房地產(chǎn)論文
在日常學(xué)習(xí)、工作生活中，大家都寫過論文吧，論文是一種綜合性的文體，通過論文可直接看出一個(gè)人的綜合能力和專業(yè)基礎(chǔ)。為了讓您在寫論文時(shí)更加簡(jiǎn)單方便，以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)論文1
一、正確理解泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫的涵義
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭海》(1999年版)中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
房地產(chǎn)論文2
中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑是我國(guó)經(jīng)濟(jì)財(cái)政金融的重要支撐，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，相關(guān)配套制度沒有及時(shí)跟上必然帶來不穩(wěn)定的隱患。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展也成為經(jīng)濟(jì)學(xué)者研究的重點(diǎn)。本文希望通過對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的簡(jiǎn)要剖析，幫助讀者了解我國(guó)稅收政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響，有哪些好的方式方法可以幫助我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康穩(wěn)健的發(fā)展，希望通過此文能夠?qū)ξ覈?guó)稅收政策起到一定有益的借鑒作用。
一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策的研究
據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額以每年5%以上的速度快速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅收的相應(yīng)繳納量也在逐年增多，由此而見，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)很好的發(fā)展，制定和完善相應(yīng)的稅收政策就要先認(rèn)清我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題。就目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，想要清晰地認(rèn)識(shí)哪些因素能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，就要充分了解國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，清楚國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以及居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)預(yù)期。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在供需不平、價(jià)格機(jī)制不透明等問題。當(dāng)然，這其中也有房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的問題，而要解決這些問題就需要我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，發(fā)揮財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，加強(qiáng)和完善保障性住房的建設(shè)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二、房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要通過房地產(chǎn)的差異進(jìn)行區(qū)別化的稅收政策來影響房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)收益分配。第一，開發(fā)階段的稅收政策主要影響房地產(chǎn)的供給端，使其有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模和方向，保障房屋土地的合理利用和開發(fā);第二，流轉(zhuǎn)階段的稅收政策主要用來抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)取巧行為，通過對(duì)流通市場(chǎng)的再分配來影響需求端。第三，保有環(huán)節(jié)的財(cái)政稅收政策，有利于市場(chǎng)的需求發(fā)展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期從樂觀到謹(jǐn)慎的一系列變化，正好說明稅收政策在其中起到了很好的調(diào)節(jié)作用，合理的稅收政策可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，讓消費(fèi)者保持理性頭腦，調(diào)節(jié)供需平衡。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展，需要進(jìn)一步加強(qiáng)稅收政策的研究力度，細(xì)化政策內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的考核，對(duì)不符合要求的開發(fā)商不予政策優(yōu)惠，合理引導(dǎo)居民正確的購(gòu)買觀念，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
稅收政策是最常見的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段之一。城市的土地資源稀缺，可開發(fā)利用的不足導(dǎo)致許多投機(jī)者購(gòu)買土地卻不開發(fā)利用，土地市場(chǎng)制度的不健全導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格混亂，投機(jī)者倒賣土地，造成許多土地價(jià)格虛高，資源閑置浪費(fèi)，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)稅收政策能夠從一定程度上減少富人對(duì)土地的占有量，讓更多的土地資源得以開發(fā)利用，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優(yōu)惠。
三、我國(guó)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過快，價(jià)格虛高，政府可以利用稅收政策調(diào)節(jié)合理引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，通過控制信貸資金，促使開發(fā)商增加市場(chǎng)供給，降低不合理的價(jià)格，回歸正常價(jià)格區(qū)間。刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。高房?jī)r(jià)和低收入是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主要矛盾，居民收入低降低購(gòu)買欲和購(gòu)買力，導(dǎo)致交易量減少，提升居民收入，增加居民購(gòu)房的政策優(yōu)惠力度可以有效刺激國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。
改進(jìn)物業(yè)稅的政策，加強(qiáng)監(jiān)督力度可以加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理行為。物業(yè)稅的政策實(shí)施應(yīng)從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)，首先，對(duì)于不同收入人群，物業(yè)稅的政策實(shí)施應(yīng)區(qū)別開來，通過制定不同的稅率可以有效調(diào)節(jié)不同階級(jí)收入人群的經(jīng)濟(jì)支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經(jīng)濟(jì)生活。其次，要加快發(fā)展房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，規(guī)范評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，完善評(píng)估體系，保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，了解清楚城市土地的開發(fā)和利用情況，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋和土地兩證合一，強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)登記制度，理清關(guān)系，從而避免房地產(chǎn)私下交易。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估體系，加強(qiáng)房屋評(píng)估制度，建立一整套的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制。
我國(guó)的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來進(jìn)一步完善和健全房地產(chǎn)稅收的相關(guān)法律和制度是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久發(fā)展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范行為的發(fā)生。因此完善房地產(chǎn)市場(chǎng)制度和相關(guān)法律，并嚴(yán)格實(shí)施執(zhí)行，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，保障市場(chǎng)合理發(fā)展，讓供方合理開發(fā)、依法競(jìng)爭(zhēng)，讓群眾買得放心，買得安心。在我國(guó)的房地產(chǎn)稅法當(dāng)中，懲戒措施相對(duì)寬松，導(dǎo)致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，完善房地產(chǎn)稅法應(yīng)以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實(shí)到房地產(chǎn)稅收當(dāng)中，為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供法律保障，讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)又快的發(fā)展。
四、結(jié)束語
財(cái)政稅收對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有重要的影響作用，因此，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，保證房屋土地資源的合理開發(fā)和利用;完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展;合理引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)買商品住房，保證房地產(chǎn)剛需的解決;加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，讓不法分子無縫可鉆，這樣才能讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正有序規(guī)范的發(fā)展起來。
房地產(chǎn)論文3
(一)利用工程承包合同進(jìn)行納稅統(tǒng)籌
利用工程承包合同進(jìn)行納稅統(tǒng)籌的方法是按照建設(shè)單位與工程承包公司之間簽訂的工程承包合同進(jìn)行具體操作，如果雙方簽訂了工程承包合同，就按照國(guó)家規(guī)定的建筑業(yè)3%的稅率進(jìn)行納稅。反之，就適用服務(wù)行業(yè)5%的稅率納稅。由于兩種操作方式之間的稅率相差較大，給納稅籌劃者留下可操作空間，按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，如果建設(shè)單位與工程承包公司之間沒有簽訂工程承包合同，只負(fù)責(zé)后期工程組織，則工程承包公司就需按照服務(wù)行業(yè)5%的稅率進(jìn)行納稅，反之，無論工程承包公司是否實(shí)際進(jìn)行了項(xiàng)日建設(shè)，都需要按照建筑業(yè)3%的稅率進(jìn)行納稅申報(bào)。
(二)利用代收費(fèi)用進(jìn)行納稅統(tǒng)籌
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)額包括其房屋出售價(jià)款和經(jīng)營(yíng)過程中所收取的代收費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)等。物業(yè)管理企業(yè)可以代替房地產(chǎn)企業(yè)收取相關(guān)費(fèi)用，這部分費(fèi)用并不納人企業(yè)營(yíng)業(yè)額，而且，政府為了促進(jìn)物業(yè)企業(yè)發(fā)展，還出臺(tái)了一系列的稅收減免優(yōu)惠政策，如物業(yè)企業(yè)為有關(guān)企業(yè)代收的費(fèi)用不計(jì)人營(yíng)業(yè)額，只對(duì)其代收手續(xù)費(fèi)進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅征收。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)公司可在企業(yè)內(nèi)部成立物業(yè)公司，將價(jià)外費(fèi)用的收取交由下屬物業(yè)公司負(fù)責(zé)，如物業(yè)管理費(fèi)，并由物業(yè)公司開具發(fā)票。
房地產(chǎn)論文4
伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類，近年來正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，以期獲得相對(duì)較高的投資收益，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日顯激烈。政府部門也認(rèn)識(shí)到商業(yè)設(shè)施對(duì)城市發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用，不斷采取措施推動(dòng)商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。本文首先概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上從多個(gè)角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有的主要特征進(jìn)行闡述，力求進(jìn)行一定深度的探討。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開發(fā)，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下：
1、地理位置的固定性
土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營(yíng)銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設(shè)投資大
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。
3、開發(fā)周期長(zhǎng)
土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外，項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。
4、受國(guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控
房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國(guó)計(jì)民生，必須也只能通過國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。
5、建設(shè)環(huán)節(jié)多
這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來看，參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作，大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。
7、資金周轉(zhuǎn)慢
從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始，到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。
8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和（自營(yíng)自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分，在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
9、人員要求高
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營(yíng)銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù)，對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。
10、風(fēng)險(xiǎn)較大
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長(zhǎng)，很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響；在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額；當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種，由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目，由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋浴＿@種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。
