明顯，集約化程度不斷提高，有力地推動了農業規�；�、產業化和現代化發展，促進了農村剩余勞動力轉移。
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1、強化領導，建立服務體系�？h委、縣政府成立了民XX縣農村土地流轉工作協調領導小組，確定縣農業經營管理站承擔協調服務職能。各鄉鎮成立農村土地流轉服務中心，具體承擔農村土地流轉規劃制定、信息平臺搭建、招商引資、流轉主體資格審查、簽訂合同、統計分析及檔案管理等職責，對農戶和各類經濟主體提供服務，從組織上保證農村土地流轉工作的順利開展。
2、廣泛宣傳，提高群眾認識。采取召開會議、印發宣傳資料等形式宣傳《合同法》、《農村土地承包法》、《民XX縣關于切實加快農村土地流轉促進規模經營的意見》等法律法規及相關文件；采用現場觀摩、算賬對比等形式，宣傳土地流轉對推進土地規�；洜I、農村剩余勞動力轉移、增加農民收入等方面的作用，引導農民群眾初步走出了“流轉”就是 “流失”的認識誤區，提高了主動參與土地流轉的積極性。
3、培育主體，拓展流轉渠道。按照“政府引導、法人投資、企業經營、產業化開發”的思路，大力引導各類經濟組織和個人參與土地流轉，促進流轉主體多元化，使土地流轉從以前單一的農戶之間的流轉變為農戶向農業企業、科技人員、專業合作社、種養殖大戶流轉。同時，采取政策扶持、協調融資、技術服務等措施，大力扶持培育種養產業大戶，積極引進客商帶動發展規模、高效種養業，推動土地流轉。
4、規范管理，實施政策獎扶。縣委縣政府結合我縣實際，研究制定土地流轉實施意見，明確了土地流轉的原則、指導思想、管理機構及職責。統一制作合同文本，縣、鄉（鎮）、村分別建立合同檔案和等級臺帳，基本做到了流轉情況底子清、情況明、資料齊全；制定土地流轉獎扶政策，設立農村土地流轉專項扶持資金，對通過土地流轉發展規模種植、養殖能手和專業合作社進行獎勵和扶持。20xx至20xx年，先后為我縣38戶種植、養殖大戶、5個農機專業合作社解決了拖拉機、旋耕機等農機具購置補貼，輻射農戶1萬余戶。積極爭取省財政廳、農牧廳獎扶資金280萬元，扶持了26個農業專業合作社。
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1、促進農業集約化經營，推動土地資源合理利用。通過土地流轉，一方面使農民自愿地將無力經營或不愿經營的土地及時轉讓出去，另一方面使部分有技術優勢、資金實力、經營能力的種養大戶、農業龍頭企業、專業合作社及時獲得相應的土地，解決“有人無田種、有田無人種”，“多種不能、少種不行”的矛盾，實現了土地資源的合理配置，使土地的集約化經營規模得以不斷擴大，較好的解決了耕地撂荒和粗放經營的問題，提高了土地資源利用率。如古鄯鎮樺林咀村農戶王耀武流轉土地500畝，實行集中連片種植全膜雙壟玉米，今年實現收入達23.4萬元。民和龍卉菌業有限公司流轉土地400畝，承包日光溫棚70棟、智能溫棚11500平方米，集中栽培花卉、食用菌、木瓜、人生果等，今年純收入700萬元，畝均達1.75萬元。
2、提升產業化經營水平，推動了畜牧養殖業發展。我縣農村土地流轉后，主要用于發展全膜雙壟玉米、設施果品、優質蔬菜、家畜（禽）養殖等優勢產業，有力地推動了特色產業發展。依托產業化龍頭企業和農村專業合作社，走農畜聯動、草畜結合的路子，進一步延伸現代農業產業鏈，提高了農業專業化程度和產業化經營水平。如轉導鄉前坪村農戶馬正蛟，流轉土地150畝種植全膜雙壟玉米，僅玉米收入達到7.2萬元。并利用玉米秸稈進行規模牛羊養殖，今年羊出欄1030只，牛出欄350頭，實現利潤50.45萬元。民和廣源畜牧科技有限公司流轉土地100畝，自今年7月份開始肉羊養殖，現羊存欄20xx只。
