小區(qū)物業(yè)管理方案

小區(qū)物業(yè)管理方案(集錦15篇)

　　為了確保工作或事情順利進(jìn)行，時常需要預(yù)先制定一份周密的方案，方案是解決一個問題或者一項(xiàng)工程，一個課題的詳細(xì)過程。怎樣寫方案才更能起到其作用呢？下面是小編為大家整理的小區(qū)物業(yè)管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

小區(qū)物業(yè)管理方案1

　　為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。

　　一、管理目標(biāo)

　　物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（并高于此標(biāo)準(zhǔn)），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。

　　二、管理原則

　　為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

　　（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則

　　“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的`保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

　　（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則

　　在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過服務(wù)中心對小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。

　　（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則

　　在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

　　三、管理方法

　　（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；

　　（二）成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理；

　　（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，用心培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍；

　　（四）制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)；

　　（五）嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為；

　　（六）依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，帶給全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。

小區(qū)物業(yè)管理方案2

　　為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。

　　一、前期物業(yè)管理方案之高層負(fù)責(zé)人職責(zé)。

　　1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。

　　2、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。

　　3、負(fù)責(zé)防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作。

　　4、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的.快速使用，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。

　　5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對電梯使用管理，負(fù)責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護(hù)工作。對屋面進(jìn)行管理，除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要，嚴(yán)禁上人。

　　負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理。

　　6、做好高層外環(huán)境(衛(wèi)生)及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。

　　7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關(guān)單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。

　　8、做好突發(fā)事件預(yù)案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預(yù)案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。

　　二、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、每一天定時檢查電梯的運(yùn)行狀況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次(正常使用后，每2小時記錄一次)，發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。

　　2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。

　　3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為，通過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進(jìn)行勸說。

　　4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領(lǐng)導(dǎo)，并采取力所能及的措施。(如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等)

　　5、如遇業(yè)主搬運(yùn)物品，告知業(yè)主注意事項(xiàng)，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運(yùn)結(jié)束，如有損壞及時告知管理員。

　　6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報(bào)警器進(jìn)行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。

　　7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。

小區(qū)物業(yè)管理方案3

　　為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

　　二、服務(wù)范圍

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個方面：

　　（一）公共秩序管理。加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。

　　（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。

　　（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

　　（四）公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

　　（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

　　（六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

　　三、基本原則

　　（一）居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。

　　（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的.主導(dǎo)作用，根據(jù)各個社區(qū)的實(shí)際狀況，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。

　　（三）便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。

　　四、工作任務(wù)

　　按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的xx個社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。

　　五、工作思路

　　在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　　（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治，再透過物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對其進(jìn)行長效管理。

　　（二）先宣傳后實(shí)施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

　　（三）先服務(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　六、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長：xx。

　　副組長：xx。

　　辦公室主任：xx。

　　辦公室副主任：xx。

　　成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

　　七、職責(zé)分工

　　區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；

　　區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

　　區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；

　　區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

　　區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

　　區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

　　區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

　　區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

　　八、方法步驟

　　（一）準(zhǔn)備階段。

　　1、xx月份對全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。

　　2、xx月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

　　3、xx月下旬組織召開工作部署會。

　　（二）實(shí)施階段。

　　1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

　　2、xx月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

　　3、xx月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

　　（三）考核驗(yàn)收階段。

　　1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項(xiàng)重要資料。

　　2、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評。

　　3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)xx%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”，不予驗(yàn)收，扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值。

　　九、工作要求

　　（一）高度重視，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。

　　推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

　　（二）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

　　一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三）全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。

　　一是人員要落實(shí)。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)xx萬元，區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

小區(qū)物業(yè)管理方案4

　　一、管理目標(biāo)：

　　1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，達(dá)到深圳市安全文明（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，達(dá)到廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，達(dá)到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財(cái)產(chǎn)安全；

　　5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員責(zé)任制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；

　　6、小區(qū)車輛實(shí)行智能化ic卡管理，車輛憑卡進(jìn)出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)；

　　8、水電維修班實(shí)行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常，設(shè)備完好率100%；

　　9、綠化按時修剪、維護(hù)、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

　　10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；

　　11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

　　二、分項(xiàng)指標(biāo)：

　　1.房屋完好率： 100％

　　2.房屋零修、急修及時率： 99％

　　3.維修工程質(zhì)量合格率： 100％

　　4.管理費(fèi)收繳率： ≥98％

　　5.綠化完好率： 99％

　　6.清潔、保潔率： ≥99％

　　7.道路完好率及使用率： 100％

　　8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％

　　9.排水管、明暗溝完好率： 100％

　　10.路燈完好率： 100％

　　11.汽車場完好率： 100％

　　12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率： 100％

　　13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率： 0

　　14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率： ≤1／年

　　15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率： 100％

　　16.火警發(fā)生率： ≤1％

　　17.火災(zāi)發(fā)生率： 0％

　　18.違章發(fā)生率： 2％

　　19.違章處理率： 100％

　　20.用戶有效投訴率： ≤2％

　　21.有效投訴處理率： 100％

　　22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率： 100％

　　23.特種作業(yè)員工持證上崗率： 100％

　　24.維修服務(wù)回訪率： ≥30％

　　25.業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率： ≥98％服務(wù)特色（“菜單式”服務(wù)模式）

　　一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

　　即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還提供了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

　　二、快速、完善的服務(wù)形式：首按責(zé)任制+三分鐘服務(wù)承諾

　　1、首按責(zé)任制

　　每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。

　　接待服務(wù)建議時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。

　　2、三分鐘服務(wù)承諾

　　第一接待人接到客戶的建議時，應(yīng)及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分 鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

　　三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

　　1、三米微笑服務(wù)

　　管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。

　　2、站立式服務(wù)

　　站立式服務(wù)表現(xiàn)在：（1）各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時站立服務(wù)，早班和中班在工作 服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進(jìn)門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

　　四、全天候的服務(wù)時間

　　1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶有任何需求可以得到最及時的'服務(wù)。

　　2、維修班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)可以得到是及時的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

　　3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時專人服務(wù)，并在無專人值班的時間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關(guān)的人員。 所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關(guān)懷與幫助。

　　4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶提供服務(wù)。

　　五、豐富的社區(qū)文化活動

　　豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中形成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

　　六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)

　　常規(guī)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶提供共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中， 因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)內(nèi)容。

　　七、實(shí)行完全的封閉式管理

　　傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人 員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個好處。社區(qū)文化

　　一、社區(qū)文化宗旨

　　提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)！

　　二、社區(qū)文化理念

　　增強(qiáng)鄰里交流，復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！

　　三、社區(qū)文化最終成果展望：

　　1、當(dāng)人們走進(jìn)小區(qū)的時候，就能聽到從空中傳來悠揚(yáng)的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；

　　2、小區(qū)的每一個成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來，讓小區(qū)每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。

　　3、不管走到那里，都可以欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術(shù)館中。

　　4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與這里絕緣。

　　四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：

　　社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代文明的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來完 成的，而良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個人長期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會不知 不覺地提高自身的素質(zhì)，而如果每個人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了。總的來說，社區(qū)文化的硬件部分應(yīng)該包括：

　　1、會所，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；

　　2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；

　　3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；

　　4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。

　　對于會所應(yīng)該盡可能利用其功能，并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場所，則應(yīng)該加以適當(dāng)引導(dǎo) ，形成正確的、自發(fā)性的健身氛圍。總之，對于社區(qū)文化的硬件，應(yīng)該重在利用，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)該放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

　　五、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：

　　軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分，它包括一系列的活動計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)能力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。

　　根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風(fēng)格，社區(qū)文化軟件的內(nèi)容可概括為以下五大部分：

　　（一）體育類

　　體育類社區(qū)文化目的在于通過倡導(dǎo)體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉，進(jìn)而形成各種自發(fā)性組織，從而形成積極、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動，包括：

