物業管理的方案（精選13篇）
為保證事情或工作高起點、高質量、高水平開展，常常要根據具體情況預先制定方案，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。那么什么樣的方案才是好的呢？下面是小編幫大家整理的物業管理的方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業管理的方案 篇1
一、物業管理公共服務質量標準
1、房屋共用部位、共用設施設備的維護
（1）房屋
（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。
（3）環衛設施完好無損。
（4）道路暢通，路面平整。
（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護衛
（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；
（2）安全護衛人員24小時巡查；
（3）小區24小時監控；
（4）交通、車輛管理有序；
A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機動車輛按序停放。
（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；
（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。
（7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。
3、綠化與環境衛生
（1）綠化貼合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；
（3）修剪及時，整齊美觀；
（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；
（5）小區內全方位持續清潔；
（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；
（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛生標準，無二次污染及隱患；
（8）環衛設施整潔；
（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；
（10）噪音等貼合環境標準。
4、收費管理
（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業管理收費實行明碼標價；
（2）用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區；
（3）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支狀況；
（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；
（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；
（6）業主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關條件
（1）硬件環境
A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；
B、小區樓宇、建筑等各類標識明顯；
C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全；
D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；
E、有集中監控設備；
F、有生活服務配套設施；
G、有教育、文體活動及商務服務設施；
二、物業管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）
1、便民服務（部分收費）
2、商務服務（部分收費）
3、社區娛樂、文化活動服務
三、物業管理企業
1、企業須持有物業管理企業資質證書；
2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；
3、人員培訓，持證上崗；
（1）企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；
（2）檔案管理規范，資料齊全；
（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。
結構及外觀：
1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；
2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。
陽臺及門窗：
1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該狀況時要立即清洗干凈；
3、嚴禁改動入戶門、門套；
4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。
管道：
1、嚴禁改動廚房、衛生間的排水（排污）管道；
2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的.檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。
廚房及衛生間：
1、嚴禁改變廚房及衛生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；
4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；
5、廚房及衛生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。
智能設施及管線：
嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。
空調：
1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；
2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；
3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。
物業管理的方案 篇2
我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的'學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。
一、公寓物業管理的實施范圍
根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業管理方式
成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準、公寓管理部主要崗位職責和公寓管理部工作規程及公寓管理部員工考核制度和實施細則，按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。
三、學生公寓管理部崗位及人數
學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）
學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）
學生公寓宿管員：8人
學生公寓樓內保潔員：8人
學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）
共需外聘人員16人
四、運行費用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費用
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等
綜上所述，運行費用約為300,000.00元。
物業管理的方案 篇3
為有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。
一、總體目標實施規范管理，保障服務質量。
二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責
1、明確前期駐點項目物業管理架構
公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。
2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。
三、建立和完善規范的工作流程和服務標準
（一）明確客服部工作計劃
標準：由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告
報告資料包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改善意見、開發建設單位工作動態、工程現場狀況介紹等。
2、每月提交現場施工進展狀況書面報告和項目工程進度記錄表
報告資料包括：工程進展狀況、存在問題及原因分析、工作改善意見、開發建設單位工作動態。
3、下周工作計劃
4、合理化推薦、意見
5、其他
（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃
1、每周例會通報各部門前期駐點工作狀況，同時提出下周工作計劃和重點
2、研究分析各部門工作報告
3、研究分析物業管理新動態
4、實施培訓和溝通
5、研究分析服務質量報告
6、其他
（三）建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系
1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員
2、明確工作程序
a、督察員每一天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查，并據實記錄，不規范服務現場糾正。
檢查資料主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改善意見
b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究
具體調查資料，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表
督察員每月底前提交書面報告和分析改善意見
c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。
具體調查資料，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表
前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。
（四）協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度
1、制定規范的聯系函制度
2、建立和規范例會制度
3、協助建立客戶聯系報告制度。
四、建立長效的改善機制
1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構
2、研究機構目前主要工作任務
a、研究和總結
b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。
c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材
d、有計劃編寫各項目物業管理方案
e、有效實施形象策劃系統
f、有計劃實施各樓盤的.物業管理員工內部培訓
g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。
物業管理的方案 篇4
根據豪洋家園小區特點，結合集團經營發展理念，現擬出物業管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業主能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務。使豪洋家園小區物業持續升值，為業主營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光小區，提升生活品質，實現業主、物業和諧多贏的生活目標。
一、物業服務的`企業文化
員工隊伍：打造敬業、勤奮、嚴謹、嚴實的高素質、專業化的服務管理隊伍。
工作作風：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務原則：服務第一、業主至上。
服務理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰勝自我，超越自我，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，社會效益一流。
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。
管理模式：運用三個手段，建設三大品質工程，實現三項要求。三個手段：專業化人才，規范化管理，精細化服務。
三個品質：人才品質，管理品質，服務品質。
三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務無挑剔。
發展目標：文化引領，內強素質，外塑品牌。
二、物業總體服務標準
(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主報修、求助、建議、問詢、投訴、質疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
(二)設立業主信息建議箱，收集業主對物業管理服務工作征求意見，對合理意見及時整改。
(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
(四)物業檔案、業主檔案、設備設施檔案齊全。
(五)常規性服務
1、房屋管理及維修養護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現象。
2、共用設備設施管理：保證設備與環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統設備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。
3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執勤，語言規范，能正確處理突發事件;出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。
4、環境衛生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量;環衛設施完備，垃圾日產日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;做好環衛宣傳工作，提高清潔衛生意識。
5、綠化管理：綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
三、物業資源，人員配置
1、物業管理服務收費標準：
(1)物業管理服務費：生活0.6元/㎡/月。
(2)水費：2.00元/噸。
(3)電費：0.6元/度
(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規定時間加收1元/小時。
(5)小區門前廣場及學校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。
(6)小區內嚴禁車輛通行，特殊事情經允許后可駕車進入小區，進入小區后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。
物業管理的方案 篇5
物業管理行業發展至今日的狀況，社會化、企業化、專業化的特征已不僅僅表此刻規范化和精細化的管理上，各大物業公司經過多年的精心運作，在規范化和精細化服務上已構成了一套很完善的制度，如果想在物業行業異軍突起，那么除了做好規范化和精細化服務外，經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現出人性化的貼心服務，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統的規范化和精細化服務闡述物業管理的過程，并介紹幾種人性化的新穎服務資料。
一、管理目標：
1、業主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌(優秀住宅)小區標準；
2、業主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員職責制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務資料融入到業主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及時率：99%
3.維修工程質量合格率：100%
4.管理費收繳率：≥98%
5.綠化完好率：99%
6.清潔、保潔率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9.排水管、明暗溝完好率：100%
10.路燈完好率：100%
11.汽車場完好率：100%
12.公共文體設施、建筑小品完好率：100%
13.小區內重大刑事案件發生率：0
14.小區內治安案件發生率：≤1年
15.消防設施、設備完好率：100%
16.火警發生率：≤1%
17.火災發生率：0%
18.違章發生率：2%
19.違章處理率：100%
20.用戶有效投訴率：≤2%
21.有效投訴處理率：100%
22.管理層員工專業培訓合格率：100%
23.特種作業員工持證上崗率：100%
24.維修服務回訪率：≥30%
25.業主(住戶)對物業管理綜合滿意率：≥98%
服務特色(“菜單式”服務模式)
一、實行“菜單式”服務模式
二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務接待客戶的`提議，任何一位員工接到提議后，統一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務提議處理的情景直至客戶滿意為止。