12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn)，其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況；需要營(yíng)銷人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷方案；需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提供產(chǎn)品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè)；需要造價(jià)人員估算投資；需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè)；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征
目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒有十分明確的定義。在國(guó)家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中，人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)）之分，本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ)，主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開發(fā)，與國(guó)家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外，以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。
1、顧客構(gòu)成的雙重性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次：第一層次是直接承租或購(gòu)買商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶，這個(gè)層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來商業(yè)區(qū)購(gòu)物的終端消費(fèi)者，這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購(gòu)買商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶，立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，或者見機(jī)拋售，獲取收益。
這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類似。對(duì)于開發(fā)商來說，第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶（業(yè)務(wù)市場(chǎng)）固然重要，畢竟項(xiàng)目收入直接來源于承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶，但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者（消費(fèi)者市場(chǎng)），因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶承租或購(gòu)買物業(yè)的行為，進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外，開發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。
2、選址分析的漸進(jìn)性
所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，尤其要重視這項(xiàng)工作，并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)直接面向購(gòu)買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異，從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況，包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。
一個(gè)城市或地區(qū)選定后，就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購(gòu)物時(shí)，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí)，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定，就無法更改，若項(xiàng)目所在位置無法吸引足夠多的消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)商戶自然就不會(huì)前來承租或購(gòu)買物業(yè)，也就無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。
3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性
對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，潛在的直接顧客（即經(jīng)營(yíng)商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等不同的經(jīng)營(yíng)主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu)，既有外資、國(guó)資，也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異，相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此，若在項(xiàng)目前期還沒有找到有意承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶（如果有，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶的需求進(jìn)行，也可稱之為定制），項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。
另外，在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售，否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。
考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用，確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售，而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外，項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè)，租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶，也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。
經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益，還是通過出售獲得一次性回報(bào)，以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。
5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)商來說，住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào)，在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，也正基于此，項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟(jì)收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。
6、高風(fēng)險(xiǎn)性
總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費(fèi)對(duì)象，項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷策略，還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平。基于商業(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。
7、可促進(jìn)城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益
城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動(dòng)因。一個(gè)城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進(jìn)人口集聚和資源流動(dòng)，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的增值。
此外，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。商業(yè)本身具有對(duì)勞動(dòng)力較強(qiáng)的吸納能力，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，能為當(dāng)?shù)靥峁┐罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)所在地區(qū)充分就業(yè)。商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，可以形成大量的消費(fèi)，上繳一定的稅金，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政收入等做出貢獻(xiàn)。
房地產(chǎn)論文5
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標(biāo)是獲取高額利潤(rùn)，使自身價(jià)值最大化因此成本管理越來越受到重視。但目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作存在著許多弊端成本管理的方法比較落后。本文對(duì)成本管理中存在問題進(jìn)行了分析的同時(shí)提出了相應(yīng)的對(duì)策，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決其成本管理中的問題，強(qiáng)化成本管理制度從而在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)使自身得到發(fā)展。
我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的環(huán)境下，獲得最大利潤(rùn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標(biāo)，價(jià)值最大化、增加股東財(cái)富，如何維持并擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得生存與發(fā)展所必需考慮的問題，加大成本管理工作，提高成本管理質(zhì)量，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本是房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額利潤(rùn)的關(guān)鍵問題，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本過高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)喪失競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品市場(chǎng)萎縮、利潤(rùn)下降，最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)生存。因此，成本管理工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)企業(yè)要在日常的運(yùn)營(yíng)中十分重視成本管理，建立成本管理戰(zhàn)略，在不影響產(chǎn)品質(zhì)量的前提下盡大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。但我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立起現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中存在著諸多弊端。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的主要問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理意識(shí)落后
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，存在著一種錯(cuò)誤的意識(shí):都把成本管理看成是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的職責(zé)，普通員工無關(guān)。現(xiàn)代的管理人為，只有充分地調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性，使他們?cè)诔杀竟芾碇凶畲笙薅鹊匕l(fā)揮其自身作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作是有極大益處的。
2、成本管理觀念落后
許多房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)僅限于局限，認(rèn)為降低成本只存在于房屋建造過程中，全面成本管理的理念根本沒有樹立。另外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理也僅限于降低生產(chǎn)成本，沒有考慮到成本的效益問題只是單純地求得成本的降低不能應(yīng)用成本效益原則，從而以一定的成本支出來實(shí)現(xiàn)更大的效益。
3、成本管理方法落后
盡管少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)采用了一些先進(jìn)的成本管理方法，并取得了很好的成績(jī)，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與成本管理方法仍舊是依賴于傳統(tǒng)的方法。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算采用的是品種法和分步法，這兩種方法使用的是大規(guī)模制造性的房地產(chǎn)企業(yè)，在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，這些成本核算方法比較準(zhǔn)確地反映了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的成本，但目前市場(chǎng)變化很快，消費(fèi)者的偏好又各不相同，單件小批生產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得市場(chǎng)、消費(fèi)者青睞的手段，只有不斷地迎合消費(fèi)者的口味，房地產(chǎn)企業(yè)才能擴(kuò)大市場(chǎng)，獲取高額利潤(rùn)，但分批法的成本核算方法還沒有被廣泛采用，說明房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)組織還是比較粗放的。
4、成本管理戰(zhàn)略企業(yè)自身總體戰(zhàn)略差異性大
現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略理論認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略主要可分為以下三個(gè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和目標(biāo)聚集戰(zhàn)略，成本管理戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略相融合和相匹配，而目前我國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，其成本戰(zhàn)略僅僅是著眼于降低成本，而沒有將其與房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略相聯(lián)系，在一定程度上可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略產(chǎn)生不利影響。
5、開發(fā)商內(nèi)部財(cái)務(wù)管理太重
對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理僅僅涉及到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，很少有房地產(chǎn)企業(yè)將上游供應(yīng)商和下游銷售商之間的業(yè)務(wù)往來納入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中去，現(xiàn)代社會(huì)的信息技術(shù)高度發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)間的聯(lián)系也更為緊密和方便，房地產(chǎn)企業(yè)在與其他房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來過程中的成本在房地產(chǎn)企業(yè)的總成本中也占有很大的比例，因此，也應(yīng)將外部的成本納入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中進(jìn)行全面的分析與管理，以從更大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。
二、提高成本管理工作對(duì)策
1、建立房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理制度