　　1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓(xùn)練、比賽

　　（1） 球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等；

　　（2） 棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；

　　（3） 牌類：橋牌、撲克牌；

　　（4） 游泳：游泳培訓(xùn)班，游泳比賽；

　　（5） 拳類：太極拳、太極劍等。

　　2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動比賽

　　3、在社區(qū)公共場所設(shè)置室外健身器材

　　4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織集體觀看重要比賽，掛宣傳標(biāo)語等，增強(qiáng)民眾體育健身意識。

　　（二）文學(xué)類

　　文學(xué)類社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學(xué)活動，從而吸引更多的住 戶前來參加活動，通過舉辦各種文學(xué)活動，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣，最后形成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預(yù)測，所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類社區(qū)文化活動，包括：

　　1、組織互換藏書活動；

　　2、文學(xué)寫作興趣小組；

　　3、各種興趣小組：紅學(xué)會、水學(xué)會、西學(xué)會、三學(xué)會等。

　　（三）藝術(shù)類

　　藝術(shù)類社區(qū)文化是內(nèi)容最廣泛，也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式，主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并形成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動包括：

　　1、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團(tuán)體：

　　（1）聲樂：民樂團(tuán)、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)

　　（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓(xùn)練、比賽

　　（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費(fèi)寫春聯(lián)、畫年畫活動

　　（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎(chǔ)，定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動

　　（5）外語興趣組：引進(jìn)外語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓(xùn)等

　　2、營造社區(qū)藝術(shù)氛圍

　　（1）將小區(qū)各藝術(shù)團(tuán)體成員的優(yōu)秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區(qū)公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團(tuán)體成員的積極性，另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術(shù)氛圍；

　　（2）定期組織社區(qū)家庭讀書活動；

　　（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；

　　3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

　　（四）康體類

　　從意義上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應(yīng)的活動，不僅可以帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動，進(jìn)而形成一種生活模式，還可以對小區(qū)的周邊帶來一些服務(wù)，正因?yàn)橛辛己玫纳鐣�效�?yīng)，康體類活動猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個體包括：

　　1、提供健身、娛樂場所（室內(nèi)室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導(dǎo)

　　2、定期組織爬山、游園、自駕游活動

　　3、定期組織美容、健身講座

　　5、定期組織集體體檢（最好是免費(fèi)體檢）

　　6、暑假組織少年夏令營活動

　　6、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期提供健康咨詢、急救等

　　（五）經(jīng)濟(jì)類

　　經(jīng)濟(jì)類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫助，形成一些商會，定期組織活動，在小區(qū)范圍內(nèi)形成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強(qiáng)，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括：

　　1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報(bào)告

　　2、成立各種商會

　　3、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并提供現(xiàn)場咨詢

　　4、定期邀請證券專家做投資、理財(cái)報(bào)告，并提供現(xiàn)場咨詢

　　5、根據(jù)住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動

小區(qū)物業(yè)管理方案5

　　一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

　　即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

　　二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

　　1、首按職責(zé)制

　　每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。

　　接待服務(wù)推薦時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

　　2、三分鐘服務(wù)承諾

　　第一接待人接到客戶的'推薦時，應(yīng)及時將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

　　三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

　　1、三米微笑服務(wù)

　　管理處人員見到客戶務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，務(wù)必自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

　　2、站立式服務(wù)

　　站立式服務(wù)表此刻：

　　（1）各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7：30～9：00，11：30～12：00，13：45～14：30，17：30～18：30。

　　（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進(jìn)門時，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶離開時，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

　　四、全天候的服務(wù)時間

　　1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務(wù)。

　　2、維修班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

　　3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時專人服務(wù)，并在無專人值班的時間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關(guān)懷與幫忙。

　　4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶帶給服務(wù)。

　　五、豐富的社區(qū)文化活動

　　豐富的社區(qū)文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處帶給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

　　六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)

　　常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶帶給共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

　　七、實(shí)行完全的封閉式管理

　　傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個好處。

小區(qū)物業(yè)管理方案6

　　一、綜合管理

　　1、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權(quán)利義務(wù)明確。

　　2、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)合格證書。

　　3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

　　4、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動、細(xì)致、周到，用語文明。

　　5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報(bào)修電話，有服務(wù)人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)機(jī)構(gòu)，有報(bào)修、維修記錄。

　　7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng)，在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務(wù)。

　　8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計(jì)劃，并按規(guī)定組織實(shí)施。

　　9、對區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，及時勸阻，報(bào)告主管部門，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。

　　10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。

　　11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進(jìn)行安全檢查。

　　12、設(shè)置意見箱，每年集中進(jìn)行一次公開的物業(yè)服務(wù)意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。

　　13、公布公共服務(wù)的收支情況。

　　14、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進(jìn)行公益性宣傳。

　　二、房屋維修養(yǎng)護(hù)

　　1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。

　　2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。

　　3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。

　　4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)。

　　5、按照有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。

　　6、保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶標(biāo)志清晰。

　　7、對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門。

　　8、按照有關(guān)規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。

　　三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)

　　1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，共用設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行和使用。

　　2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（設(shè)備臺帳），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。

　　3、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　　4、對共用設(shè)施設(shè)備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。

　　5、屬于特種設(shè)備的，按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和定期檢驗(yàn)檢測。

　　6、設(shè)備房保持整潔，無鼠害現(xiàn)象。

　　7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復(fù)。

　　8、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的除外，但發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)部門）。

　　9、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施。

　　四、電梯服務(wù)

　　1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運(yùn)行。

　　2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話。

　　3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運(yùn)行。

　　4、電梯出現(xiàn)故障時，電梯報(bào)修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達(dá)現(xiàn)場。主梯維修時，有備用梯的.，用備用梯運(yùn)行。

　　5、電梯出現(xiàn)事故，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，并報(bào)告有關(guān)部門。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實(shí)責(zé)任。

　　五、消防服務(wù)

　　1、有消防管理制度。

　　2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，并有記錄。

　　3、消防設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行，可隨時啟用；消防通道暢通。

　　4、每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。

　　5、發(fā)生火情及時報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。

　　6、設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資；監(jiān)控中心，24小時有專人值守。

　　六、二次供水管理

　　1、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

　　2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，取得衛(wèi)生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。

　　3、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。

　　七、協(xié)助維護(hù)秩序

　　1、看護(hù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

　　2、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志。

　　3、封閉的小區(qū)，主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。

　　4、夜間（22：00-6：00）對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人，做好記錄。

　　八、清潔服務(wù)

　　1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理，設(shè)有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

　　2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。

　　3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。

　　4、按照有關(guān)規(guī)定對公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲、消毒活動。

　　5、在雨、雪天氣應(yīng)及時對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

　　6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)宣傳。

　　九、綠化養(yǎng)護(hù)

　　1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。

　　2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。

　　3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。

　　4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施無明顯的破損，無較嚴(yán)重人為破壞；無綠化生產(chǎn)垃圾。

　　十、停車服務(wù)

　　1、有機(jī)動車、非機(jī)動車停（存）車管理制度。

　　2、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車輛有序通行。

　　3、主要道路及停車場有交通標(biāo)志。

　　4、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車輛憑證出入，臨時進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。

　　5、機(jī)動車停放有序，24小時有專人巡視。

　　6、定期存放的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

　　7、地下停車場照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行，各類指示標(biāo)識清晰。

　　8、交通設(shè)施（道閘、擋車器材、交通標(biāo)識）能正常使用。

　　注：4-8條是機(jī)動車收費(fèi)停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求。

　　十一、裝飾裝修服務(wù)

　　1、按照有關(guān)規(guī)定和《臨時管理規(guī)約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。

　　2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

　　3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設(shè)施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應(yīng)報(bào)告主管部門。

　　4、裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理，問題嚴(yán)重的應(yīng)報(bào)告主管部門。

　　5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時集中清運(yùn)、不得外溢。

小區(qū)物業(yè)管理方案7

　　為了高質(zhì)量推動住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化，結(jié)合區(qū)實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