接待服務提議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的提議時，應及時將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶供給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛員)根據接待客戶的不一樣，應在不一樣時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的情景下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶供給服務。
五、豐富的社區文化活動
豐富的社區文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動理解管理處供給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規的物業服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶供給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務資料。
七、實行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
物業管理的方案 篇6
一、介紹
天悅城位于光明路東，工業大街南，森源街以北，是35萬平米城市首席公園地產綜合體，要打造呼倫貝爾地區30年內無法復制及超越的綜合高端社區，這是一個充滿極富特色的規劃。優美舒適的自然環境和超凡脫俗的人文氣質，營造出超然出世的高尚生活社區，演繹臨水而居的超然人生。
二、管理服務的整體設想與策劃
針對天悅城物業管理的各個要素，我公司展開了項目調研，通過項目的深入理解，深層挖掘設計和開發思路的基礎上，在做銷售物業服務中對業主進行人員消費結構，服務需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區所具備的各項特點，以及物業管理服務中將面臨的難點、重點，確立了此物業管理方案。
我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。
1、一種模式：
1）根據本項目房屋建筑特征與購買人群特性（綜合素質較高、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務
２）貼心管家式服務管理模式的5大重點：
a）一對一專人服務
b）家居生活的全方位“助理”
c）深入到微小細節的服務方式
d）高素質+職能多面手
e）打造便捷、舒適的貴族生活
2、三大重點：
重點一：管家式服務項目的多樣化
天悅城所承諾提供的物業服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本、人力資源、業主認可程度，給物業公司承諾的管家式服務定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務方式內容的物業管理服務。首先管家式服務的內容區別于一般小區物業管理服務，具有屬于管家應具備的服務項目。由于物業管理費中包括基礎性、公眾性服務，所以從管家服務項目中篩選出適用于或通過改進轉化為公眾性服務項目。考慮到物業服務的成本與物業費掛鉤、人力資源數量質量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業主需求，且能明顯體現管家式特色的服務。
重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受
管家需要極高的自身素質，擁有豐富的生活經驗與專業素養：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的'鑒賞，水晶銀器的保養等等…從物業管理服務角度看，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現管家服務的特點，應達到管家應具備的基本素質——禮儀。
管家式服務在全國物業管理服務中卻無規范性標準，尚處于摸索階段，本公司認為：從業主心理角度出發甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業主感受到不同于在一般物業管理小區受到的貴賓待遇（體現優越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業主的“虛榮心”。
重點三：營造一種“便捷、和諧、優越”的社區人文環境。
1、管家不單單是指購物、準備早點、送孩子上學、洗衣物、招待客人。而是體現了管家服務的另一特征——貼心。作為物業管理的管家“式”服務，要把貼心容入到公眾服務當中去，就能得到很大程度上業主的認可。從最小的細節做起（例如：業主在小區中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業主在小區內，無論是戶內還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現生活在天悅城貴賓級的享受（這個例雖有些夸張，但并非不切合實際）。
2、一個整體，多個獨體，宏觀把控管理：個體互相協作，優勢互補，形成小規模管理優勢。宏觀管理把控，各小規模管理優勢完成整體管理完善。
3、三個措施：
措施一：24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務。
與一般項目不同，從物業接管期起，既要求專屬“管家”與業主建立良好的溝通，介紹物業的超前服務項目，使業主在入住前既感到“管家”的作用，體會到物業獨特超前“管家”服務。
利用辦理入住的良好時機，充分體現物業特有的便捷、細致，通過準時、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業的介紹；簡潔、精致的入住材料及為辦理入住業主預留車位的細致工作，將為居住天悅城業主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規范酒店式禮儀行為規范為業主提供服務。設立臨時“管家”，24小時不間斷電話，所有服務人員隨叫隨到。
所有“管家”必須能準確、清晰回答業主的各類問題，所有工作都講求時效性（各類投訴回復不超過24小時，生活咨詢回復不超過12小時），在業主心中樹立重承諾、講信譽的規范形象，使業主產生信賴感。
全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導業主找到正確的答案。
接受業主的各類服務委托，做業主最放心的生活幫手。幫助業主全程監督操作過程，讓業主輕松享受100%完美效果。
措施二：高素質+職能多面手=強有力的業仆隊伍。
a）利用高素質的個體，展現高標準的人文環境。
b）職能多面手，形成優勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務。
措施三：完善服務信息協調網，提供全方位服務項目支撐。
a）通過各種途徑，聯絡各服務公司提供有效的服務項目支撐。
b）協調各服務公司，提供快速高效便捷的服務質量，滿足業主的需求。
c）尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業主提供全方位信息服務。
d）全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業主人力需求。
三、管家式服務內部管理模式設想
把天悅城分為2種管理形式，由物業經理宏觀把控。2種管理形式，把整個小區的管理分為2個區域，第一區域為別墅、花園洋房的管家式服務管理，第二區域為小區的高層住宅的普通管家式服務管理。第三區域為小區的整體公共服務前臺接待檔案管理信息協調中心等。
第一、二區域：
由管家進行服務管理，并配有一定數量的業仆（保安保潔維修個性化服務人員外務總管司機等）由管家負責管理調度。由于管家在管理協調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業服務觀念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經理有質的飛躍。同時管家在為業主服務能做到想業主所想，先業主所想，急劇貼心的服務觀念。
業仆由管家直接管理調度，鑒于每個服務區域基礎服務工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，便于管家調度，和及時滿足業主的需求，我們將把專職的服務人員變更為可承擔多種服務項目的“高素質＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發生。
第三區域：天悅城雖分為3個區域，但物業工作的開展需以一個整體規劃為導向。小區整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統一安排管理，為各個區的管家式服務打下一個堅實的基礎，為管家式服務提供一個良好的發展環境和支撐。由管理處直接負責小區保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協調處的管理。
四、物業管理方案的實施天悅城物業處籌備
（一）、天悅城人員素質及要求：
物業經理：1人，專科以上學歷，年齡35歲以下，有親和力及應變能力，有良好的組織、協調、溝通能力，有敬業和創新精神。
管家：2人，專科以上學歷，年齡24——30歲熟知物業管理并有酒店管理服務經驗，具有一定生活經驗，善于溝通，協調能力強。具有強烈的服務意識，和吃苦耐勞甘做業仆的思想。