利用波特教授的價(jià)值鏈分析理論，全面、詳細(xì)、充分地分析房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生環(huán)節(jié)，加大房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境分析，了解房地產(chǎn)企業(yè)所處行業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)情況，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)有充分的認(rèn)識(shí)，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況和房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行價(jià)值鏈分析，達(dá)到知己知彼、洞察全局，并由此形成價(jià)值鏈的各種戰(zhàn)略。
2、更新先進(jìn)管理理念，加強(qiáng)成本管理
在房地產(chǎn)企業(yè)中建立全方面、全過程的成本管理制度，詳細(xì)考察房地產(chǎn)企業(yè)成本發(fā)生過程和環(huán)節(jié)，針對(duì)每一項(xiàng)成本支出，都應(yīng)該有詳細(xì)的成本管理方法和成本管理責(zé)任制度將成本管理責(zé)任落實(shí)到具體的責(zé)任人促使房地產(chǎn)企業(yè)所有員工都參與到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中來“建立起一個(gè)從上到下，包括各層次、各部門以及個(gè)人在內(nèi)的組織體系。對(duì)各責(zé)任單位進(jìn)行嚴(yán)格考核，充分調(diào)動(dòng)各部門人員的積極性和創(chuàng)造性，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的成本管理意識(shí)”。建立房地產(chǎn)企業(yè)全過程的成本管理制度，將傳統(tǒng)的只關(guān)注產(chǎn)品生產(chǎn)階段的成本管理工作向前延伸至土地取得、材料采購(gòu)、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、開發(fā)階段，向后延伸至產(chǎn)品銷售階段和售后服務(wù)階段，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理包括了對(duì)土地成本、建材采購(gòu)成本、產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本、制造成本和營(yíng)銷、消費(fèi)者服務(wù)成本的管理。
3、采取一定的措施保證成本信息的準(zhǔn)確性
建立良好的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，使房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出都能夠及時(shí)準(zhǔn)確地得到反映采取措施保證成本信息的可靠性，檢查相應(yīng)的會(huì)計(jì)資料以合適信息，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德，使其提供成本信息能夠有效地服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的整體戰(zhàn)略決策。加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查和信息反饋在成本管理中的應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷地提高信息管理的質(zhì)量，使各項(xiàng)成本都能夠得到及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，以利于戰(zhàn)略決策。
4、借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引入先進(jìn)的成本管理方法
目前國(guó)際上比較先進(jìn)的成本管理方法是作業(yè)成本法，它適應(yīng)當(dāng)代高新科學(xué)技術(shù)的制造環(huán)境、同時(shí)也滿足了顧客日益多樣化的產(chǎn)品需求。在價(jià)值鏈理論的指導(dǎo)下，順應(yīng)顧客的需求，改造房地產(chǎn)企業(yè)的“作業(yè)”流程，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部的關(guān)系，從而形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的外部成本；從房地產(chǎn)企業(yè)的整體出發(fā)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門的關(guān)系合理地安排各項(xiàng)作業(yè)，避免不必要的成本的發(fā)生口。整合作業(yè)流程，減少分工，在分析房地產(chǎn)企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的情況下，確定房地產(chǎn)企業(yè)的核心任務(wù)，撤銷、改善部分作業(yè)流程，降低成本，獲得成本優(yōu)勢(shì)。
三、結(jié)語
我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)只有獲得更大的利潤(rùn)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中球的發(fā)展，這就要求房產(chǎn)企業(yè)要建立一個(gè)良好的內(nèi)部管理制度才能適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，而良好的成本管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、獲取高額利潤(rùn)的前提條件。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，還有許多的弊端需要革除，只有持續(xù)地改進(jìn)自己成本管理工作，以先進(jìn)的成本理念來指導(dǎo)自己的成本管理工作，建立戰(zhàn)略成本制度，房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得進(jìn)一步的發(fā)展，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擁有優(yōu)勢(shì)，獲取高額收益。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須在日常的成本管理工作中樹立戰(zhàn)略成本觀念，盡一切努力來避免不必要的成本發(fā)生，以最大限度地降低成本，在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，使房地產(chǎn)企業(yè)得到更進(jìn)一步的發(fā)展。
房地產(chǎn)論文6
在金融市場(chǎng)中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場(chǎng)當(dāng)中資金需求主體與資金供應(yīng)主體間的資金融通得到有效實(shí)現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的.有效策略進(jìn)行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融工具;創(chuàng)新
0.引言
金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動(dòng)得到有效實(shí)現(xiàn)[1]。各類金融工具均是為了適應(yīng)借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類：其一為金融市場(chǎng)共有的，例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)特有的，例如住房獎(jiǎng)券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對(duì)“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問題”進(jìn)行分析與探究具有較為深遠(yuǎn)的重要意義。
1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點(diǎn)分析
1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型 從不同角度為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國(guó)際清算銀行所提出的方法為依據(jù)，并依照金融工具的中介功能及應(yīng)用進(jìn)行分類，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個(gè)類型：
(1)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的情況下，便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新[2]。
(2)信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在信用風(fēng)險(xiǎn)的情況下，便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新。
(3)流動(dòng)性增強(qiáng)型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動(dòng)性變強(qiáng)，也可以使金融機(jī)構(gòu)具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強(qiáng)。
(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠?yàn)槭褂谜咛峁⿴椭谠黾幽承┬刨J市場(chǎng)機(jī)會(huì)的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權(quán)型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權(quán)式融資的機(jī)會(huì)，比如對(duì)股權(quán)融資進(jìn)行分享等。
1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點(diǎn)
在各種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點(diǎn)主要體現(xiàn)在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機(jī)構(gòu)以投資者的需求為依據(jù)，進(jìn)而在原有產(chǎn)品的條件下，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、收益、期限及選擇性等進(jìn)行重新組合。 (3)市場(chǎng)化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場(chǎng)利率及與市場(chǎng)利率存在聯(lián)系的收益等。
(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新產(chǎn)生之后，圍繞著這個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來便形成了創(chuàng)新群。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究
2.1重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體
目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中由經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部力量發(fā)動(dòng)的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動(dòng)的[3]。所以，對(duì)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進(jìn)行重塑便顯得極為重要。要想實(shí)現(xiàn)重塑，一方面，需要對(duì)專業(yè)銀行的目標(biāo)進(jìn)行明確，主要為將利潤(rùn)作為目標(biāo)，將市場(chǎng)作為導(dǎo)向，通過自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部形成有效的激勵(lì)創(chuàng)新機(jī)制，發(fā)揚(yáng)創(chuàng)新精神，營(yíng)造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)強(qiáng)的創(chuàng)新人才。
2.2加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度
一方面，監(jiān)管部門必須對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控進(jìn)行強(qiáng)化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制在能夠承受的范圍內(nèi)。另一方面，需對(duì)貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實(shí)給予充分重視，保證其實(shí)施的成功性，并對(duì)貨幣性金融工具的創(chuàng)新進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強(qiáng)弱為依據(jù)，盡快將其歸納進(jìn)不同層次的貨幣定義當(dāng)中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新
目前，我國(guó)具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應(yīng)用效果不甚理想。因此，對(duì)技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時(shí)間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給，進(jìn)一步使日益增長(zhǎng)的創(chuàng)新需求得到充分滿足。
2.4加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度
現(xiàn)狀下，我國(guó)金融市場(chǎng)所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒有發(fā)生根本性的改變，同時(shí)由于我國(guó)不同銀行間存在不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，再加上中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行這四大國(guó)有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場(chǎng)的局面，因此對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度進(jìn)行強(qiáng)化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對(duì)國(guó)有銀行及非國(guó)有銀行的區(qū)別對(duì)待給予取消，使全部金融機(jī)構(gòu)均具備同等的運(yùn)行環(huán)境。其次，對(duì)金融業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入進(jìn)行放寬，推廣合作制金融結(jié)構(gòu)與股份制金融結(jié)構(gòu)[4]。最后，對(duì)金融機(jī)構(gòu)種類進(jìn)行多元化創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系更具完善性。相信做好以上三點(diǎn)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度將能夠得到有效強(qiáng)化，進(jìn)一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機(jī)。
三、結(jié)語
通過本課題的探究，認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項(xiàng)較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進(jìn)行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度、重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新及加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度等。筆者認(rèn)為，除此之外，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，還需與我國(guó)實(shí)現(xiàn)國(guó)情充分聯(lián)系起來，然后實(shí)施有針對(duì)性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，進(jìn)一步為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
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[4]周學(xué)東.論當(dāng)前金融研究工作需要關(guān)注的若干問題——寄語江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[J].金融縱橫,20xx,03:3-6.
房地產(chǎn)論文7
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題。
1.資金預(yù)算管理制度不完善，投資行為盲目。
就目前的實(shí)際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金管理沒有形成一個(gè)充分的認(rèn)識(shí)，資金預(yù)算的管理水平也不夠完善，同時(shí)缺少對(duì)企業(yè)在項(xiàng)目投資和經(jīng)營(yíng)中的資金控制，導(dǎo)致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對(duì)此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設(shè)。