　　一、總體要求

　　深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅(jiān)持以人民為中心，堅(jiān)持以“環(huán)境改善、服務(wù)提升、機(jī)制建立、群眾滿意”為目標(biāo)，結(jié)合市“五面紅旗”示范創(chuàng)建專項(xiàng)行動、社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建、“固體強(qiáng)基”等工作，因地制宜推進(jìn)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，確保xxxx年底無物業(yè)住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)“有組織機(jī)構(gòu)、有清掃保潔、有物業(yè)維修保養(yǎng)、有綠化養(yǎng)護(hù)、有安全防范、有停車管理”的基本物業(yè)服務(wù)目標(biāo)。

　　二、管理模式

　　根據(jù)無物業(yè)管理小區(qū)實(shí)際情況，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)托管等不同方式，解決住宅小區(qū)無物業(yè)管理問題，改善居民生活環(huán)境，提升城市管理水平和城市軟實(shí)力，切實(shí)增強(qiáng)群眾的獲得感、幸福感和安全感。

　　（一）推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對具備市場化運(yùn)作條件的無物業(yè)小區(qū)（含單位自管小區(qū)），在街道辦事處、社區(qū)指導(dǎo)下，充分征求業(yè)主意見，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管或引進(jìn)國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理。

　　（二）推行業(yè)委會（物管會）自管。不具備市場化運(yùn)作條件的住宅小區(qū)，由所在街道辦事處、社區(qū)指導(dǎo)組建業(yè)委會（物管會），以自管形式，做好保潔、安保、公共設(shè)施設(shè)備維保等物業(yè)管理工作。

　　（三）實(shí)行社區(qū)兜底托管。街道辦事處指導(dǎo)社區(qū)成立“社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會”，對零散樓棟、院落實(shí)施托管。社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會可結(jié)合各小區(qū)實(shí)際，利用小區(qū)公共收益或進(jìn)行適當(dāng)收費(fèi)，落實(shí)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。

　　（四）探索街道集中托管管理。以街道辦事處為單位，建立“物業(yè)服務(wù)中心”，將轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)住宅小區(qū)統(tǒng)一打包成若干個物業(yè)管理區(qū)域，每個物業(yè)管理區(qū)域?yàn)橐粋�物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，通過公開招投標(biāo)方式聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。社區(qū)居委會通過日常監(jiān)管、季度評議和年度考核等方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作開展監(jiān)督評價，并組織業(yè)主投票決定是否續(xù)聘。

　　三、重點(diǎn)任務(wù)

　　（一）調(diào)研摸底階段（xxxx年x月xx日一x月xx日）。

　　區(qū)住建局牽頭、街道辦事處組織，對轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行詳細(xì)摸底，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，上報(bào)區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。

　　（二）推進(jìn)落實(shí)階段（xxxx年x月x日一xx月xx日）

　　1x月xx日前，街道辦事處根據(jù)實(shí)際情況制定無物業(yè)小區(qū)工作全覆蓋工作方案，并在轄區(qū)內(nèi)選定x個不同類型的小區(qū)，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)居委會托管等不同模式，打造專業(yè)化、精準(zhǔn)化、精細(xì)化的試點(diǎn)小區(qū)。

　　2.x月xx日前，街道辦事處精心打造x個專業(yè)化物業(yè)管理試點(diǎn)標(biāo)桿小區(qū)，并將試點(diǎn)情況和經(jīng)驗(yàn)做法形成書面材料上報(bào)至區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

　　3.xx月底前，街道辦事處無物業(yè)管理小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。

　　（三）鞏固提升階段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）

　　區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)部門進(jìn)行“回頭看”，抓實(shí)鞏固提升，確保無物業(yè)管理小區(qū)“銷號清零”，實(shí)現(xiàn)“常治長效”。同時，總結(jié)一批可推廣、可復(fù)制的`好經(jīng)驗(yàn)、好做法，努力為無物業(yè)管理小區(qū)清零行動提供示范、樹立標(biāo)桿。

　　四、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　（一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組。為確保本次清零行動順利開展，推動實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，決定成立區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組（名單附后），區(qū)直有關(guān)單位、有關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)人參加，負(fù)責(zé)全區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零工作，構(gòu)建“市級統(tǒng)籌全局、區(qū)級綜合協(xié)調(diào)、街道一線責(zé)任、社區(qū)具體實(shí)施、小區(qū)齊抓共管”五級抓落實(shí)的責(zé)任體系。

　　（二）成員單位分工

　　區(qū)委政法委負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)做好住宅小區(qū)平安建設(shè)工作，配合完成其他相關(guān)工作。

　　區(qū)住建局負(fù)責(zé)牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實(shí)工作專班作出的各項(xiàng)決定；組織各辦事處推進(jìn)清零工作，協(xié)調(diào)處理工作中的具體問題。

　　區(qū)民政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理融入基層社會治理；指導(dǎo)業(yè)委會（物管會）建設(shè)，提高住宅小區(qū)自治能力。

　　區(qū)發(fā)改局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理清零行動中物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制定調(diào)整。

　　市公安局分局負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為，指導(dǎo)監(jiān)控安防建設(shè)，加強(qiáng)房屋租賃治安管理。

　　區(qū)市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)特種設(shè)備安全、食品安全、物業(yè)服務(wù)價格和收費(fèi)等監(jiān)督管理。

　　區(qū)水務(wù)局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理小區(qū)供水的運(yùn)營與監(jiān)管。

　　市生態(tài)環(huán)境保護(hù)局分局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理清零行動中的環(huán)境污染治理工作。

　　區(qū)工科局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)三大運(yùn)營商（中國移動、中國聯(lián)通、中國電信）以及廣電相關(guān)業(yè)務(wù)工作。

　　相關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)宣傳動員，鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)委會（物管會）成員；按照“一小區(qū)一對策”原則，因地制宜、分類推進(jìn)無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　五、工作要求

　　無物業(yè)管理小區(qū)清零行動是“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動的一項(xiàng)重要內(nèi)容，時間緊迫、任務(wù)量大。為更好協(xié)調(diào)推進(jìn)工作、及時解決困難問題，區(qū)清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組決定建立督查督辦機(jī)制，相關(guān)街道辦事處于每周五下午向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（聯(lián)系人：，聯(lián)系電話：）報(bào)送本周工作推進(jìn)情況。對工作中推諉扯皮，或者不落實(shí)、假落實(shí)的，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組將進(jìn)行督辦；不能按期完成工作任務(wù)或造成嚴(yán)重后果的，移交紀(jì)檢監(jiān)察部門進(jìn)行追責(zé)問責(zé)。

小區(qū)物業(yè)管理方案8

　　根據(jù)“物華新洲苑”居住小區(qū)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬定小區(qū)物業(yè)管理方案。我們真誠希望在服務(wù)合作中，能使業(yè)主和住戶充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“物華新洲苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物管處和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。

　　一、物華新洲苑概況

　　“物華新洲苑”位于西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處。總建筑面積約45萬平方米，規(guī)劃容積率：1.74,建筑類別有小高層、板樓和多層。配有較高價值的超市，占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、會所、公寓、市場等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。一個溫馨的小區(qū)更需要一個有責(zé)任心的物業(yè)來為他們服務(wù)！

　　二、接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)“物華新洲苑”的實(shí)況，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　（一）建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

　　（二）定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時整改。

　　（三）建立落實(shí)保修承諾制，零修、急修及時率95%，返修率不高于1%。

　　（四）每年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

　　（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

　　（六）常規(guī)性公共服務(wù)。

　　1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

　　（1） 棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。 （2） 物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

　　（3） 空調(diào)安裝統(tǒng)一，防護(hù)網(wǎng)安裝統(tǒng)一。

　　2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。 （1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。

　　（3）消防系統(tǒng)。設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。

　　（4）給排水系統(tǒng)。停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時間停水。

　　3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

　　4、保安及車輛管理。

　　（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

　　（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

　　（3）車輛出入管理嚴(yán)格，業(yè)主刷卡進(jìn)入，外來車輛須登記。

　　（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

　　5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　　（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