財務人員：2人，專科以上學歷，年齡35歲以下，有物業或房地產行業會計操作經驗，有會計師職稱。
公共保安主管：1人，中專以上學歷，年齡35歲以下，二年以上實際操作經驗，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。
公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。維修員（水、電、智能化）：4人，具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、
物業管理的方案 篇7
一、xx物業管理前期籌備工作
（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《巴黎花園業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工務必全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。
二、接管后的日常管理服務工作
（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。
4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。
8、小區內出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。
10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，特制定本規定：
1、各業主（住戶）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；
3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；
4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；
7、各業主（住戶）有職責關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；
8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。
（四）、環衛綠化工作：
1、公共部位及商場門前衛生區，管理處派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、商業網點管理有序，貼合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌現象。
5、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
6、聘請專職園藝工對小區內的.綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區帶給一個優雅的環境。
（五）環境和衛生管理規定
為了持續小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、禮貌、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當事人的職責。
六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、持續小區的安靜，不得在休息時間制造噪音。
八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。
（六）、房屋及設備、設施管理：
1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。
3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。
4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。
5、公司每一天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。
6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。
（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每一天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。
（八）、用心開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。
（九）、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務，竭盡努力讓業主滿意。
三、小區車輛管理規定
1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車務必停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、持續停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
（一）擬采取的管理方式
服務質量是企業生存之本，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，構成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、省軍區各級官兵、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。
（二）管理處組織機構
1、辦公室：
（1）負責日常事物，代收代發報紙信件
（2）二次裝修管理
（3）檢查樓宇和綠化養護、保潔
（4）協調處理鄰里關系
2、工程部：
（1）負責房屋質量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
（3）做好日常維修保養工作
3、財務部：
（1）管好用好財務
（2）負責日常收管理費、代收水電費
（3）統購日常維修器材、分發器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全
（三）管理人員的配備
1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務管理。
2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工8人，負責小區公共衛生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。
6、保安10人（2出口），24小時值班。
7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。
如上共計25名。
五、人員的選拔和培訓管理
（一）人員選拔
根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系的高素質人才。
（二）培訓目標及方式
為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。
公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。
（三）培訓計劃及資料
培訓計劃及資料見附件2
（四）培訓考核
為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間通過不定期的培訓考核確保培訓的質量。
六、維修基金的管理與使用
（一）按國家有關規定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。
（二）維修基金的使用由物業公司提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。
（三）維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按業主占有的房屋建筑面積比例續籌。
（四）業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
七、物業管理服務承諾
我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：2000質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索并逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業管理先進水平，全面接管小區后，按照《宿遷市普通住宅物業管理服務等級標準》以及《物業管理委托合同》的有關條款，在物業管理委托期二年內到達沭陽縣標準化小區。
物業管理的方案 篇8
我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。
一、公寓物業管理的實施范圍
根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業管理方式
成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。
三、學生公寓管理部崗位及人數