3、加快農業科技推廣，推動了現代農業發展步伐。通過土地流轉形成規模經營的業主，為了進一步提高種植效益，均不同程度地使用了多種先進農機具、優良品種和先進農業適用技術，多方接受農業信息服務，繼而整合生產要素，實行專業化、規�；洜I，解決了以家庭為單位的分散經營在銷售、技術、信息和資金等方面的難題，為區域化布局、規�；洜I、專業化生產創造了條件，促進了農業產業結構的合理調整，提高了經營效益。如總堡鄉萬畝設施果品基地，規劃流轉面積1.39萬畝，總投資3.5億元，利用5年時間建設冬暖式日光溫室5000棟，覆蓋總堡鄉三垣、中垣、總垣和古鄯鎮古鄯、樺林咀等5個村。截至目前，已流轉土地2800畝，建設日光溫室734棟。基地建成后，預計實現年產值1億元以上。實現農業產業結構優化、農業增效、農民增收的目的，推動了現代農業發展步伐。
4、促進農村勞動力轉移，增加了農民的經濟收入。土地經營權流轉機制的建立，改變了部分農民“亦工亦農、亦商亦農”的兼業化狀態，提高了農業的專業化、規�；洜I水平。全縣土地流轉總面積8.9萬畝，我縣人均耕地面積1.73畝，通過土地流轉，有5.1萬農民從土地耕作中解放出來。據了解今年我縣因土地流轉實現勞務總收入8.19萬元，勞務人均收入達 6469.2元，有力的促進了農村勞動力向第二、第三產業轉移。農民除土地流轉收入外仍享受各種良補政策，加之從事其他行業或務工收入，經濟收入有了明顯增加。
5、提高農業市場化水平，促進培育新的經濟主體。土地流轉助推了一大批新型農民以規模化經營參與市場競爭；助推了各類工商企業介入農業領域，增強農業市場主體活力和抗御市場風險的能力；助推了各類農業龍頭企業和農村專業合作經濟組織，提高了農業的產業化經營程度。如民XX縣祥和中藥材種植專業合作社，自20xx年登記注冊以來，現已發展成流轉土地900畝，擁有社員258名，收購網點12處，加工廠2處的新的經濟主體。僅20xx年銷售各類中藥材920噸，實現銷售額1680萬元，純利潤135萬元，社員畝均增收700元以上。
二、存在的困難和問題
我縣農村土地流轉基本情況良好，但總體而言，還處于初級階段，低起點、低水平、低效益，不同程度存在著一些制約土地流轉健康有序發展的實際問題。
1、思想制約。一是部分鄉鎮、村干部對土地流轉的重要性認識不足，重視不夠。認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業主協商處理，對其采取聽之任之的態度，疏于管理。二是受傳統思想觀念束縛，一些農民戀土情結較為嚴重，對土地的依賴程度較高。尤其是農業稅的取消和各項惠農政策的出臺，使土地收益得到提升，即使外出務工、經商，也舍不得將土地流轉出去。三是農村社會保障體系建設較為滯后，有關土地流轉的地方法規尚未健全，客觀上造成土地流轉后失地農民的生活無法保障，農民在心存疑慮的情況下，不肯或不敢流轉土地。
2、政策制約。一是我國《土地承包法》規定，耕地承包權30年不變，雖然保護了農民的根本利益，但同時將土地承包權固化，使得土地經營權相對分散。目前，我縣人均承包地不足2畝，在這種背景下，要開展集約化、規模化經營，涉及農戶少則數十戶，多則上百、上千戶，一家一戶做工作難度大，一旦流轉的大壟大畈中間出現個別農戶不愿流轉的“插花”現象，流轉就無法進行。二是由于對土地撂荒現象沒有行之有效地政策約束，政府部門無權及時對棄耕土地進行回收，導致了“有地無人種，想種沒有地”的現象，個別地方還有耕地撂荒現象。
3、設施制約。農業生產的物質基礎設施與裝備既是現代農業的重要標志，又是發展現代農業、提高農業綜合生產能力的關鍵和基礎，同時也是我縣農業發展中亟待加強的薄弱環節。一是農田交通狀況嚴重滯后，與農民生活、農業生產、農村發展環境尤其是與發展現代農業的要求相距較大。我縣農田結構零散，大壟大畈少，大部分農田沒有機耕路相配套，影響農業機械推廣。二是農田水利設施失修老化，許多農田溝渠不暢通，農業抗災能力脆弱，從而導致土地經營成本增高，難于吸引社會資本投入，影響土地流轉和農業生產發展。