2.融資形式單調(diào)。
融資是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國(guó)目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款上，而銀行的利率常常會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，非銀行金融機(jī)構(gòu)的利率往往在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有較大的上浮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)更高、償還貸款的壓力過大。
3.資金管理意識(shí)淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設(shè)，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建設(shè)某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項(xiàng)目成立時(shí)設(shè)立一個(gè)單獨(dú)的銀行賬戶，未進(jìn)行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導(dǎo)致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容
1.資金的預(yù)算管理。
資金的預(yù)算管理是資金管理的前提，在具體實(shí)施中，房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個(gè)企業(yè)的現(xiàn)金流和開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配等內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)該通過不同的資金預(yù)算形式來達(dá)到資金流和非項(xiàng)目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預(yù)算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該配合企業(yè)的工作目標(biāo)，共同編制資金預(yù)算計(jì)劃的建立。這個(gè)預(yù)算計(jì)劃包含資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩方面內(nèi)容，其中資金預(yù)算支出是核心，應(yīng)根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進(jìn)行資金預(yù)算，并按照確定的預(yù)算安排使用資金。
2.資金的使用管理。
房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個(gè)方面的內(nèi)容：第一個(gè)方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)等所支付費(fèi)用；第二個(gè)方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產(chǎn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營(yíng)銷資金的支出，包括了房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷和推廣等費(fèi)用的支出；第四方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目從預(yù)售開始的各項(xiàng)稅費(fèi)支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預(yù)算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風(fēng)險(xiǎn)，又要注意提高資金的使用效率。
3.資金的監(jiān)督管理。
一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對(duì)資金的使用狀況進(jìn)行檢查，通過財(cái)會(huì)部門提供的報(bào)表來審核資金使用是否合理。同時(shí)，企業(yè)的管理者還可以通過專項(xiàng)檢查來發(fā)現(xiàn)資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工前的工程結(jié)算與款項(xiàng)支付、房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強(qiáng)資金的監(jiān)督管理，就要建立獎(jiǎng)罰制度，對(duì)資金管控執(zhí)行較好的項(xiàng)目及人員要給予獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，積極開展企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金整體情況的內(nèi)部控制。
三、加強(qiáng)資金管理內(nèi)部控制的措施
1.科學(xué)安排資金的收入和支出。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會(huì)造成資金成本的超支，不利于工程項(xiàng)目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出，是加強(qiáng)資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)一個(gè)工程時(shí)，所有的資金要等到項(xiàng)目預(yù)售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項(xiàng)的流向，拒絕一切不合理的開支。
2.加強(qiáng)資金計(jì)劃分析和預(yù)算管理。
資金的計(jì)劃分析是指執(zhí)行資金的計(jì)劃后，把資金具體的情況和原計(jì)劃值相對(duì)比，發(fā)現(xiàn)偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預(yù)算管理則是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預(yù)算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎(chǔ)。資金的預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算兩個(gè)方面，平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預(yù)算，是預(yù)算管理中最重要的工作內(nèi)容。
3.加強(qiáng)資金管理信息化平臺(tái)建設(shè)。
現(xiàn)代社會(huì)是信息化的社會(huì)，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中，資金管理信息化平臺(tái)的建立，有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計(jì)劃的情況，對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)一的計(jì)劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長(zhǎng)短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
四、結(jié)論
我國(guó)在經(jīng)歷了金融危機(jī)的打擊之后，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的活動(dòng)更加趨于理性化，也加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此，在房地產(chǎn)的市場(chǎng)中仍然存在著許多客觀因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象，要想改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強(qiáng)資金管理和提高內(nèi)部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運(yùn)作和資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)論文8
摘要：近幾年來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常規(guī)化和我國(guó)居民住房商品化改革的進(jìn)一步推進(jìn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)專門方面一一物業(yè)管理正日益為諸多行業(yè)有識(shí)之士所重視。本文擬對(duì)物業(yè)管理的一些問題作一初步探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，物業(yè)管理，經(jīng)營(yíng)
一、物業(yè)管理的概念與意義
所謂物業(yè)，即是指在一定土地范圍內(nèi)以建筑物形式存在的產(chǎn)業(yè)。它具有如下特點(diǎn):
①一般是在一定土地范圍內(nèi)的;
②具有不可移動(dòng)性;
③具有一定的價(jià)值和價(jià)格。物業(yè)的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場(chǎng)店鋪，還包括工廠的廠房、學(xué)校的教學(xué)樓、醫(yī)院的門診樓和各類倉(cāng)庫(kù)等。飯店也是一種物業(yè)，但由于已經(jīng)形成了專門的管理體系，所以有別于一般意義上的物業(yè)管理。
可以說，人類自擁有了建筑物起也就擁有了物業(yè)，對(duì)物業(yè)的一些基本管理活動(dòng)一也就隨之而起，但物業(yè)管理成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門類則是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度和社會(huì)分工進(jìn)一步完善的產(chǎn)物。物業(yè)管理是指通過有效的市場(chǎng)營(yíng)銷和規(guī)范的日常管理，保持并實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，滿足物業(yè)客戶需要的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與其它商品營(yíng)銷有許多共通之處，它必須根據(jù)物業(yè)的實(shí)際價(jià)值，包括工程造價(jià)、質(zhì)量水平、建筑風(fēng)格、使用目標(biāo)以及區(qū)位地域因素，再考慮到國(guó)家政策和市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)特定物業(yè)進(jìn)行正確的市場(chǎng)分析和品牌定位，選擇合適的銷售對(duì)象，采取相應(yīng)的營(yíng)銷策略。
物業(yè)的日常管理，也即狹義的物業(yè)管理，它主要通過經(jīng)常性的維護(hù)保養(yǎng)、清潔和保安服務(wù)以及必要的社區(qū)公共關(guān)系活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)的，其目的在于使業(yè)主獲得租金收益，使物業(yè)設(shè)施保持完好，為使用單位提供滿意的辦公、居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等場(chǎng)所和使用條件。近幾十年來，我國(guó)的物業(yè)管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來進(jìn)行的，并沒有形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)意義上的物業(yè)管理體系。
80年代后，改革開放的大環(huán)境使國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)得以在我國(guó)引進(jìn)和傳播。廣東、上海及北京等地房地產(chǎn)業(yè)的有識(shí)之士在學(xué)習(xí)國(guó)沙卜經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，又結(jié)合國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況進(jìn)行了探索，正在嘗試建立具有中國(guó)特點(diǎn)的物業(yè)管理事業(yè)。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)看，專業(yè)性物業(yè)管理公司的出現(xiàn)具有重大意義。原各物業(yè)機(jī)構(gòu)大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，配套服務(wù)諸如專項(xiàng)維修、清潔、保安等工作由相應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)的新格局所取代。根據(jù)西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)主可以聘請(qǐng)專業(yè)公司，通過委托契約和必要的財(cái)務(wù)監(jiān)督來實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，以避免造成人力、物力、財(cái)力上的浪費(fèi)，減少因?qū)I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)欠缺所可能造成的損失。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門類，目前我國(guó)的物業(yè)管理事業(yè)尚處于探索初創(chuàng)階段。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理的重要性將日益顯現(xiàn)出來，物業(yè)管理也將成為我國(guó)90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業(yè)。
二、物業(yè)管理的內(nèi)容
隨著時(shí)間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時(shí)進(jìn)行維修和加強(qiáng)管理，就會(huì)使建筑物的結(jié)構(gòu)逐漸損耗，甚至過早損壞。如我國(guó)一些城市的住宅小區(qū)剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽臺(tái)等房屋結(jié)構(gòu)和外觀被隨意改變，樓道擠滿自行車和雜物，而小區(qū)原配套建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也改變了性質(zhì)，等等。這與缺乏正常的物業(yè)管理有著直接的聯(lián)系。物業(yè)管理的內(nèi)容，可以分為管理和服務(wù)兩個(gè)方面。
①管理方面，主要是掌握房地產(chǎn)的變動(dòng)和作用情況，使房屋及時(shí)得到修理，保持房屋功能;把房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備作用情況及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來，隨時(shí)變更原始記錄。
②服務(wù)方面，主要是充分滿足用戶要求，及時(shí)登門服務(wù)，如提前檢修上下管道、暖衛(wèi)管道、換紗窗、檢修門窗等。另外，及時(shí)檢修鍋爐，保證供氣;及時(shí)檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對(duì)于房屋、設(shè)備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶點(diǎn)交清楚，明確保管責(zé)任。在日常工作中要注意宣傳適當(dāng)使用房屋設(shè)備的常識(shí)，并注意設(shè)備變化情況。用戶遷入或遷出門寸，要進(jìn)行清點(diǎn)。物業(yè)管理總的來說是服務(wù)性行業(yè)，其目標(biāo)是為用戶提供完善的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還可以根據(jù)用戶的需求而加以調(diào)整。
具體的工作內(nèi)容一般包括如下幾個(gè)方面:
1.注意房屋的經(jīng)常維修，提高物業(yè)的價(jià)值。應(yīng)經(jīng)常維修管理和保養(yǎng)，使建筑物始終處于完好的使用狀態(tài)，包括建筑物外型不會(huì)因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內(nèi)部的水、電、暖、衛(wèi)、氣更要運(yùn)行暢通，不致使物業(yè)價(jià)值下降。
2.注意設(shè)備的正常運(yùn)行，努力避免事故。物業(yè)管理應(yīng)盡量方便用戶，使用戶不會(huì)因電梯中途停運(yùn)、照明中途停電而煩惱。要求各項(xiàng)公用設(shè)施正常運(yùn)行，避免因突然損壞而給用戶帶來不便。
3.注意資金的合理運(yùn)用，切實(shí)做好收支平衡。特別是來自用戶的管理費(fèi)收入，必須有效地分配在各項(xiàng)服務(wù)上，使每項(xiàng)支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費(fèi)。另外應(yīng)注意資金儲(chǔ)備，以應(yīng)付突發(fā)事件所造成的損失。
4.注意環(huán)境保護(hù)。要代住戶搞好住宅區(qū)的清潔和綠化，防止一切對(duì)環(huán)境的破壞行為。禁止在小區(qū)千道上發(fā)展農(nóng)貿(mào)集市，造成環(huán)境臟、亂、差，在休息時(shí)間杜絕各種噪音發(fā)生，以免影響住戶休息。
5.加強(qiáng)治安防范，保障住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。可以通過建立專職的保安隊(duì)伍，輔之以不同建筑物內(nèi)配備的各種有效保安器材或設(shè)施，來加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)的治安防范，保護(hù)住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。
三、物業(yè)管理的組織與經(jīng)營(yíng)策略