　　（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒。

　　（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

　　（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

　　6、綠化管理

　　（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

　　（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

　　（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　（4）綠化完好率達(dá)到98%以上。

　　7、室內(nèi)裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

　　（1）受理本小區(qū)裝修咨詢與審批。

　　（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

　　8、社區(qū)文化

　　（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。

　　（2）制有“居民精神文明建設(shè)公約”。

　　（4）業(yè)主滿意率95%以上。

　　（七）針對性的專項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）

　　1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、搬家等。

　　2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

　　4、提供維修服務(wù)并做到急修不過夜，中修三天完成。

　　5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

　　6、代住戶維修戶內(nèi)下水疏通。

　　7、免費(fèi)重裝電腦系統(tǒng)及提供殺毒軟件。

　　三、管理方式

　　“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本物管處的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)的信譽(yù)與形象。

　　（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理

　　物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物管處從項(xiàng)目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化的中等城市慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、物業(yè)信譽(yù)度得到提高。

　　（二）溝通服務(wù)至上

　　組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)受投訴主要在于溝通不暢所 6

　　致。為此，本物業(yè)專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網(wǎng)上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，要求管理人員親力親為，實(shí)行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

　　（三）締造親善和諧溫馨的社區(qū)文化

　　創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

　　四、人員配備配備

　　（一）組織機(jī)構(gòu)

　　（二）人員配備

　　1、管理處主任1人

　　2、管理人員：20 人 工程部（維修）主管1人 安管隊(duì)隊(duì)長1人

　　保潔（綠化）主管1人

　　行政（資料、社區(qū)文化、日常事務(wù)）主管1人、助理1人財(cái)務(wù)會計(jì)1人人事部 3人 出納1人 收款員2人 倉管員1人 前臺接待3人

　　3、保安：60人（每班8小時，三班倒）

　　4、維修人員：10人（持中級以上技工證書）

　　5、清潔綠化人員：30人

　　五、興隆花園物業(yè)管理的具體操作

　　貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。 (一)前期準(zhǔn)備

　　對承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管進(jìn)行驗(yàn)收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

　　1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

　　2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

　　開展管理工作前1個月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理。

　　3.規(guī)章制度制定

　　1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

　　2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。

　　(二)物業(yè)管理的.啟動 1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

　　1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照復(fù)印件）。

　　2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等） 3.裝修施工全過程監(jiān)控

　　裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，將依《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

　　作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

　　安全防范管理。二次裝修施工人員須按規(guī)定辦證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、天然氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次

　　裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

　　環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

　　共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

　　外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

　　土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

　　水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；提醒住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時留出檢查口。

　　裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。 (三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù) A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

　　1、總體安全環(huán)境管理

　　在社區(qū)四周、社區(qū)出入口、樓宇間設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。

　　培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對社區(qū)進(jìn)行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱患。

　　在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防大風(fēng)暴雨、防地震方案等。

　　3、車輛交通及道路管理

　　樓宇停車位有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動車輛出入有登記；非機(jī)動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

　　4、科學(xué)管理

　　記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

　　B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng) 1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

　　主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立2個閱報(bào)欄形式的告示、宣傳欄，開展與業(yè)主交流，及時通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。 2.共用設(shè)備管理

　　設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。“四會”是指物業(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排

　　除故障。“五定”是對房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。 1）給排水設(shè)備管理

　　管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

　　供水設(shè)備（供水增壓變頻泵、管網(wǎng)、水表、閥門等）。對變頻水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；停水提前一天通知住用戶。

　　排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每半年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。 2）供電設(shè)備管理

　　供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、避雷針等）。建立24小時運(yùn)行和維修值 14

　　班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用）戶裝修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時切斷電源。

　　配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每天巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

　　供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

　　4）消防管理

　　消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識完整，可隨時起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人（與業(yè)主簽訂防火責(zé)任書）；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。 C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

　　環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我處對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　　管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

　　1、日常保潔

　　1、擦公共防盜門 1次/周 無灰塵

　　2、擦公共天花板 1次/半年 無灰塵、蜘蛛絲

　　3、擦消火栓 1次/月 無灰塵

　　4、擦窗戶 1次/月 無灰塵

　　5、道路路面 循環(huán)清掃 無雜物

　　6、路邊綠地 2次/天 無雜物

　　7、路燈柱 1次/周 無灰塵

　　8、綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

　　2、四害消滅

　　在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺�地消毒處理�?/p>

　　D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

　　制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

　　綠化澆水（依氣候變化） 澆足澆透

　　草皮 修剪（按季節(jié)進(jìn)行） 草皮美觀平整

　　雜草 清除（按季節(jié)） 確保基本無雜草

　　防蟲 病蟲害防治（一年2次） 無病蟲害

　　養(yǎng)護(hù) 施肥（一年4次） 綠化生長旺盛

　　喬灌木 修剪造型一年4次

　　E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

　　制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的共用設(shè)施：乒乓球臺、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。 F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

　　1、社區(qū)文化建設(shè)

　　創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、溫馨的生活居住環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動事先計(jì)劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有

　　關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

　　2、便民服務(wù)

　　“不出社區(qū)門，照樣過日子”是我們服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時，全體員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。 1）、日常服務(wù)

　　設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本物管溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求員工必須熱情相待，及時處理和反饋?zhàn)�戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時整改；每年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。 2）、特色服務(wù)

　　提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，急修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等。

　　J 物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化

　　企業(yè)作風(fēng)：積極、專注、系統(tǒng)、精細(xì)！ 工作作風(fēng)：想到、做到、建議到！

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高! 服務(wù)理念：我服務(wù)，我快樂！我解決問題，我展示自我！

　　服務(wù)理念

　　任何人:我們保證生活在我們服務(wù)項(xiàng)目的每一位業(yè)主，無論年齡、性別、職業(yè)、社會地位……都給予最真誠的服務(wù)。 任何時間：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，提供服務(wù)的時間是每年365天×24小時，無論晝夜、無論風(fēng)雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務(wù)。

　　任何地點(diǎn)：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，任何地方、任何地點(diǎn)，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會竭盡全力滿足業(yè)主合理的需求。

　　任何事情：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，無論是業(yè)主的家居小事，還是社區(qū)大事，只要是園區(qū)中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。

　　服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　誠信：發(fā)乎心（誠），出乎言（信），完美服務(wù)，誠信為本； 體貼：將心比心，以心換心，換位思考，相互尊重； 安心：杜絕傷害，預(yù)防意外；業(yè)主安心

　　舒心放心，； 適度：既不過分，也無不足；舉手投足，恰到好處。 實(shí)施投訴處理與利用策略

　　客戶的投訴將是【興隆花園】的 巨大的財(cái)富。

　　我們根據(jù)【頤水花園】相關(guān)的基本資料，結(jié)合我司物業(yè)具體工作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際情況，制作了物業(yè)服務(wù)管理方案草案書。

　　通過本方案，物業(yè)顧問客觀描述了【頤水花園】基本情況，結(jié)合實(shí)際，有針對性的對項(xiàng)目未來物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行了規(guī)劃與設(shè)想，同時詳細(xì)的提出了可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施保證方案與措施，希望能夠通過我們的努力將【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)工作做好，以不辜負(fù)開發(fā)商、廣大業(yè)主對我們的信任和厚望。

　　如果能夠有幸成為【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)單位，我們將嚴(yán)格貫徹本方案中所提出的服務(wù)實(shí)施措施，并將此內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)委托合同中的備注條款，監(jiān)督約束我們的工作。我們將不遺余力、盡職盡責(zé)的提供各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)，整合物管的專業(yè)資源，與開發(fā)商攜手將【興隆花園】打造成為三原縣的旗艦樓盤！

小區(qū)物業(yè)管理方案9

　　一、指導(dǎo)思想

　　以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

　　二、職責(zé)任務(wù)

　　(一)強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

　　按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。

　　1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)

　　(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等。

　　(2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運(yùn)作。

　　(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。

　　(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

　　(5)對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

　　(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

　　2.街道各科室職責(zé)