4、機制制約。一是由于農經管理部門受人員和經費緊缺的限制，相關政策咨詢、信息傳遞等工作還不夠深入細致。個別鄉鎮有機構無人員，土地流轉中無合同和合同內容不完整現象很普遍。農戶間的代耕代種絕大多數只達成口頭協議，簽訂的大部分合同對流轉面積、四至以及承包方和流轉方權利義務規定不明確，一旦發生糾紛，維護權益將無憑據；二是流轉主體不合法。在簽訂土地流轉合同時，轉讓方多是村委會，有的甚至是鄉鎮政府，而土地承包經營權人又沒有委托書，造成流轉雙方主體資格不明確；三是部分鄉鎮疏于權證管理，未主動及時跟蹤服務，致使農戶間互換、轉讓土地的權證變更登記不準確。對土地承包合同及相關流轉檔案管理不嚴，檔案遺失和損壞情況時有發生；四是尚未建立土地流轉相應的仲裁機構，對于在土地流轉過程中產生的矛盾和糾紛缺乏有效的調解和仲裁手段。
5、資金制約。土地流轉和規�；洜I，必須以資金和技術實力為基礎。由于我縣的農業產業化經營大戶、企業、專業合作社等都處于起步階段，資金相對緊缺，個別經營戶在土地流入后，由于爭取不到項目資金，土地使用權又不能作貸款抵押，每當農業生產前期需作較大投資時融資困難，資金投入不足是制約土地流轉和集約化經營的主要“瓶頸”。同時，個別經營大戶由于資金缺少和融資渠道不暢通，無法正常履行合同，甚至丟棄建設項目，群眾有怨言，政府背包袱。
三、對策與建議
一、從認識抓起，加強宣傳引導，營造流轉氛圍。針對農民“戀土情結”和對國家政策的疑慮，針對基層干部怕麻煩的消極情緒，采取各種宣傳手段，引導基層干部和農民群眾轉變觀念，提高認識，營造良好的流轉氛圍。
一是曉之以理。要大力宣傳政策法規，特別是《農村土地承包法》、《合同法》和黨的十七屆三中全會精神等，引導農民吃透中央會議精神、鉆透土地流轉政策，讓他們知曉土地流轉不是剝奪承包經營權，只是經營權的暫時轉移，消除后顧之憂。要教育廣大農村基層干部從農村改革發展的大局、特別是要用工業化、城鎮化、農業現代化“三化同步”發展的戰略眼光來看待土地流轉工作，徹底摒棄農村土地流轉“無益財政增收、反添基層麻煩”的消極觀念和模糊認識，積極為農村土地流轉鼓與呼、服好務。
二是明之以利。農民最關心的是土地流轉是否比自己經營能夠帶來更多的實惠。因此，在宣傳導向上，要引導農民放寬視野，從長遠利益著想，從宏觀利益著想，從發展大局著想，通過形式分析、效益分析、引導農民深刻認識到土地流轉將會帶來的“雙重效應”，一方面能使他們擺脫土地的束縛，從“兼業農民”轉化為“專業工人”，不僅可以得到土地流轉收益，還可以獲取工資性報酬，增加收入；另一方面，土地流轉可以造就一批有文化、懂技術、會經營的專業能人，成為農業規模經營的領軍人物，帶動周邊農民共同致富。
三是示之以范。要注重發揮先進典型的示范引導作用，大力宣傳農民身邊的能人大戶、龍頭企業、專業合作社等先進典型，讓農民從身邊典型事例中看到土地流轉帶來的實實在在的好處，讓他們有信心、有希望去探索實踐，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉中來。
二、從轉移入手，消化剩余勞力，拓展流轉空間。轉移富余農民，是促進土地流轉的重要條件。離開土地的農民越多，可供流轉的土地總量就越大，土地流轉的空間就越廣。
一是抓培訓，提高轉崗就業本領。要針對農民的實際情況，以適應和滿足市場需求為目標，培訓內容既要面向現在的市場，又要看到未來的趨勢，努力做到實用性和前瞻性相結合，使農民所學技能有用武之地。采用適合農民特點、順應農民愿望的培訓方式，堅持集中與分散相結合，多搞就近就地小規模培訓；堅持長期與短期相結合，多搞期限短見效快的培訓；堅持常規與品牌相結合，狠抓品牌培訓，提高市場競爭力。
二是促創業，拓寬農民致富門路。要優化創業環境，把支持城鎮居民創業的.優惠政策逐步覆蓋到農民，建立健全政策扶持、創業培訓、創業服務三位一體的工作機制，鼓勵農民大膽創業。政策扶持上，按照“能寬則寬、能減則減、能免則免”的原則，在市場準入、工商登記、信貸投放、稅費減免、提供用地等方面，加大對農民創業的支持力度。創業培訓上，對有創業意愿的農民，要組織開展創業培訓，經費納入就業培訓補助范圍。創業服務上，依托勞動就業服務中心等公共就業服務機構，設立農民創業服務指導中心，提供創業指導、信息咨詢、項目推介、資金扶持、行政審批等服務。