現(xiàn)代社會(huì)分工的專業(yè)化趨勢(shì)與發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理實(shí)踐告訴我們，成立專業(yè)的物業(yè)管理公司是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要組織形式，而物業(yè)公司內(nèi)部的多個(gè)部門又構(gòu)成了其完整的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，履行著物業(yè)管理的各種職能。
1、辦公室:負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門的工作，并充當(dāng)公司和業(yè)主聯(lián)系的橋梁。
2、發(fā)展經(jīng)營(yíng)部:策劃公司的服務(wù)和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，制定公司的發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，增強(qiáng)公司的財(cái)力。
3、財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)制定公司財(cái)務(wù)計(jì)劃，預(yù)算管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)控資金收支、做到專款專用。做好公司財(cái)務(wù)報(bào)表，接受客戶的監(jiān)督。
4、保安部:負(fù)責(zé)治安保衛(wèi)，參與社會(huì)聯(lián)防，維護(hù)小區(qū)(大廈)正常的工作、生活秩序。
5、清潔綠化部:負(fù)責(zé)小區(qū)(大廈)的綠化，保證小區(qū)(大廈)環(huán)境清潔、美化。
6、工程部:負(fù)責(zé)維護(hù)小盡.(大廈)的登共設(shè)施，導(dǎo)證其止常運(yùn)行開展各種服務(wù)項(xiàng)目，為住戶排憂解難。
物業(yè)管理工作，可以按照不同特點(diǎn)的物業(yè)而制定不同的經(jīng)營(yíng)策略：
1、住宅管理工作著重為用戶提供舒適的生活環(huán)境，所以清潔、保安、設(shè)施維修及園藝、康樂設(shè)施的管理或服務(wù)較為重要。
2、辦公大樓管理應(yīng)該著重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項(xiàng)細(xì)節(jié)工作必須完善，以免影響用戶的正常使用。
3、對(duì)商場(chǎng)的物業(yè)管理，除一般服務(wù)外，必須保持商場(chǎng)的外觀及形象，以吸引消費(fèi)者來購(gòu)物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費(fèi)者的流量，但有關(guān)推廣及宣傳費(fèi)用則不列入管理費(fèi)支出項(xiàng)目。
4、工廠大廈主要是水、電的供應(yīng)不受影響，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。此外，貨物運(yùn)輸必須流暢，大廈貨物起卸區(qū)的設(shè)立和管理都是大廈管理的重要方面。
5、停車場(chǎng)要方便車主，車場(chǎng)內(nèi)應(yīng)光線充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號(hào)，停車位易于識(shí)別。對(duì)收費(fèi)系統(tǒng)的操作等也應(yīng)給予重視。
四、物業(yè)管理費(fèi)用的籌集和使用物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源
主要有以下三個(gè)方面:
1、收取管理費(fèi)。其標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各類物業(yè)的不同特點(diǎn)和業(yè)主內(nèi)外有別的原則而定。業(yè)主如逾期未交管理費(fèi)，則加收滯納金。一般采用并鼓勵(lì)住戶提前預(yù)交，以保證管理工作的正常進(jìn)行。
2、收取水電管理費(fèi)備用金。繳納辦法是根據(jù)低層、高層樓了和商場(chǎng)三種不同類型一次付清，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按當(dāng)?shù)厮蕉ā溆媒鹗菍？顚Ｔ翵，主要是對(duì)配套設(shè)施如供電、機(jī)電、電涕、消防等重要設(shè)備的更新和突發(fā)事故搶修時(shí)所設(shè)立的，搶修大型設(shè)備動(dòng)川備用金后可如數(shù)向業(yè)主攤分，以保證備用金的資金量。
3、屋村的其他收人，也稱雜項(xiàng)收入。一般根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在屋村范圍內(nèi)收取停車費(fèi)、單車、摩托車保管費(fèi)、遲納金、裝修管理費(fèi)、小商店租金等。隨著屋村老化和物價(jià)指數(shù)的上漲，每?jī)赡赀m當(dāng)調(diào)整一次管理費(fèi)，以保證收支平衡，略有節(jié)余。管理費(fèi)用于維修小區(qū)的各項(xiàng)費(fèi)用開支，主要用來支付小區(qū)的道路維修、園林綠化、清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)維修，并支付管理公司辦公室(占管理費(fèi)收入的15%)和管理人員的工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、員工福利、行政費(fèi)用等。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集和使用是當(dāng)前尚處初創(chuàng)階段的行業(yè)熱點(diǎn)問題。一般來說，一些高檔別墅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)的收取問題不大，但對(duì)普通類住宅小區(qū)來說確實(shí)是個(gè)問題。因此，在進(jìn)行或組建對(duì)一般物業(yè)的一長(zhǎng)期管理時(shí)可以在物業(yè)建造初期就留出一部分，作為今后長(zhǎng)期管理的經(jīng)營(yíng)所需，以彌補(bǔ)長(zhǎng)期管理的經(jīng)費(fèi)不足，達(dá)到管理部門或物業(yè)公司的收支平衡。
五、發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)值得注意的幾個(gè)問題
1、樹立物業(yè)管理的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，即物業(yè)管理不能等建筑物落成投入使用后再開始，而是應(yīng)該超前地考慮市場(chǎng)的需求。在物業(yè)尚在設(shè)計(jì)階段，即對(duì)開發(fā)、設(shè)計(jì)等提供專業(yè)意見和建議，反映用戶的要求，務(wù)求物業(yè)的設(shè)計(jì)更符合實(shí)際的應(yīng)用和方便日后的管理工作。
2、及時(shí)做好有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章制度乃至立法工作。使用戶更好地享用物業(yè)內(nèi)的設(shè)施和服務(wù)。新加坡等國(guó)的物業(yè)管理在某些方面己經(jīng)通過國(guó)家立法(住宅法)來保證，我國(guó)有條件的城市似也可通過類似的試點(diǎn)工作，以推進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。
3、適當(dāng)宣傳物業(yè)管理的重要性，以促進(jìn)我國(guó)物業(yè)業(yè)主和消費(fèi)者的觀念。由于我國(guó)味期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制一F復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和短視的消費(fèi)觀念的影響，物業(yè)管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業(yè)主和消費(fèi)者所接受，隨著我國(guó)全面市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)，國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的清晰化，將有助于物業(yè)管理工作的推進(jìn)，物業(yè)管理企業(yè)更應(yīng)該積極地通過多形式的傳媒適當(dāng)?shù)匦麄鞅拘袠I(yè)的重要意義。
4、加強(qiáng)從業(yè)人員的隊(duì)伍建設(shè)，做好從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，盡快建立并形成一支具有較高職業(yè)道德和管理水平的從業(yè)隊(duì)伍。
房地產(chǎn)論文9
摘 要：房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用，但我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融的研究起步較晚，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)I(yè)人才培養(yǎng)嚴(yán)重不足。根據(jù)多年從事房地產(chǎn)金融的教學(xué)與實(shí)踐體驗(yàn)，提出了在能力本位教學(xué)思想下，通過引入“學(xué)生主體參與教學(xué)”和案例教學(xué)法、完善教學(xué)環(huán)節(jié)，以不斷激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮學(xué)生主觀能動(dòng)性等教學(xué)改革思路與實(shí)踐，并對(duì)進(jìn)一步完善該課程的設(shè)置及教學(xué)提出建議，希望能夠培養(yǎng)適合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的綜合性人才。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；教學(xué)改革；實(shí)踐
1、樹立能力本位的教育思想，發(fā)揮學(xué)生的主觀能動(dòng)性
能力本位的教育思想把教育目標(biāo)定位于學(xué)生本人以及他們內(nèi)部心理和外部行為將要發(fā)生的變化，不但強(qiáng)調(diào)理論知識(shí)、專業(yè)技能是學(xué)生必備的素質(zhì)，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)由理論知識(shí)、專業(yè)技能所形成的素質(zhì)結(jié)構(gòu)受主體職業(yè)情境和工作角色的影響，主張加強(qiáng)對(duì)后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想，在房地產(chǎn)金融課程的教學(xué)過程中要求實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變：
1.1 由以教師為主轉(zhuǎn)向以學(xué)生為主
房地產(chǎn)金融學(xué)習(xí)既要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，又要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因此，房地產(chǎn)金融這門課程應(yīng)立足于微觀經(jīng)濟(jì)行為分析。授課過程中，積極引進(jìn)“學(xué)生主體參與教學(xué)”的教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生參與教學(xué)全過程，通過采用情境教學(xué)法，從學(xué)生熟悉的事物入手，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和參與意識(shí)，激發(fā)學(xué)生的主觀能動(dòng)性。
1.2 由單純知識(shí)傳授轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合素質(zhì)提高
房地產(chǎn)金融是以金融學(xué)基本原理為基礎(chǔ)，借助管理學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)等相關(guān)課程及其他相關(guān)學(xué)科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內(nèi)容。為了使學(xué)生能全面掌握房地產(chǎn)金融的相關(guān)知識(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)了金融創(chuàng)新等內(nèi)容的教學(xué)。
2、改進(jìn)教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性
多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學(xué)生只能處于完全被動(dòng)地位，這種填鴨式的教學(xué)方法已越來越不適應(yīng)今日高等教育的需要。教師的主要職能應(yīng)是交給學(xué)生開啟知識(shí)大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識(shí)，而是幫助學(xué)生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識(shí)，引導(dǎo)他們而非塑造他們。
2.1 采取多種教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新能力
（1）改進(jìn)課程教學(xué)方法，實(shí)施全過程案例教學(xué)法。
所謂全過程案例教學(xué)，是將房地產(chǎn)金融案例教學(xué)的思想觀點(diǎn)方法手段綜合應(yīng)用于教學(xué)過程中的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，使之聯(lián)結(jié)為一個(gè)有機(jī)而完整的教學(xué)過程體系。
（2）采用啟發(fā)式的新型教學(xué)模式。
啟發(fā)式教學(xué)思維模式在講解過程中，讓教師做導(dǎo)演，學(xué)生當(dāng)主角，教師通過不斷的提問、引導(dǎo)、啟迪，充分調(diào)動(dòng)所有學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，激勵(lì)學(xué)生獨(dú)立思考，闡述其獨(dú)特見解，這種教與學(xué)相結(jié)合的啟發(fā)式思維模式在房地產(chǎn)金融課程及其它一些專業(yè)課程的教學(xué)實(shí)踐中已被經(jīng)常運(yùn)用，且取得了較為令人滿意的教學(xué)效果。
（3）結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)界流行觀點(diǎn)組織小組討論。
結(jié)合現(xiàn)實(shí)，組織學(xué)生對(duì)業(yè)界流行觀點(diǎn)進(jìn)行討論，討論過程中教師并不評(píng)判觀念的“對(duì)”與“錯(cuò)”，而重在引導(dǎo)學(xué)生從不同的角度進(jìn)行討論。“重過程而非結(jié)果”是這種課堂討論的特點(diǎn)，以此培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新意識(shí)、獨(dú)立思考或創(chuàng)新能力。
2.2 改革考試形式，綜合考評(píng)學(xué)生分析問題和解決問題的能力
在此課程教學(xué)改革中，明確教學(xué)的重點(diǎn)是培養(yǎng)學(xué)生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張?jiān)嚲矶ǔ煽?jī)的考核方法，根據(jù)考試、作業(yè)、討論、專題小論文、專題小設(shè)計(jì)等綜合評(píng)定成績(jī)，以培養(yǎng)學(xué)生分析和解決問題的能力。
3、以學(xué)生為中心，與學(xué)生交朋友，營(yíng)造良好學(xué)習(xí)氛圍
“以學(xué)生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學(xué)實(shí)踐中，我深刻地認(rèn)識(shí)到只有經(jīng)常與學(xué)生溝通，充分理解學(xué)生，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和彌補(bǔ)教學(xué)中存在的不足，才能使教學(xué)順利地進(jìn)行，從而達(dá)到教學(xué)的目的，提高教學(xué)質(zhì)量。
在教學(xué)中教師的宗旨是“一切為了學(xué)生”，課堂上，教師堅(jiān)持微笑教學(xué)，給學(xué)生營(yíng)造一個(gè)愉快輕松的學(xué)習(xí)空間。對(duì)于某些學(xué)生在課堂上出現(xiàn)一些不應(yīng)有的現(xiàn)象，不是一味的嚴(yán)肅批評(píng)，而是視情況不同，分別對(duì)待。通常情況下，做到動(dòng)之以情，曉之以理，不傷害學(xué)生的自尊心，有時(shí)還來點(diǎn)幽默的調(diào)侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學(xué)生的面子，又達(dá)到了教育的目的。同時(shí)，作為一名年輕的教師， 要注重發(fā)揮容易與學(xué)生溝通的優(yōu)勢(shì)，用課間休息的時(shí)間，與學(xué)生交談，同他們交朋友，傾聽他們對(duì)課程內(nèi)容安排的要求、對(duì)教學(xué)方法改進(jìn)的建議等，了解他們真正關(guān)心或者想學(xué)的東西，在必要時(shí)適當(dāng)?shù)卣{(diào)整教學(xué)內(nèi)容和進(jìn)度。此外，在課程結(jié)束時(shí)讓學(xué)生寫學(xué)習(xí)總結(jié)，要求他們也對(duì)教師的教學(xué)給予中肯的評(píng)價(jià)，使教師了解自己的優(yōu)、缺點(diǎn)，為今后教學(xué)工作的提高創(chuàng)造條件。
由于比較關(guān)注同學(xué)生的感情溝通，很多學(xué)生不僅課后愿意和教師聊天、交友；更重要的是他們很喜歡聽課，態(tài)度認(rèn)真，課堂效果好；同時(shí)他們學(xué)習(xí)有疑問也愿意同教師討論，請(qǐng)教，這樣對(duì)提高教學(xué)質(zhì)量大有好處。
4、幾點(diǎn)建議
4.1 加強(qiáng)對(duì)教師的培養(yǎng)，尤其應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實(shí)踐的機(jī)會(huì)