　　(1)街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　(2)街道財(cái)政所負(fù)責(zé)落實(shí)配套資金，按照規(guī)定及時撥付補(bǔ)貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比。

　　(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時拆除住宅區(qū)內(nèi)違建，指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

　　(4)街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強(qiáng)對調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo)，充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。

　　(5)街道社會事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實(shí)行先征后返。

　　(6)街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負(fù)責(zé)。

　　(7)街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對社區(qū)管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。

　　3.社區(qū)居委會職責(zé)

　　(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

　　(2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

　　(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。

　　(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

　　(5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

　　4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)

　　(1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。

　　(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

　　(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

　　(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。

　　(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

　　(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關(guān)部門報(bào)告。

　　(8)對小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保持出入口暢通。

　　(9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

　　5.物業(yè)管理應(yīng)急維修站職責(zé)

　　(1)按照快速反應(yīng)、及時組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急維修工作。

　　(2)負(fù)責(zé)實(shí)行全天候24小時專人接聽?wèi)?yīng)急報(bào)修電話并做好記錄。

　　(3)負(fù)責(zé)安排維修單位，服務(wù)時限，30分鐘內(nèi)到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。

　　(4)負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。

　　(5)對于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項(xiàng)目，向報(bào)修人提供相關(guān)維修咨詢，對涉及供水、供電、燃?xì)獾炔块T的報(bào)修，應(yīng)提供相關(guān)電話。

　　(6)對屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項(xiàng)目，向報(bào)修人提供專項(xiàng)維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。

　　6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)

　　(1)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(3)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(5)有關(guān)政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。

　　(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

　　(二)完善分類管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

　　1.已實(shí)施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

　　2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任，及時將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報(bào)，形成齊抓共管的合力。

　　3.不具備市場化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時期運(yùn)行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。

　　4.對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的`商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。

　　(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

　　一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，以收費(fèi)促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費(fèi)，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)模化管理，降低運(yùn)營成本，提高整體水平。

　　三、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員如下：

　　領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834。

　　四、機(jī)構(gòu)設(shè)置

　　為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。

　　1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

　　2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站

　　3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心

　　4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

　　各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實(shí)行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé);二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實(shí)施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

　　五、實(shí)施步驟

　　1.制定方案階段(6月12日前)

　　(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。

　　(2)外出調(diào)研，深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn)。

　　(3)落實(shí)辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

　　2.宣傳發(fā)動階段(6月20日前)

　　(1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

　　(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識，積極協(xié)助物管公司開展工作。

　　3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)

　　“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實(shí)為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。

　　六、工作要求

　　1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識。各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會建設(shè)、推進(jìn)文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強(qiáng)化責(zé)任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

　　2.強(qiáng)化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報(bào)等方式，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費(fèi)、是商品的意識，營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

　　3.明確職責(zé)，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。

　　4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持，完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)內(nèi)容。同時，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

小區(qū)物業(yè)管理方案10

　　第一章管理服務(wù)理念和目標(biāo)

　　1、“小事鑄就大業(yè)，細(xì)節(jié)成就完美”服務(wù)理念

　　項(xiàng)目的前期定位也就決定了后期的物業(yè)管理方式及內(nèi)容的定位，我們認(rèn)為業(yè)主從見到物業(yè)人員那天起就應(yīng)該感受到的是兩個字：誠信。讓誠信注入親情，讓親情融入我們物業(yè)服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，讓一個微笑、一棵樹木、一個電話都融會在一種親情式的服務(wù)當(dāng)中。

　　物業(yè)管理公司在管理細(xì)節(jié)上將采用一流的服務(wù)方式,實(shí)行全天候、全方位、全過程的貼身侍俸，充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴。

　　2、導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系

　　小區(qū)物業(yè)管理介入及實(shí)施過程中，導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系，使企業(yè)在“說到、做到”的基礎(chǔ)上為“做好”創(chuàng)造了可能，使服務(wù)產(chǎn)品的提供不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。

　　3、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍

　　在物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實(shí)到隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢，同時對他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)的機(jī)會，來提高員工的自身素質(zhì)。

　　4、創(chuàng)建綠色花園式社區(qū)

　　在項(xiàng)目的管理中，將根據(jù)園區(qū)現(xiàn)狀投入技術(shù)力量，維護(hù)植物生長。根據(jù)園區(qū)綠化現(xiàn)狀，公司將適時組織環(huán)境與生態(tài)的宣傳活動，增強(qiáng)人與自然的親和力。在適宜的時間，物業(yè)公司將根據(jù)情況安排業(yè)主參加義務(wù)植樹活動，增近彼此了解。

　　5、創(chuàng)造藝術(shù)社區(qū)、豐富社區(qū)文化生活

　　在接管項(xiàng)目后，我公司將在xx小區(qū)組織多種多樣的文體活動，創(chuàng)造小區(qū)和諧氛圍。每年跟業(yè)主一起舉辦一至兩次文體比賽和聯(lián)誼活動，增進(jìn)感情溝通，廣交朋友，豐富生活情趣。

　　6、通過網(wǎng)絡(luò)方式增加與業(yè)主的溝通

　　我公司已經(jīng)建立起自己的網(wǎng)站，公司充分發(fā)揮自己的長處，為方便客戶，所有的疑問及要求和投訴均可在網(wǎng)上進(jìn)行，24小時解決客戶問題及時完成信息反饋予以存檔，并對客戶進(jìn)行回訪調(diào)查客戶滿意度。客戶可以足不出戶，享受到物業(yè)公司的服務(wù)。我公司在項(xiàng)目的全部管理內(nèi)容將推行數(shù)字化的管理模式。我們將對項(xiàng)目經(jīng)理、客服人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語言、態(tài)度、工作技能、工作效率實(shí)行百分制的量化考核標(biāo)準(zhǔn)，確保各項(xiàng)管理、服務(wù)按照一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時我們對客戶的投訴，處理投訴的時間、過程、每項(xiàng)投訴的回訪、客戶的意見及滿意率也通過數(shù)字和量化的形式每月向全體客戶公開，以透明我們的管理服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)業(yè)主的監(jiān)督機(jī)制。

　　7、有效的溝通渠道

　　我公司在進(jìn)入項(xiàng)目后，應(yīng)起到開發(fā)商和業(yè)主之間的橋梁做用，配合開發(fā)商及時解決社區(qū)業(yè)主提出的各類問題，應(yīng)站在業(yè)主角度以專業(yè)眼光進(jìn)行分析，對確屬質(zhì)量遺留問題，必須代表業(yè)主在反應(yīng)問題的同時，向開發(fā)單位提交問題解決建議。

　　項(xiàng)目工作人員對業(yè)主提出的問題，按照業(yè)主投訴處理程序規(guī)定進(jìn)行完整的記錄。

　　記錄應(yīng)對全體業(yè)主公開，并在規(guī)定時限內(nèi)，向業(yè)主做出回復(fù)。

　　另我公司設(shè)立了投訴熱線，客戶如對我們的服務(wù)有意見可以直接撥打投訴電話。客戶也可以登陸我們公司的網(wǎng)站，在那里也可以通過留言形式進(jìn)行投訴。

　　8、安全防范

　　物業(yè)公司24小時為業(yè)主提供高質(zhì)量的安全保障，讓業(yè)主有安全感。小區(qū)實(shí)行封閉管理，24小時保安服務(wù)；燃?xì)夤艿馈㈦姎饩�路、消防及安防系統(tǒng)安全穩(wěn)定運(yùn)行，使業(yè)主真正安居樂業(yè)，小區(qū)內(nèi)安祥寧靜，居民無憂無慮。

　　（1）隱私

　　隨著人們生活水平的提高及越來越多的與國際交往，尊重業(yè)主/使用人的隱私權(quán)成為物業(yè)公司全體人員必須要作到的工作。

　　（2）舒適

　　致力于社區(qū)文明建設(shè)，提供高品位的生活環(huán)境，人際環(huán)境，通過物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主享受清潔優(yōu)美的環(huán)境，社區(qū)內(nèi)草綠花香，高尚文明，無污染，出行方便，處處順心，使業(yè)主以入住本社區(qū)為自豪。