三是上項目，增加社會就業崗位。充分利用國家第二輪西部大開發和蘭西經濟區現代化區位中心城市建設的有利時機，加快推進農田水利、鄉村公路等民生工程建設，帶動富余農民臨時就業。同時，進一步加大招商引資力度，大力引進戰略投資者，大上產業項目，增加長久性的就業崗位。在安排政府投資和確定重大建設項目時，充分考慮就業貢獻率，優先安排和支持就業吸納能力強的項目建設。
三、從機制著力，完善政策措施，激發流轉活力。完善政策措施，是促進土地流轉的關鍵因素。要以完善的政策機制保障土地流轉雙方的權益，防范土地流轉潛在的風險，激發農村土地流轉活力。
一要制定相關政策措施。要按照“政府引導、市場調節、農民自愿、依法有償”的思路，進一步完善工作措施。同時在流轉主體、流轉形式、經營內容、流轉方式、獎補措施、土地用途等方面制定出臺具體政策。如：研究制定規范土地流轉市場相關政策，解決好流轉土地違約補償以及今后如何歸還土地使用權問題；適當放寬農村土地的農業用途范圍的政策，解決好土地集約化經營所必需的生產管理用房的建設用地指標問題等，從政策導向上促進土地的合理、健康、有序流轉。
二要建立引導激勵機制。加大對農村土地流轉財政支持力度，安排農村土地流轉專項資金，用于流轉指導、流轉信息平臺搭建和流轉服務組織機構建設等，對參與土地流轉的農業經營實體實行獎補政策，推動公共財政向優勢區域和優勢產業傾斜；強化金融信貸支持，鼓勵農村土地經營主體做大做強。金融機構要把集約化經營主體作為信貸支持的重點，在符合信貸政策的前提下，每年安排一定額度的農業信貸資金，解決集約化經營主體季節性所需生產經營資金不足的問題；繼續完善農村社會保障體系，不斷擴大覆蓋面，切實解決好農村土地流轉后農民的后顧之憂。
三要建立權益保障機制。對經營主體要嚴格準入。農村土地流轉主管部門要對農業領域規模經營業主的資信情況、經營能力、項目可行性進行嚴格審查，確保經營業主有較強的經濟實力、有較高的經營水平和經營項目有良好的發展前景，確保產業發展及經營業主、農民的雙向受益；對流轉土地要評估定級。探索建立流轉土地評估定級制度，合理確定土地的質量、等級，為流轉雙方的公平交易提供合理參考依據。要加強對流轉價格的指導，根據土地評估定級的結果，合理確定土地流轉的指導價格，減少價格確定的隨意性和不合理性，避免農民的自身利益受到侵害。
四要建立風險防范機制。建立健全土地流轉糾紛調處機制�？h上應建立農村土地糾紛仲裁委員會，鄉鎮、村設立農村土地糾紛調解組織，同時加強司法、信訪、經管等部門的聯動協作，不斷健全包括協商、調解、仲裁、司法等多渠道的土地流轉糾紛調處機制，降低土地流轉的法律風險；探索建立農業投資風險防范機制。通過各種渠道籌集資金，建立土地流轉風險防范基金，應對因經營不善等原因造成土地流轉失敗后可能出現的土地復耕、損失補償等潛在風險，降低土地流轉的市場風險。逐步完善農業風險防范體系，建立以政策性保險為主的種植、養殖等農業保險體系，降低農村土地經營主體的自然風險。
五要探索創新流轉機制。要以“推進農村產業結構調整，培育農業主導產業，激活農村市場經營”為目標，按照突出特色、統一規劃、連片推進、整體提升的思路，充分發揮我縣不同鄉鎮的區位優勢，進一步優化調整產業發展規劃，堅持規劃先行原則，對于符合規劃的規模經營戶給予支持，不符合規劃的堅決不予準入，努力構建 “一鄉一業、一村一品” 的特色產業板塊，著力加快規�；�、區域化、標準化、市場化和品牌化建設，提升農業綜合競爭力和農村經濟整體實力，助推轉型跨越發展。在土地流轉的同時，鼓勵引導有一定經濟實力和經營頭腦的農民以入股、入社的形式參與產業經營，通過利潤分紅和農業增效實現農民增收。