教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，是知識(shí)的傳播者和學(xué)生效仿的主體，教師的知識(shí)水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)對(duì)教學(xué)活動(dòng)起著舉足輕重的作用。目前高等學(xué)校中講授房地產(chǎn)金融的教師大多數(shù)人沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐，講起課來難免有脫離實(shí)際之嫌。因此，除應(yīng)加強(qiáng)教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外，應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實(shí)踐的機(jī)會(huì)。
4.2 請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)界人士介入教學(xué)，增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)
可以邀請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)界各個(gè)方面的資深人士到學(xué)校講學(xué)，增加學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的感性認(rèn)識(shí)，并可感受真正企業(yè)家所應(yīng)具備的企業(yè)家精神，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和創(chuàng)業(yè)精神。
4.3 提供有利的教學(xué)質(zhì)量保證計(jì)劃
開課時(shí)間應(yīng)選擇在三年級(jí)上半學(xué)期。學(xué)生先修過經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融市場(chǎng)學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)等相關(guān)課程后再學(xué)習(xí)本課程，將會(huì)收到較好的教學(xué)效果。開課班級(jí)人數(shù)一般應(yīng)控制在40人左右。
4.4 有關(guān)部門提供更多的現(xiàn)代化教學(xué)工具
投影儀多媒體、電化教學(xué)等現(xiàn)代化教學(xué)手段的運(yùn)用，能夠幫助學(xué)生形成更加直觀的印象，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，如城市土地級(jí)別圖、樓盤實(shí)景圖以及有關(guān)房地產(chǎn)金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)金融實(shí)驗(yàn)室，為學(xué)生提供更多的成本較低的研究、實(shí)踐機(jī)會(huì)。
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房地產(chǎn)論文10
一、簡(jiǎn)要概述房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)內(nèi)容
1.房地產(chǎn)土地費(fèi)用
房地產(chǎn)中的土地費(fèi)用包含有土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、場(chǎng)地租賃費(fèi)用、土地置換費(fèi)用以及拆遷費(fèi)用及稅務(wù)方面的費(fèi)用，這些費(fèi)用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費(fèi)用關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，也是評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行度的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)在對(duì)項(xiàng)目可行性的進(jìn)行測(cè)算時(shí)，必須對(duì)土地相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)計(jì)算，從土地面積和容積率方面的科學(xué)計(jì)算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項(xiàng)目前期的相關(guān)費(fèi)用也是項(xiàng)目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費(fèi)用
房屋建筑的安裝費(fèi)用主要包含房屋建筑費(fèi)用、設(shè)施裝備費(fèi)用與機(jī)械技術(shù)費(fèi)用、施工產(chǎn)生的管理費(fèi)用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費(fèi)在這項(xiàng)費(fèi)用支出中占有較大的比例。此外，還有項(xiàng)目竣工之后所需要的簽證變更費(fèi)用。土地費(fèi)用、建筑樁基與土地開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的招標(biāo)價(jià)成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本控制的時(shí)候應(yīng)該加以注意這些費(fèi)用的控制。
3.建筑配套設(shè)施費(fèi)用及其他支出費(fèi)用
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中的配套設(shè)施與其他支出費(fèi)用主要有水電煤氣費(fèi)用、道路建設(shè)費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費(fèi)用，此外，學(xué)校、醫(yī)院及商店等生活公共服務(wù)設(shè)施的費(fèi)用也在此范圍內(nèi)。其他支出費(fèi)用一般都采取押金形式，比如綠化費(fèi)用、檔案費(fèi)用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費(fèi)用收全。其他費(fèi)用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費(fèi)用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費(fèi)用支出是能否取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。
二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制中存在的問題
1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念
房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金投入，工程建設(shè)時(shí)間周期長(zhǎng)，進(jìn)行成本核算的步驟較多且具有風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長(zhǎng)期性，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從取得土地開發(fā)權(quán)到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時(shí)間，如果考慮到項(xiàng)目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護(hù)及物業(yè)管理等工作，成本期更長(zhǎng);成本內(nèi)容復(fù)雜性，房地產(chǎn)項(xiàng)目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價(jià)格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點(diǎn)要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當(dāng)前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學(xué)理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對(duì)成本預(yù)測(cè)、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學(xué)合理的成本控制體系
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學(xué)的成本管理控制制度，導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實(shí)效作用。
3.沒有制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本或者執(zhí)行不到位
制定目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)制定這一過程中，設(shè)計(jì)部門、成本管理部門及財(cái)務(wù)部門都不甚配合，對(duì)相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標(biāo)成本科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目標(biāo)成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在項(xiàng)目執(zhí)行過程中不做科學(xué)具體分析，最終使得目標(biāo)成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施
1.成本控制觀念更新，實(shí)施全面成本控制
房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng)，設(shè)計(jì)范圍廣的項(xiàng)目，進(jìn)行單一的成本控制對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計(jì)核算這么簡(jiǎn)單，而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營(yíng)層面，站在這個(gè)高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實(shí)現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目初級(jí)階段的土地成本費(fèi)用、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及項(xiàng)目運(yùn)行階段、項(xiàng)目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實(shí)行科學(xué)成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學(xué)的成本控制獎(jiǎng)罰機(jī)制，調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任單位及人員的工作積極性
構(gòu)建一個(gè)科學(xué)可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵(lì)制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，將企業(yè)的成本控制指標(biāo)進(jìn)行分解，并在分解過程中逐級(jí)實(shí)施，采取多種方式將個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益與成本目標(biāo)完成情況掛鉤;另一方面就是激勵(lì)制度，對(duì)于花費(fèi)成本費(fèi)用少且按時(shí)按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎(jiǎng)勵(lì)。
3.建筑施工過程中實(shí)施成本控制及資金籌措控制
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費(fèi)用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對(duì)于整體成本控制有著重要的作用和影響。負(fù)責(zé)施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)報(bào)于上級(jí)進(jìn)行溝通。施工過程的要建立符合市場(chǎng)規(guī)律的招標(biāo)管理制度，招標(biāo)工作盡量細(xì)化和科學(xué)規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對(duì)工程的開發(fā)成本會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時(shí)支付，就能確保承包單位的施工進(jìn)度，確保工程的竣工時(shí)間及房屋的銷售，讓建設(shè)資金能夠按照預(yù)定計(jì)劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個(gè)成本控制機(jī)構(gòu)，確保成本控制制度的落實(shí)。此部門可有各個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會(huì)。企業(yè)各相關(guān)部門可以配備開展財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、質(zhì)量檢測(cè)及費(fèi)用核算的兼職人員，以便更好的進(jìn)行成本控制工作。此外，這個(gè)部門要嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)成本控制中的獎(jiǎng)勵(lì)制度與懲罰制度。
四、結(jié)束語
總而言之，在當(dāng)前環(huán)境中，國(guó)家一方面對(duì)金融市場(chǎng)加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，并對(duì)各種違規(guī)行為進(jìn)行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實(shí)力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)，有效控制成本，對(duì)資金進(jìn)行合理利用，才能在經(jīng)濟(jì)浪潮中占據(jù)一席之地。
房地產(chǎn)論文11
摘要：經(jīng)濟(jì)日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有越來越重要的作用，財(cái)政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對(duì)財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響作了分析，提出了財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：財(cái)政稅收政策；房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；影響；對(duì)策
一、前言
作為國(guó)家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，稅收是實(shí)現(xiàn)社會(huì)總供給、總需求之間的動(dòng)態(tài)性平衡，這就需要認(rèn)識(shí)到財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識(shí)財(cái)政稅收政策，進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，利用財(cái)政稅收政策來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此，需要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響
（一）財(cái)政稅收政策有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)理性化以及科學(xué)化
從目前來看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出瘋長(zhǎng)傾向，政府需要充分利用財(cái)政稅收工作政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場(chǎng)商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的刺激，同時(shí)還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，維護(hù)國(guó)家發(fā)展利益。由于房?jī)r(jià)過高或者是居民實(shí)際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易，如果居民實(shí)際收入過低，那么實(shí)際購(gòu)買力會(huì)受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國(guó)財(cái)政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期從過于的樂觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定化發(fā)展，在實(shí)際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收工作政策，對(duì)于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導(dǎo)居民樹立合理的消費(fèi)理念以及節(jié)約消費(fèi)利用，利用財(cái)政稅收政策來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