學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）
學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）
學生公寓宿管員：8人
學生公寓樓內保潔員：8人
學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）
共需外聘人員16人
四、運行費用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費用
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等
綜上所述，運行費用約為300,000.00元。
附件1：學生公寓服務內容和服務標準
1、房屋共用部位的維護和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的`部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。
2、用部位及設施設備的運行維護管理
定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。
3、環境衛生服務標準
（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。
標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。
（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。
標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。
（3）、公寓內的公共衛生間。
標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。
4、安防服務標準
（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。
（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。
（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。
（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。
（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。
（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
5、維修服務標準
（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。
（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服務標準
（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。
（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務和查詢。
（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業管理網收集并整理。
物業管理的方案 篇9
為規范小區管理，為業主帶給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。
一、管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、帶給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的.積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同建立禮貌的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。
三、管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化推薦，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
物業管理的方案 篇10
為落實市十三屆人大三次會議審議經過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100；20XX年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作資料
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情景，經過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。異常是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的.新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情景，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，到達從業人員要持證上崗。異常是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的進取性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、職責心強、有必須組織本事的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確職責體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率到達100；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步構成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，為物業管理創造良好的環境。
（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
四、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
五、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，到達合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的職責主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
六、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20XX年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20XX年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按職責分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20XX年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
七、保障措施
（一）提高認識，明確職責。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實職責。建立市、區、街道、社區職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。異常是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
物業管理的方案 篇11
為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：
一、指導思想
以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與xx經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。
二、主要目標
總體目標：力爭到20xx年年末，xx市區（包括xx區，以下簡稱xx區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。
具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
三、實施范圍
xx市區xx區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：
1.20xx年以前建成。
2.房屋標準成套。
3.尚未開展專業化物業管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。
2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。
4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。
5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。