四、從服務出發，夯實工作基礎，規范流轉秩序。提供服務平臺，規范流轉秩序，是推動土地健康有序流轉的重要保證。
一是搭建服務平臺。要積極探索建立政府主導、市場運轉、規范長效的縣、鄉、村三級土地流轉服務平臺。建議縣上建立全縣土地流轉信息庫。鄉鎮依托土地流轉服務中心，建立流轉交易信息網絡，開展土地流轉供求登記、信息發布、土地評估、政策咨詢等服務。村級成立土地流轉服務站，為土地流轉提供土地政策、流轉方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務，及時掌握農民的土地流轉意愿，接收農民申請托管的土地，并做好下步流轉工作，使“我想轉包”和“我想承包”信息對稱，促進土地流轉進入有序的市場化軌道。同時，要為規模經營主體提供人才、信息、技術等方面的支持和服務，使其留得住、發展快、效益好。
二是規范流轉行為。流轉形式要嚴格遵循法律和政策規定，采取法定的出租、轉讓、轉包、互換、入股等五種形式進行。開展土地流轉試點、試驗，探索建立土地流轉市場應在法律政策允許的范圍內進行，違反法律規定的要堅決禁止，超出政策規定的試驗要依法審批、嚴格管理。土地流轉必須遵循“三個不得”原則，即不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。土地流轉主管部門要重點查處改變土地用途、損害農民權益等突出問題。
三是加強程序管理。實行土地流轉合同管理和登記備案制度，科學指導土地流轉，防止出現強迫流轉或放任自流現象。土地流轉當事人經平等協商達成一致意見后，應簽訂內容詳盡規范的書面流轉合同，并報鄉鎮土地流轉服務機構審查、簽證和登記，增強農戶進行土地流轉的安全感。要設置專門的合同檔案管理專柜和專門的管理人員，完善流轉合同的立卷、歸檔、調閱工作，提高合同的安全性和保密性。
土地流轉調研報告14
一、土地承包經營權流轉現狀
1、村集體所有的林地、經濟場統一發包。此類情況大多為種植大戶或公司種植蔬菜、苗木及中藥材等。如棉花園村、南沖村分別轉讓林地577畝、608畝給武漢凱迪生物質能公司，占總林地面積的1.69%。
2、零星土田流轉。許多不從事第一產業的農民將土地委托親屬、朋友耕種，或承包給種糧大戶統一經營。但集中成片的只有種菜大戶羅湘虎在棉花園村租賃100畝耕地種植茄子、甜玉米，農科所轉讓期限為20年、面積500畝的耕地作為葡萄酒原料生產基地，僅占全鄉總耕地面積的2.01%。
二、目前阻礙土地流轉的幾點因素
（一）、農民對土地流轉的心態比較復雜、多變。1、農民對承包土地的主權意識、自主支配意識太強，誤認為承包到戶就是土地私有。阻礙了土地經營權正常流轉。主要體現在：一是舊習慣根深蒂固，對土地的眷戀還很深，寧愿“死守陣地”也舍不得將土地流轉出去。阻礙了連片成塊的大面積開發；二是為今后可以“名正言順”的在自家承包地上建房；三是“紅眼病”作祟，不愿意拿地讓別人發財，故意從中作梗。2、流轉價格偏低。我鄉目前租給種糧大戶的田地年均價為150元/畝。
3、流轉土地面積有限、利用率不高。大部分的經營能手，種糧大戶，他們的行為都是個體的，離現代高效農業有很大的差距。
4、經營方式落后，傳統農業色彩濃厚。許多時候搞的還是傳統糧食種植。在實際操作中，種植、打農藥、施肥都沒達到統一
管理的目的，離現代農業的“綠色標準”還有差距，不能提高品質和效益。
�。ǘ┩恋亓鬓D機制不夠規范。
1、土地流轉不規范，對土地流轉的管理，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，這是當前農村土地流轉不規范的一個重要原因。操作不規范主要表現在：一是大多數農戶之間的土地流轉，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未經村集體組織審查同意；二是土地流轉有的不按規范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現行法規相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規定的時間等。三是農村土地流轉資料檔案缺乏管理。