　　（3）周到

　　提供全方位全天候的維修服務(wù)、清潔服務(wù)、家政服務(wù)和特約服務(wù)，業(yè)主想到的我司要想到，業(yè)主沒想到的，我司也要想到，維修服務(wù)隨叫隨到，家政服務(wù)細(xì)致周到，處處為業(yè)主提供方便，

　　（4）管理目標(biāo)

　　業(yè)主滿意，“三效”統(tǒng)一----這就是xx物業(yè)管理有限公司的管理目標(biāo)。

　　我們物業(yè)管理企業(yè)存在的意義和價值，就是使物業(yè)的主人安居樂業(yè)，使主人的物業(yè)歷久長新。所以讓業(yè)主滿意，理所當(dāng)然成為企業(yè)管理目標(biāo)的核心內(nèi)容。

　　“三效統(tǒng)一”是指創(chuàng)造社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的最佳結(jié)合。創(chuàng)社會效益，為社會服務(wù)，使家庭、環(huán)境、社會、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；創(chuàng)環(huán)境效益，為用戶服務(wù)，創(chuàng)造方便、清潔、安全、文明的時空環(huán)境；創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)服務(wù)，促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

　　第二章項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法與管理制度

　　一、xx物業(yè)管理有限公司支持并保證xx項(xiàng)目部正常運(yùn)作

　　根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們將依靠自身雄厚的優(yōu)勢資源，分別在以下幾個方面做好充分的準(zhǔn)備：

　　人力資源人才儲備：所有人員都經(jīng)過嚴(yán)格仔細(xì)篩選，具有與xx小區(qū)同類型物業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)兩年以上的管理人才和操作層員工；所有人員由高級專業(yè)培訓(xùn)師對入場人員進(jìn)行入場接管培訓(xùn)教育，用很短的時間熟悉項(xiàng)目實(shí)際情況，即可進(jìn)入工作角色。物業(yè)接管驗(yàn)收工作支持：公司將派駐多名具有豐富驗(yàn)收經(jīng)驗(yàn)的工程師到現(xiàn)場主持并親自進(jìn)行接管驗(yàn)收，減少遺留問題發(fā)生，為項(xiàng)目部后期管理奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。安全保衛(wèi)工作支持：公司將派駐強(qiáng)有力的安全保衛(wèi)隊(duì)伍接管項(xiàng)目部，保證在物業(yè)

　　接管期間、物業(yè)管理期不出現(xiàn)安全隱患，同時對項(xiàng)目部安全保衛(wèi)工作提供大力支持。豐厚的財(cái)務(wù)資金支持：在項(xiàng)目部接管期間，財(cái)務(wù)資金來源是物業(yè)項(xiàng)目部的'主要問題，我們有能力、有實(shí)力保證財(cái)務(wù)資金不出現(xiàn)不足問題。我們將預(yù)先準(zhǔn)備好相關(guān)資金到位，在特殊情況下隨時可以使用。

　　二、管理服務(wù)機(jī)制

　　1、計(jì)劃目標(biāo)管理

　　東居物業(yè)公司將根據(jù)《小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》中的服務(wù)要求與最終簽訂的委托管理合同條款，制定各項(xiàng)詳細(xì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)。依此標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)，公司與項(xiàng)目管理處簽訂《目標(biāo)管理責(zé)任書》，實(shí)行獎罰目標(biāo)管理。管理處將目標(biāo)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分解，落實(shí)到各職能中心和個人進(jìn)行量化考核。

　　2、行政監(jiān)督管理

　　項(xiàng)目部在項(xiàng)目現(xiàn)場采用以下管理方式對各部門、各職能中心和班組實(shí)施管理，保證服務(wù)工作的正常運(yùn)行。

　　（1）經(jīng)濟(jì)手段：公司與員工簽訂《勞動合同》，明確崗位職責(zé)和薪金制。

　　（2）規(guī)范管理：由公司統(tǒng)一制定完整標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章制度和工作流程，以此指導(dǎo)員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。

　　（3）日常行政管理：小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目管理處每周召開一次工作例會，制定每周詳細(xì)的工作計(jì)劃，各部門每日召開15分鐘晨會，布置當(dāng)日工作，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法。

　　（4）宣傳教育：通過各種宣傳教育手段，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、責(zé)任意識，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

　　3、ISO9000質(zhì)量管理

　　管理處根據(jù)公司通過認(rèn)證ISO9000的質(zhì)量管理體系的要求，依據(jù)質(zhì)量管理體系文件的要求和各項(xiàng)管理作業(yè)規(guī)程的規(guī)定，嚴(yán)格實(shí)施運(yùn)行并持續(xù)改進(jìn)，最大限度增強(qiáng)業(yè)主滿意、爭取超越業(yè)主期望。

　　三、管理服務(wù)流程圖

　　第三章管理服務(wù)人員配置

　　為實(shí)現(xiàn)我公司提出的“安全、舒適、周到、溫馨”的八字服務(wù)方針，管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置要體現(xiàn)精干、高效、反應(yīng)快、行動快的特點(diǎn)；人員專業(yè)素質(zhì)高、服務(wù)意識強(qiáng)；部門管理嚴(yán)而有序、分工合理、職責(zé)明確、管理到位。項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置：“一室三部”即：總經(jīng)理辦公室、客服部、安保部、工程部。

　　一、管理服務(wù)人員配備

　　1、項(xiàng)目經(jīng)理辦公室：（共3人）

　　項(xiàng)目經(jīng)理1名、副經(jīng)理1名、文員1人。

　　2、客服部：（共14人）

　　客戶服務(wù)經(jīng)理1人、客戶服務(wù)副經(jīng)理1人、客服人員4人、綠化保潔員8人。

　　3、安保部（共25人）

　　安防監(jiān)控4人、外包保安21人。

　　4、工程部（6人）

　　工程技術(shù)經(jīng)理1人、綜合維修5人。

　　以上人員配備共計(jì)：48人。

　　二、重要崗位的任職資格條件

　　1、項(xiàng)目經(jīng)理

　　[資格條件]

　　年齡限定：30~45歲之間。

　　性別：不限。

　　教育程度：大學(xué)學(xué)歷。

　　身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

　　工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。

　　專業(yè)知識：具備獨(dú)立運(yùn)作物業(yè)管理能力，熟悉寫字樓、酒店、公寓二種以上管理運(yùn)作模式，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)管理師資格證。

　　2、項(xiàng)目副經(jīng)理

　　[資格條件]

　　年齡限定：25~40歲之間。

　　性別：不限。

　　教育程度：大學(xué)學(xué)歷。

　　身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

　　工作經(jīng)驗(yàn)：10年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。

　　專業(yè)知識：具備獨(dú)立運(yùn)作物業(yè)管理能力，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，了解相關(guān)法律知識、國家及地方有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策及法規(guī)法令；全面了解北京市房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的最新法律、法規(guī)，發(fā)展趨勢以及相關(guān)行業(yè)的關(guān)鍵信息。

　　3、客服部經(jīng)理

　　[資格條件]

　　年齡限定：28~45歲之間。

　　性別：不限。

　　教育程度：大專以上學(xué)歷。

　　身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

　　工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

　　專業(yè)知識：精通物業(yè)法規(guī)文件，良好的英語聽、說、讀、寫能力，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)助師資格證。

　　4、安保部經(jīng)理

　　[資格條件]

　　年齡限定：28~45歲之間。

　　性別：男性。

　　教育程度：大專以上學(xué)歷。

　　身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

　　工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上涉外飯店或大型物業(yè)公司安全管理工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

　　專業(yè)知識：熟悉國家相關(guān)法律法規(guī)，具有豐富的消防中控管理經(jīng)驗(yàn)。

　　5、工程部經(jīng)理

　　[資格條件]