五、實施步驟
1.調查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構組建、xx區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進xx區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。
六、改善措施
（一）完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：
（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。
（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。
（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：
（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。
（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。
（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。
（二）建立物管機制。
在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。
征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的`組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。
2.實施物業管理。
（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照xx市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。
（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費。
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。
2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：
（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。
（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。
3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。
八、保障措施
1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。
2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。
3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。
4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。
物業管理的方案 篇12
一、公共服務
1、接待佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切;對學校老師、學生一視同仁;接待時主動、熱情、規范;迎送接待學校老師、學生時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致;使用文明用語，不使用服務忌語。對學校老師、學生的報修與求助耐心細致。
2、值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。
3、服務時限急修(如：自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、電源線路和照明設備故障等項目，具體責任范圍、服務內容等通過物業管理委托合同約定。服務2小時內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對學校老師、學生做出合理解釋，做出限時承諾;小修3日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。
4、領導小組成立有校方參與的物業管理共管機制，學校領導、班主任老師以及物業主要負責人組成的鄭集中學物業管理領導小組，負責監督協調鄭集中學日常物業管理運作，物業定期(每月或每季度)向物業管理領導小組匯報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業管理日常工作的開展。
5、聯絡管理人員、保安24小時值班，編排管理人員、保安24小時值班表，我們所有管理人員、保安、水電木工的聯系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯系到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。
6、意見調查設立意見箱，物業定期(每季度或半年)發放意見調查表，征求學校老師、學生的意見，了解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。
二、宿舍樓、共用設施、設備維護與管理水電及公共設施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：
(1)檢查學生宿舍區公共排污、排水管道有無雜物，發現后做好記錄，落實清理工作。
(2)檢查學生宿舍區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。
(3)檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，當事人在場立即進行制止，不在現場視破壞情節輕重報校方處理后維修。
(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
(5)檢查學生宿舍區大門、圍墻等設施是否完好。
(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。
2、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我公司承擔，但我公司不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。巡檢每年年底或年初對宿舍樓共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握宿舍樓設施設備完損狀況，對完損程度做出評價;每半年檢查巡視1次宿舍樓主體結構，發現質量問題及時向學校報告與建議;根據學校的`委托組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查;每日巡視1次宿舍樓樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄，巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告學校，由學校視情況處理。
三、給排水系統及其配套設施
1、給水設施保持泵房清潔衛生，地面排水暢通;水泵運行正常，各種儀表指示穩定正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態;水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活;受學校委托對宿舍樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復。
2、排水設施受學校委托對化糞池進行清理，保持出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物;樓面落水口等開裂、破損等及時更換;每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草;排水暢通，無積水;地下管井堵塞及時疏通。
四、宿舍樓供配電系統建立和完善有關規章制度
包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書;保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬;每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理;潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥;每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕;每日填寫運行記錄，建檔備查。
五、道路及配套設施加強道路維修與養護
制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施;保持學校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通;設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時報學校處理;