2、缺乏土地流轉服務機構和流轉平臺。土地流轉的供求信息不能及時有效溝通，轉出方找不到轉入方，土地流轉供給需求脫節。有不少農民不知道應該怎樣進行流轉；其次是土地流轉的形式簡單，反租倒包、入股、抵押等新的流轉形式沒有出現；再次是土地流轉的程序簡單，由于多數流轉為自發形成,流轉雙方沒有遵循一定的程序和履行必要的手續,土地流轉處于缺乏規范的無序狀態，土地流轉糾紛多。
土地流轉短期行為嚴重。
從出讓方看,主要是務工經商收入不穩定,也擔心政策變
化,怕土地轉出后失去土地,怕務工經商虧本后吃飯難以解決,所以大多采取短期轉包的方式。
從承包方看,由于農業收益比較低，高收益項目農業難以
選擇，農業開發又面臨市場和自然雙重風險。因此，業主對投資農業開發極為慎重，致使不愿在土地上投入過多的成本，承包戶無意長期承包，兩方面互相制約。
地塊仍然零碎分散。由于目前農戶承包的土地普遍
分散,經營大戶雖然通過土地流轉承包了大量土地,但仍無法改變地塊分散的狀況,也就很難形成土地集中連片的規模經營,從而影響了土地整體耕作效能的提高。據統計，20xx年我鄉10—20畝經營規模的為500畝，占流轉土地總流轉面積的55.5％，20—50畝經營規模的為200畝，占流轉土地總流轉面積的
22.2％，100畝以上經營規模的為200畝，占流轉土地總流轉面積的22.2％。
三、關于土地流轉的幾點建議：
（一）、明確管理機構和職能，加強土地流轉管理監督。首先是確立土地使用權流轉的具體范圍、原則，規范流轉的形式，明確流轉的操作程序，規定對違規失范行為的'處理辦法；第二是規范流轉合同，建立流轉合同的指導、簽證、仲裁制度；第三是建立土地使用權流轉檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉。
（二）、組建村級土地流轉合作組織，確保群眾利益。
隨著經濟社會的全面發展，農業面臨更嚴峻的挑戰，家庭承包經營制度的農戶小規模經營與現代農業集約化經營的矛盾、平均承包土地與市場自由配置土地資源之間的矛盾、分散的一家一戶小農生產與社會化大生產之間的矛盾等等，在現代農業發展中將表現得更為明顯。所以，迫切組建村級土地流轉合作組織，負責統一組織、統一協調本村土地流轉事務以及代理農民參與轉出土地的新項目建設。讓轉出方維權有后盾、利益有保障，讓轉入方從繁雜的土地矛盾中解脫出來。
總之，如何有效的把每戶零散的土地集中起來，有效引導農民加快土地流轉，克服小農經濟意識，提高土地利用效率，增加經濟效益，是進一步加強土地流轉需要解決的問題。
土地流轉調研報告15
近期我們小組對農村土地流轉情況進行了調查，經過匯總研究，現將調研情況報告如下：
一、土地流轉的主要形式
目前，土地流轉的形式主要有：轉包、出租、入股、轉讓、互換等形式。
二、土地流轉的效果
土地流轉形成了“四集中”：一是土地向龍頭企業集中。目前。二是土地向農民專業合作社集中。三是土地向種養能手集中。主要是各村的種植和養殖大戶。
三、土地流轉存在的問題
�。ㄒ唬┱J識不足，重視不夠。部份村干部認為土地承包經營權的流轉是農戶之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務就行，沒有嚴格按照土地承包經營權流轉的要求管理。但事實證明，不規范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發生了糾紛就難以解決，會引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結果將會影響社會穩定。
�。ǘ┺r戶放棄承包地時無書面申請。前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經營權時，只向村委打了一個招呼，有的甚至只打了一個電話，更1