　　年齡限定：30~40歲之間。

　　性別：男性。

　　教育程度：大專以上學(xué)歷，機(jī)械專業(yè)或電器工程專業(yè)。

　　身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

　　工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上工程管理工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。專業(yè)知識：精通水、電、空調(diào)、消防、電梯，能夠?qū)忛喒こ虉D紙。

　　第四章物業(yè)管理用房及相應(yīng)的管理設(shè)施的配備

　　四、物資裝備計(jì)劃

　　了保證物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量及滿足物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，物業(yè)公司將根據(jù)接管進(jìn)度安排物業(yè)服務(wù)物資裝備，具體情況如下：

　　1、為保證xx項(xiàng)目順利接管，我們在進(jìn)場后將制定開辦費(fèi)費(fèi)用列項(xiàng)及使用計(jì)劃。并上報(bào)開發(fā)單位審核，并由開發(fā)商提供開辦費(fèi)資金。在開辦費(fèi)審核未果前，我司可先行墊付所需使用的資金。

　　2、物業(yè)管理合同簽定后一周內(nèi)到位18萬元，用于開辦費(fèi)的先行墊付；

　　3、接管驗(yàn)收前一周開始按計(jì)劃購置辦公、維修工具及其它物資；

　　4、人員入場開始辦公之前一周，相關(guān)需求物資配置到位；

　　5、如根據(jù)預(yù)算資金不足，我們將申請進(jìn)行追加。

　　第五章物業(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)案

　　第六章物業(yè)管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾

　　第一節(jié)“xx”物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)文件承諾書

　　根據(jù)招標(biāo)文件內(nèi)容中有關(guān)“xx”項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求，如我公司的投標(biāo)文件被貴方接受，我公司承諾：

　　一、嚴(yán)格按貴方招標(biāo)文件及我方投標(biāo)文件實(shí)施“xx”物業(yè)管理服務(wù)和履行我方應(yīng)盡責(zé)任；

　　二、承擔(dān)我方在“xx”項(xiàng)目投標(biāo)文件中所述各項(xiàng)管理承諾不能履行的法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；

　　三、我公司將在“xx”項(xiàng)目的實(shí)際物業(yè)管理過程中，達(dá)到并能夠超越“xx”項(xiàng)目

　　投標(biāo)文件中列明的“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求”各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和要求；

小區(qū)物業(yè)管理方案11

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會：

　　為認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)“平安溫州”建設(shè)的有關(guān)要求，根據(jù)市房管局《關(guān)于在全市開展創(chuàng)建“平安物業(yè)”活動的實(shí)施意見》（溫房字〔〕27號）和區(qū)平安辦、區(qū)綜治委《溫州市鹿城區(qū)行業(yè)基層平安創(chuàng)建重點(diǎn)工作責(zé)任制》、《溫州市鹿城區(qū)社會治安綜

　　合治理重點(diǎn)工作責(zé)任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號）文件的要求，結(jié)合溫州市鹿城區(qū)實(shí)際，制訂如下創(chuàng)建實(shí)施工作方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞爭創(chuàng)“平安溫州市鹿城”的目標(biāo)，以開展創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”活動為載體，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與創(chuàng)建的責(zé)任感、使命感，進(jìn)一步完善物業(yè)管理小區(qū)的安全防范體系，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)密切配合、齊抓共管的創(chuàng)建工作機(jī)制，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理法規(guī)政策，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，履行協(xié)助做好小區(qū)安全防范工作的義務(wù)，筑牢思想防線，提高防范意識，落實(shí)防范措施，提高應(yīng)急處置能力，有效地預(yù)防和減少安全事故和違法犯罪活動，促進(jìn)“平安溫州市鹿城”建設(shè)深入開展。

　　二、創(chuàng)建目標(biāo)

　　通過開展創(chuàng)建活動，使溫州市鹿城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率穩(wěn)中有降，不發(fā)生因物業(yè)管理措施不到位而導(dǎo)致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過三至五年的努力，全區(qū)85%的.物業(yè)管理小區(qū)（大廈）達(dá)到新一輪平安創(chuàng)建的要求。

　　三、創(chuàng)建范圍

　　溫州市鹿城區(qū)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)（大廈）

　　四、創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)

　　1、物業(yè)服務(wù)單位與街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）綜治委簽訂社會治安綜合治理責(zé)任書并抓好落實(shí)；

　　2、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)必需的管理人員持證上崗率和到位率達(dá)100％，履行物業(yè)服務(wù)合同約定聘用的秩序維護(hù)員能滿足小區(qū)治安防范工作需要；

　　3、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)按照物業(yè)服務(wù)合同約定設(shè)立固定值班崗和流動巡邏崗，制訂巡邏計(jì)劃，秩序維護(hù)員按照計(jì)劃晝夜巡邏；

　　4、物業(yè)管理小區(qū)有制訂日常防范和應(yīng)急預(yù)案，且定期組織開展安全防范知識培訓(xùn)和處置突發(fā)事件的實(shí)戰(zhàn)演練；

　　5、在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場所和公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位統(tǒng)一設(shè)置文明規(guī)范、用語簡潔的警示標(biāo)識，告示注意事項(xiàng)，明確禁止事項(xiàng)；

　　6、物業(yè)服務(wù)單位對物業(yè)裝修裝飾的登記備案率達(dá)100％，與業(yè)主簽訂室內(nèi)裝修服務(wù)協(xié)議，組織開展巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)裝飾裝修行為并報(bào)告有關(guān)主管部門；

　　7、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)消防安全設(shè)施按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)維護(hù)，并保證能正常使用，各類消防安全隱患及時得到整改；

　　8、居民樓二層以下住戶的窗戶應(yīng)當(dāng)采用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；

　　9、物業(yè)管理小區(qū)執(zhí)行公安機(jī)關(guān)制定的安全技術(shù)防范標(biāo)準(zhǔn)和要求，物業(yè)服務(wù)單位加強(qiáng)對樓宇對講、電視監(jiān)控等技防設(shè)施的管理并運(yùn)轉(zhuǎn)正常；

　　10、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)全年不發(fā)生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災(zāi)害事故，不發(fā)生居民入室、單位入室盜竊案件、機(jī)動車被盜案件；

　　11、業(yè)主對物業(yè)管理小區(qū)治安滿意率達(dá)到90%以上。

　　五、實(shí)施步驟

　　1、宣傳動員階段（5月）。召開全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動”工作大會，學(xué)習(xí)傳達(dá)上級指示精神，部署創(chuàng)建工作任務(wù)，并確定創(chuàng)建示范點(diǎn)。

　　2、開展創(chuàng)建階段（6月-10月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開展“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動”創(chuàng)建工作，各房管所聯(lián)系街道辦事處和相關(guān)部門做好指導(dǎo)工作，確定考核制度。

　　3、企業(yè)自查階段（11月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對各自一年來開展創(chuàng)建活動情況進(jìn)行自查，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出下步的工作思路，并將書面自查報(bào)告報(bào)房管部門。

　　4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業(yè)自查鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評推薦的基礎(chǔ)上，會同相關(guān)部門對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動情況進(jìn)行復(fù)查考評。

　　六、考評方式

　　創(chuàng)建活動每年組織一次考評。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評推薦，最后由區(qū)房管部門牽頭，會同相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、部門共同組織考評驗(yàn)收、表彰，被表彰的小區(qū)授予“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號并授牌。對因領(lǐng)導(dǎo)不重視、措施不得力而發(fā)生重大安全事故的小區(qū)，予以一票否決，依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策進(jìn)行處罰，直至注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

　　七、創(chuàng)建要求

　　（一）統(tǒng)一思想，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”是深入開展“平安溫州市鹿城”系

　　列創(chuàng)建活動之一，是推進(jìn)新一輪“平安溫州市鹿城”建設(shè)的重要舉措。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統(tǒng)一思想認(rèn)識，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真研究、制訂創(chuàng)建活動方案、措施，扎實(shí)開展創(chuàng)建活動。溫州市鹿城分局決定成立創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”活動領(lǐng)導(dǎo)小組，由莫光輝同志擔(dān)任組長，詹里勛同志擔(dān)任副組長，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領(lǐng)導(dǎo)小組