六、清潔服務
1、宿舍樓共用樓道保潔每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈;每日收集2次學生垃圾;每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、墻面、指示牌等公共設施;各梯間墻面、天花板每月除塵1次;每周擦1次樓共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放;扶手護攔干凈、光亮;梯間頂面無蜘蛛網、灰塵，地腳線干凈無灰塵，地面干凈無雜物、污跡，有光亮;樓梯道內外玻璃，玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。
2、共用衛生間保潔每日對共用衛生間清潔2次，(清潔內容包括：通風換氣;沖洗潔具;清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋;清洗大、小便池;用拖把拖干凈地面)。室內無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬;地面基本潔凈。
3、道路保潔每日對道路、兩側人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環保潔，目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙;雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。
4、綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。
5、涼亭等人文景觀保潔每天清潔1次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅);設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。
6、門衛、崗亭保潔門衛、崗亭每日由保安自行清掃1次，擦洗干凈內外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次;垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。
8、垃圾收集與處理生活垃圾由學校老師、學生自己送至指定地點;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次;垃圾日產日清;建筑垃圾定點堆放;垃圾運送過程有防掉落或飛揚灑落措施，而后運送至學校指定地點。
9、實行零干擾清潔衛生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。做好環境衛生宣傳工作，把提高學生的清潔衛生意識、糾正學生的不良衛生習慣與環境衛生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衛工作中。
物業管理的方案 篇13
為了加強和完善分公司現有的物業管理模式，提高社會資信度，增強管理理念，樹立企業品牌，讓我們的管理更上一個新的臺階，針對分公司現在所管理兩棟大廈的實際，特制定以下管理方案：
一、服務宗旨：
服務第一、租戶至上、規范管理、追求創新。
二、追求目標：
管理無盲點、租戶無怨言、服務無挑剔。以公司經營為主導、為租戶推出完善的服務、為公司創造效益、為企業打造品牌。
三、 物業服務整體策劃與構想
1、指導思想
用先進的物業管理理念和專業的物業管理技術，營造安全、舒適、優雅、溫馨的生活和工作空間，運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值。
2、管理服務方式
完善服務、誠信待人。物業管理是以服務為主的行業，為此企業將在今后的服務工作中，充分體現企業的服務宗旨和追求目標，奉行“服務第一、租戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為租戶提供全方位、高品質的服務，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶建立良好的服務關系，同時在不斷完善的過程中真正讓租戶享受到安心、舒適和稱心的工作環境。
3、安全、消防真抓實干
為確保租戶的生命、財產安全，我們主張以切合實際的人防為主、技防為輔的安全管理理念，建立一支強有力，多用途的管理復合式人才隊伍。在日常管理中，派專人24小時值班，負責所轄物業的安全工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入轄區，制定出與其相適應的應急處理安全操作規程，如發生特殊事件時，力爭將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊，使員工、租戶翻開手冊即可操作，如《貴州黃果樹企業物業安全管理手冊》使每一位員工了解和熟悉管理程序，永不間歇地實現物業管理項目的.創新，將不間斷地充實管理隊伍，采用輪回培訓制度，不斷提高員工的技能和素質。
4、環境管理責任到人
多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環保意識，使管理區域的環境衛生達到最佳效果，為區域所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。
五、管理指標承諾及實施措施：
1、為了確保承諾指標的實現，在服務達標中采用計劃、實施、檢查、總結的管理模式，對提供服務的各個過程及其相互作用進行識別和管理，不斷改進和提高服務與管理質量，使各項承諾指標得以實現，為租戶提供完善、周到、優質、理想的服務、努力創造一個安全、文明、和諧、舒適的辦公環境。結合本公司所確定的管理目標及質量方針，特對以下各項指標做出承諾，并將相應的保證措施匯總如下：
（1）、房屋及配套設施完好率達99%，制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，公共設施及通道無隨意占用。
（2）、房屋及設施的零修、急修及時率達99%，建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內趕到現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜，以優質服務為本，實行24小時維修制度。
（3）、維修質量合格率達100%，分項監督、檢查、工程維護嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，確保質量。
（4）、清潔、保潔率達99%，區域內保潔落實到人，巡查記錄完善，監督檢查得力，嚴格考核制度，確保區域垃圾日產日清，設施完好，無環境污染現象。
（5）、公共區域照明及電梯完好率達96%，落實責任人，堅持對公共區域內的照明，及消防設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養，并建立健全檔案記錄，確保公共設施完好并正常使用。
（6）、化糞池、排水管完好率達99%，制定作業規程，定期疏通、清理，發現問題及時維修，達到排放暢通無積水。
（7）、機電設備的完好率達100%，完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，實行24小時專人值班，出現故障及時排除。
（8）、檔案建立完好率達100%，各種檔案資料專人管理，分類存放，檢索方便，保證檔案資料齊全。
六、 服務意識
物業管理是通過專業化，一體化的管理，體現社會效益的，它的產品是服務，其管理目標是通過服務實現的，無論是保安、保潔還是維修都是服務。因此培養員工的服務意識是我們企業文化建設的重要內容，在員工素質教育中，我們著重要培養員工服務意識和觀念；樹立“業主第一，服務至上”的服務意識，樹立關心人，理解人，尊重人的觀念，培養員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的特殊素質，物業管理面對的是享受服務的群體，其服務內容涵蓋了與業主息息相關的種種生活內容，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。
七、 收費標準
結合我司的實際情況，針對我司現管理的兩棟大廈，馳宇大廈，兩臺電梯，中央空調，6名保安，3名保潔，5名電工，總面積15000 m2 ，玫瑰商場大樓，1臺電梯，3名保安，1名保潔總面積XX m2 ，根據測算，保證服務質量的前提下，馳宇大廈的物業管理費每平方暫按10元收取，玫瑰商場大樓的物業管理費每平方出租面積暫按4元收取物業和管理費。
八、 物業的發展與拓展;
物業管理是一個服務型的工作，結合我司情況，現有的物業收入，遠遠達不到我司費用支出，為了提高我司經濟效益，達到長效管理，我們在開展物業管理的同時，要有針對性的進行物業業務拓展工作，利用我司所屬物業，開展自主經營，聯合創業，業務創新等，多渠道的經營戰略，提高我司經濟效益，增強企業的競爭力，提升企業品牌，做強企業形象，使我們的企業能在當今市場經濟大潮中立于不敗之地，夯實基礎，用發展的眼光和經營的思路，使企業逐步走向輝煌。
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