沒有提交放棄土地承包經營權的書面申請或授權委托申請，村委將其承包地收回后重新發包給其他農戶，該農戶事后反說是村委強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經營權，村委又拿不出有利的證據，增加了此類糾紛處理的難度。
�。ㄈ┩恋亓鬓D合同不規范。農戶之間的土地流轉無規范的流轉合同，相當部分只有雙方當事人才知道的口頭協議，認為都是親戚或關系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發生糾紛要求解決時難以取證，為處理糾紛增加了難度。
（四）組織機構有待完善。街道和村兩級沒有成立相應的服務機構，使農村土地流轉和規�；洜I工作沒有相對完善的工作機構和健全的工作隊伍；沒有建立土地流轉檔案管理制度，不能對每一宗土地流轉都建立流轉臺帳和流轉卡，使土地流轉工作不規范；沒有建立土地流轉矛盾糾紛排查制度，不能及時發現土地流轉和規�；洜I中的.矛盾和問題，溝通協調工作做的不夠，不能為農民和業主搞好服務。
四、加強土地承包經營權流轉的幾點建議
�。ㄒ唬┱J真貫徹相關法規。切實加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部第47號令）的宣傳貫徹，要讓各級干部充分認識加強土地承包經營權流轉管理的重要性和必要性。層層開展農村土地承包管理和土地流轉的培訓，街道要定期組織對村干部進行專門的培訓，使其在農村土地承包經營權流轉過程中把好關，在依法、自愿、有償的前提下嚴格按程序操作。
�。ǘ┣袑嵧晟屏鬓D手續。在全面清理農村土地流轉現狀的基礎上，對清理出來的問題分類進行完善和補充。
一是對農戶之間流轉合同和協議或不規范不完善的合同或協議的流轉行為，按照統一的《農村土地承包經營權流轉合同書》的格式進行重新簽訂農村土地流轉合同，當事人不在家的，由當事人寄回書面《授權委托書》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過承包人承包期的剩余時間。
二是對自愿放棄土地承包的農戶，必須完善放棄承包經營權的《申請書》或與集體經濟組織簽訂協議。否則不允許村委將其承包地發包給他人承包。
三是對集體經濟組織采取招標、拍賣等方式發包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發生，切實保護土地流轉雙方當事人的合法利益。
�。ㄈ﹪栏裢恋爻邪洜I權流轉操作程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出申請，取得同意后，再簽訂流轉合同書。流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和街道
農村土地承包管理部門各備案一份；街道農村土地承包管理部門要對農村土地流轉情況適時進行備案登記，建立和完善農村土地流轉檔案。流轉當事人可以向街道農村土地承包管理部門申請合同鑒證。
�。ㄋ模┲笇Ш炗喠鬓D合同。街道農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的雙方當事人提供統一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂合同后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時指出并予糾正。
�。ㄎ澹┙∪r村土地流轉檔案。街道農村土地承包管理部門要及時對各類流轉土地進行登記備案，并將相應情況及時錄入微機，減少和杜絕因土地流轉引起的各類糾紛。
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