　　下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)物業(yè)修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動方案的制定、工作協(xié)調(diào)和督導(dǎo)。各房管所要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，確定專人負(fù)責(zé)，具體抓好創(chuàng)建活動各項(xiàng)任務(wù)措施的落實(shí)。

　　（二）明確責(zé)任，強(qiáng)化落實(shí)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會的溝通聯(lián)系，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）綜治部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理小區(qū)的安全防范工作；各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全面動員，全員參與，健全平安創(chuàng)建責(zé)任機(jī)制，強(qiáng)化小區(qū)安全防范措施和全體員工的安全責(zé)任意識。要加強(qiáng)安全檢查，建立安全檢查制度。對發(fā)現(xiàn)的安全隱患要及時整改，防患于未然。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動的指導(dǎo)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)創(chuàng)建工作。

　　（三）加強(qiáng)宣傳，營造氛圍。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)創(chuàng)建活動宣傳，充分利用小區(qū)的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主積極參與，增強(qiáng)自我防范意識。要及時通報(bào)創(chuàng)建進(jìn)展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動組織宣傳，及時報(bào)道好經(jīng)驗(yàn)、好做法和取得的新成效，在全社會營造良好的創(chuàng)建氛圍。

小區(qū)物業(yè)管理方案12

　　(一)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目概述及物業(yè)概述

　　項(xiàng)目規(guī)劃占地200畝，建筑面積20xx00平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：綜合服務(wù)區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和物流中心。

　　1、綜合服務(wù)區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分。總計(jì)建筑面積為10萬平方米。

　　2、生產(chǎn)區(qū)占建筑面積3萬平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯(lián)合車間、一座設(shè)有100T龍門吊車的原材料堆場。

　　3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬平方米。建設(shè)三個功能區(qū)，一是保稅庫區(qū)，建筑面積3萬平方米;二是庫區(qū)，建筑面積1萬平方米;三是露天貨場和管理區(qū)建筑面積3萬平方米。

　　(二)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規(guī)模

　　1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

　　主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理;對入駐企業(yè)的管理;車輛交通及道路管理。

　　2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

　　主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護(hù);共用設(shè)備管理(給排水設(shè)備管理、供電設(shè)備管理、弱電設(shè)備管理、消防管理);專業(yè)設(shè)備的管理(空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備管理);共用設(shè)施的.管理。

　　3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)

　　主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共部分(廠區(qū)庫區(qū)內(nèi)自管)以及公共設(shè)施的日常保潔工作;產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠地的維護(hù)和保養(yǎng)工作。

　　4、園區(qū)食堂的管理

　　主要包括廚房管理以及員工就餐管理

小區(qū)物業(yè)管理方案13

　　一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

　　(1)房屋

　　(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

　　(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

　　(4)道路暢通，路面平整。

　　(5)消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。

　　2、安全護(hù)衛(wèi)

　　(1)主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時值班;

　　(2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查;

　　(3)小區(qū)24小時監(jiān)控;

　　(4)交通、車輛管理有序;

　　A、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機(jī)動車輛按序停放。

　　(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施;

　　(6)有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

　　(7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

　　(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%;

　　(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象;

　　(3)修剪及時，整齊美觀;

　　(4)綠化品味高，有較高觀賞價值;

　　(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔;

　　(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像;

　　(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患;

　　(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔;

　　(9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象;

　　(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、收費(fèi)管理

　　(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布;物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價;

　　(2)用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū);

　　(3)建立收費(fèi)管理制度，職責(zé)落實(shí)到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費(fèi)收支狀況;

　　(4)模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為;

　　(5)認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%;

　　(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

　　5、相關(guān)條件

　　(1)硬件環(huán)境

　　A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;

　　B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯;

　　C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全;

　　D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放);

　　E、有集中監(jiān)控設(shè)備;

　　F、有生活服務(wù)配套設(shè)施;

　　G、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施。

　　二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項(xiàng)目(分期逐步到位)

　　1、便民服務(wù)(部分收費(fèi))

　　2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))

　　3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

　　三、物業(yè)管理企業(yè)

　　1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書;

　　2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確;

　　3、人員培訓(xùn)，持證上崗;

　　(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡;

　　(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全;

　　(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。

　　結(jié)構(gòu)及外觀：

　　1、嚴(yán)禁改動和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀;

　　2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患;

　　3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

　　陽臺及門窗：

　　1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物;

　　2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈;

　　3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套;

　　4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門;

　　5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

　　管道：

　　1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道;

　　2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修;

　　3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水;

　　4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的'水管試壓后再封閉。

　　廚房及衛(wèi)生間：

　　1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置;

　　2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在;

　　3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井;

　　4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修;

　　5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補(bǔ)做，避免滲水;

　　6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

　　智能設(shè)施及管線：

　　嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

　　空調(diào)：

　　1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座;

　　2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一;

　　3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

小區(qū)物業(yè)管理方案14

　　為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程。現(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅(jiān)持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與xx經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

　　二、主要目標(biāo)

　　總體目標(biāo)：力爭到20xx年年末，xx市區(qū)（包括xx區(qū)，以下簡稱xx區(qū)）實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

　　具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭取實(shí)現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

　　三、實(shí)施范圍

　　xx市區(qū)xx區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

　　1.20xx年以前建成。

　　2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套。

　　3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

　　四、基本原則

　　1.堅(jiān)持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機(jī)制。

　　2.堅(jiān)持突出重點(diǎn)。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機(jī)制。

　　3.堅(jiān)持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

　　4.堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個，避免重復(fù)施工影響居民生活。

　　5.堅(jiān)持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

　　五、實(shí)施步驟

　　1.調(diào)查計(jì)劃階段。20xx年xx月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、xx區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作。

　　2.全面推進(jìn)階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進(jìn)xx區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個的原則組織實(shí)施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計(jì)完成xx萬平方米。

　　對未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

　　六、改善措施

　　（一）完善硬件配置。

　　1.已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

　　（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

　　（2）建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

　　（3）配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

　　2.未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

　　（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

　　（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

　　（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

　　（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙�用事業(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

　　（二）建立物管機(jī)制。

　　在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。

　　1.確定管理模式。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收。

　　征求居民意見以戶為單位（一個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

　　2.實(shí)施物業(yè)管理。

　　（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

　　（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　七、資金政策

　　1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

　　2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的'，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

　　（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

　　（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

　　直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

　　（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

　　（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

　　3.住宅小區(qū)日常管理長效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決。

　　八、保障措施

　　1.建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　2.落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì)。要加強(qiáng)對資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

　　3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機(jī)制，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進(jìn)行獎勵；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。

　　4.加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級聯(lián)動機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)施年度目標(biāo)考核，具體考核辦法另行制訂。

　　5.加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

小區(qū)物業(yè)管理方案15

　　為落實(shí)市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　二、目標(biāo)和范圍

　　（一）目標(biāo)：

　　1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90％；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達(dá)到90％。

　　2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100％；20xx年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

　　3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

　　4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

　　5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100％。

　　6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

　　（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　三、工作內(nèi)容

　　（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

　　（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時制定符合我市實(shí)際的'《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

　　二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時，加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達(dá)到100％；對于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費(fèi)觀念，促進(jìn)社會的和諧。

　　三、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長：邢凱

　　副組長：王鐵

　　成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

　　領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。

　　四、職責(zé)分工

　　規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。

　　市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

　　市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

　　市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

　　各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　五、實(shí)施步驟

　　依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個階段進(jìn)行實(shí)施。

　　（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。

　　（三）驗(yàn)收階段（20xx年11月1日至11月15日）

　　領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時間，認(rèn)真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。

　　六、保障措施

　　（一）提高認(rèn)識，明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。

　　（三）加強(qiáng)宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

　　（四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

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