（二）財(cái)政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財(cái)政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上，稅收關(guān)系到國(guó)家發(fā)展問題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴(yán)格相關(guān)稅法，實(shí)現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策過程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財(cái)政稅收政策提供法律保障，為社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價(jià)格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會(huì)受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場(chǎng)流通活動(dòng)中，有效抑制投機(jī)取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策的管理工作，實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進(jìn)行提供有效保障。
（三）財(cái)政稅收政策有利于完善財(cái)政稅收工作制度
為了能夠有效規(guī)范房地長(zhǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進(jìn)物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際運(yùn)行情況來進(jìn)行評(píng)估。在設(shè)置物業(yè)稅的過程中，需要結(jié)合我國(guó)發(fā)展國(guó)情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國(guó)的發(fā)展國(guó)情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評(píng)估工作體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了非常高要求。財(cái)政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時(shí)還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況，有效解決分塊管理方式，實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場(chǎng)管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評(píng)稅結(jié)構(gòu)制度、專職評(píng)稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。
三、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策
（一）保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足
從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房?jī)r(jià)格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來有效抑制二手房市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。
（二）重視房地產(chǎn)市場(chǎng)征稅環(huán)節(jié)
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購(gòu)房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價(jià)，進(jìn)而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來實(shí)現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購(gòu)入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個(gè)角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈使得自用型購(gòu)房者卻無法購(gòu)買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實(shí)現(xiàn)征稅卻無法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購(gòu)房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù)，目的性更強(qiáng)，影響性更高，對(duì)于住宅面積較大并且長(zhǎng)期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進(jìn)而使得投機(jī)者購(gòu)房成本，促使投機(jī)者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性。
（三）實(shí)現(xiàn)征稅對(duì)象的區(qū)別性對(duì)待
由于房地產(chǎn)征稅對(duì)象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別，但是普通的購(gòu)房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購(gòu)房、普通購(gòu)房等之間的關(guān)系，投資型購(gòu)房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出信息不對(duì)稱現(xiàn)象，即使在購(gòu)房過程中無法有效判定購(gòu)房者購(gòu)房目的，往往根據(jù)購(gòu)房者時(shí)候的買房行為才能夠進(jìn)行判定。總之，政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)來構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進(jìn)而有效了解購(gòu)房者住房信息，對(duì)于購(gòu)買多套或者是購(gòu)買大面積住房需要征收更多的稅負(fù)，對(duì)于購(gòu)房投機(jī)行為來進(jìn)行嚴(yán)格懲治。
四、結(jié)束語
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對(duì)外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格以及發(fā)展預(yù)期來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控，進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，利用財(cái)政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。
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房地產(chǎn)論文12
談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的稅費(fèi)調(diào)整問題
如果要將保持房占有的x2分布并促進(jìn)房占有按x2分布演進(jìn)，必須在住房相關(guān)稅費(fèi)上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進(jìn)住房占有演進(jìn)中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費(fèi)征收得越多，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)就會(huì)按自己的需求購(gòu)買相應(yīng)面積的住房，不會(huì)以投資目的購(gòu)買過大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機(jī)為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費(fèi)，對(duì)于不需要的住房，會(huì)盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場(chǎng)的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費(fèi)的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著直接有影響。
1 收費(fèi)的去向
1.1 納入預(yù)算。收費(fèi)過高的原因很多，收費(fèi)并不是中國(guó)獨(dú)有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，預(yù)算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)生活的手段;同時(shí)，各級(jí)政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費(fèi)，即政府機(jī)關(guān)對(duì)居民或法人提供特定服務(wù)時(shí)收取的手續(xù)費(fèi)或工本費(fèi)(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，還可按“使用者付費(fèi)”原則向接受服務(wù)者收取一定數(shù)量的使用費(fèi)，如高速公路、地鐵的收費(fèi)，污水或垃圾處理的收費(fèi)等(也要有法定收費(fèi)條款規(guī)定。此類收入有時(shí)可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費(fèi)、使用費(fèi)收入，都應(yīng)反映在政府預(yù)算收入中。當(dāng)然，在預(yù)算中可形成與某些資金對(duì)應(yīng)的相對(duì)獨(dú)立的部分，有時(shí)還貌似“預(yù)算外”，但政府總體預(yù)算的“完整性”是始終不可動(dòng)搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時(shí)，企業(yè)也可以有“收費(fèi)”，但這屬商業(yè)行為，與政府財(cái)力運(yùn)作系統(tǒng)無關(guān)。上述情況是當(dāng)今世界上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的通例。不納入預(yù)算卻歸于“預(yù)算外”分散管理的政府收費(fèi)，在那些堅(jiān)持政府收入規(guī)范化和預(yù)算“完整性”原則的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家是完全不能理解的，只是在某些國(guó)家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補(bǔ)充”而存在，并且在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中膨脹起來;至于那些連報(bào)表上都不反映的“預(yù)算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財(cái)力的收費(fèi)和攤派等，則大抵可說是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中獨(dú)特的現(xiàn)象。
1.2 轉(zhuǎn)入使用階段。居民購(gòu)買物業(yè)，要交物業(yè)管理費(fèi)，這一點(diǎn)是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房?jī)r(jià)中還包括了市場(chǎng)公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、市政工程費(fèi)。這些用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應(yīng)當(dāng)取消收費(fèi)按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費(fèi)本應(yīng)該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計(jì)入住房的成本，這造成了嚴(yán)重的公共消費(fèi)不均，部分居民負(fù)擔(dān)了所有居民應(yīng)該承擔(dān)的收費(fèi)。在住房的稅費(fèi)調(diào)整過程中，交易階段發(fā)生的費(fèi)改為保有階段是最直接的方法。
1.3 按件收費(fèi)。大部分收費(fèi)是按價(jià)征收的，這可以滿足各政府的財(cái)政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評(píng)估的成本并不會(huì)因?yàn)榻灰變r(jià)格的大小而有較大變化，這些收費(fèi)如果按件收費(fèi)，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進(jìn)住房流通。
2 最重要的保有稅——物業(yè)稅
物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國(guó)曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國(guó)家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來源。在美國(guó)，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)只對(duì)國(guó)內(nèi)的單位和個(gè)人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對(duì)涉外企業(yè)和外籍人員征收。計(jì)價(jià)的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地?zé)o償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財(cái)產(chǎn)，也無從評(píng)估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時(shí)代缺陷，對(duì)涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)是有價(jià)物。土地使用權(quán)是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓得到，應(yīng)該視為財(cái)產(chǎn)，在土地使用稅轉(zhuǎn)為土地出讓金或土地使用費(fèi)后，地產(chǎn)稅并不是一個(gè)可以省略的稅種。
發(fā)展中國(guó)家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計(jì)稅的依據(jù)。在我國(guó)不存在對(duì)每宗房地產(chǎn)評(píng)估的條件，但是，我國(guó)許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)完全可以作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
3 問題最多的交易稅——土地增值稅
我國(guó)從1994年新稅制中開設(shè)土地增值稅，從征收實(shí)際來看，未能受到預(yù)期效果，并受到諸多方面的責(zé)難。“我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級(jí)稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴(yán)重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等。”
我國(guó)開征土地增值稅，過多從組織財(cái)政收入和限制房地產(chǎn)投機(jī)交易的角度考慮，而忽視了我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)情況和征收能力。我國(guó)是近年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快的發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實(shí)際上極難準(zhǔn)確劃分開來，加上房地產(chǎn)估價(jià)制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對(duì)外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國(guó)加入WTO的身份不符。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時(shí)停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來說，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但是，土地增值稅嚴(yán)重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個(gè)稅種，必然是一種應(yīng)該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快牛”的現(xiàn)象難以克服。
4 結(jié)語
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設(shè)計(jì)相關(guān)的稅費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標(biāo)不治本”的方法。
房地產(chǎn)論文13
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中自身經(jīng)營(yíng)管理水平不高、經(jīng)營(yíng)管理理念較為落后、項(xiàng)目投資時(shí)過于盲目、缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)缺乏有效的評(píng)估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動(dòng)的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來資金流動(dòng)量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動(dòng)情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過程中，財(cái)務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場(chǎng)原因、國(guó)家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過程中，沒有完全地把握好市場(chǎng)的變化情況，沒有做好市場(chǎng)信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當(dāng)前階段市場(chǎng)的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象；其次，國(guó)家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國(guó)家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前國(guó)家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項(xiàng)目運(yùn)作過程中的地震因素、安全因素等等，都會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施
綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。
（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作中，通過科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過程中各個(gè)流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容，保證項(xiàng)目運(yùn)作過程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。
（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用
房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營(yíng)管理工作中，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中的控制能力，通過科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（四）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過對(duì)上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來衡量當(dāng)前自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)語
綜上所述，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行了分析，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進(jìn)行了具體的分析和闡述。
房地產(chǎn)論文14
1.低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)增加房地產(chǎn)業(yè)的成本
由于受制于技術(shù)發(fā)展水平的制約，我國(guó)低碳技術(shù)水平不高，在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如果廣泛應(yīng)用低碳技術(shù)，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來進(jìn)行技術(shù)研發(fā)。同時(shí)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術(shù)的研發(fā)使用上具有高成本的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用低碳技術(shù)，會(huì)導(dǎo)致建筑成本大幅度提高。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過程中資金并不充足，這也導(dǎo)致無法廣泛的應(yīng)用低碳技術(shù)。
2.低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)抬高房?jī)r(jià)
在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路，這就需要加大對(duì)新型技術(shù)和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢(shì)必會(huì)以低碳來對(duì)建筑中能源和材料的優(yōu)越性進(jìn)行宣傳，并以此來提高房?jī)r(jià)。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中應(yīng)用低碳技術(shù)，房屋質(zhì)量必然會(huì)有所提升，高質(zhì)量的房子價(jià)格也會(huì)隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展下極易導(dǎo)致房?jī)r(jià)抬高。
3.低碳經(jīng)濟(jì)短期對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開充足的能源供應(yīng)，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，如果沒有充足的能源供應(yīng)，那么必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為復(fù)雜，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強(qiáng)的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會(huì)產(chǎn)生較多的問題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會(huì)導(dǎo)致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤(rùn)較髙，從而導(dǎo)致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)虛假等情況。所以在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過程中需要加快各項(xiàng)政策及法律法規(guī)的完善。
2.倡導(dǎo)綠色環(huán)保
在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實(shí)現(xiàn)，需要加快在材料和技術(shù)上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來有效地代替高能耗的材料，實(shí)現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達(dá)到良好保溫效果的同時(shí)，也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對(duì)煤炭的需求量也會(huì)降低，確保達(dá)到環(huán)保的目的。近年來，我國(guó)科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，各種新技術(shù)不斷涌現(xiàn)出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術(shù)上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)過程中，還需要加大對(duì)太陽能和地?zé)崮艿膽?yīng)用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。
3.提高環(huán)保意識(shí)
在全社會(huì)中加強(qiáng)對(duì)低碳環(huán)保的宣傳和教育力度，提高全民的環(huán)保意識(shí)，使人們?cè)谏a(chǎn)和生活中都能夠黯較強(qiáng)的低碳意識(shí)，養(yǎng)成使用節(jié)能減掃隹產(chǎn)品的習(xí)慣’加快人們思想和生活的方式的轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)人們綠色生活和健康生活，以便于為低碳房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)o
低碳經(jīng)濟(jì)背景K房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展相關(guān)措施：
1.健全法律法規(guī)控制排碳量
最近幾年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加健康的發(fā)展’但是我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)的排碳量沒有嚴(yán)格控制，對(duì)于一些沒有按照規(guī)定經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對(duì)企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟(jì)背景下’房地產(chǎn)建筑過程中多
會(huì)使用環(huán)保型材料和技術(shù)，這樣房地產(chǎn)的成本必然會(huì)提高，所以在房地產(chǎn)建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應(yīng)用新型技術(shù)，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生，科學(xué)對(duì)房地產(chǎn)建筑的前期成本進(jìn)行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)我國(guó)體制不斷變革，而且速度越來越快，對(duì)
于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展的方式都要有相應(yīng)變化，并爾房勺要求麵放低.耗能低，因此國(guó)家要對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行充分分析，為低碳背景下房地產(chǎn)如何纖發(fā)展做出策劃，對(duì)于房地產(chǎn)
低碳經(jīng)濟(jì)下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟(jì)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響程度。
4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問題，而目前
提倡的低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問題也就越來越多，而房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也愈來愈復(fù)雜，如果還是依賴于原有的簡(jiǎn)單的政策來對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經(jīng)濟(jì)的前提下，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)本身的問題進(jìn)行分析，制定一些列規(guī)章制度，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)做出指導(dǎo)，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟(jì)下穩(wěn)步發(fā)展。
5.低碳背景下地產(chǎn)財(cái)稅政策的完善在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)增加。因此國(guó)家需要出臺(tái)相關(guān)的政策來加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟(jì)方向的發(fā)展。
結(jié)束語
隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴(yán)竣，低碳經(jīng)濟(jì)已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實(shí)現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識(shí)，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進(jìn)程。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作上進(jìn)行不斷創(chuàng)新，在加快推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效地對(duì)居民生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行改善，確保經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)論文15
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅漬算的程序
1.扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)和計(jì)算
包含在清算的項(xiàng)目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實(shí)際的成本費(fèi)用進(jìn)行合理的分配；另外，對(duì)于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計(jì)算
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會(huì)采用兩種計(jì)算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項(xiàng)目來計(jì)算其增值額和增值率，其增值稅的計(jì)算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進(jìn)行；二是先整體計(jì)算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計(jì)算其土地的增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計(jì)算時(shí)可以先通過預(yù)算來將兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對(duì)比，然后取有利于企業(yè)的計(jì)算方法進(jìn)行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證
國(guó)家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時(shí)一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報(bào)告，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對(duì)其所呈現(xiàn)的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報(bào)告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請(qǐng)清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報(bào)告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時(shí)間限定之內(nèi)向稅收部門主動(dòng)提出增值稅的清算請(qǐng)求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題
1.計(jì)算方式復(fù)雜
在對(duì)土地增值稅的計(jì)算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項(xiàng)目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項(xiàng)內(nèi)容，這就表明需要耗費(fèi)許多人力物力，對(duì)于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長(zhǎng)、投資的活動(dòng)更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對(duì)其每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算，所要耗費(fèi)的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設(shè)公司，在項(xiàng)目完工之后直接進(jìn)行注銷，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的清算終于得出最終結(jié)果時(shí)，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚(yáng)鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報(bào)告不規(guī)范
稅收部門對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報(bào)告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報(bào)告機(jī)構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報(bào)告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬目上進(jìn)行改動(dòng)，一般的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。
5.收入確認(rèn)不規(guī)范
企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對(duì)工程款推遲結(jié)算，不能夠及時(shí)的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房?jī)r(jià)來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時(shí)、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國(guó)家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施
1.提高清算工作的準(zhǔn)確性
在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，首先將清算的對(duì)向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時(shí)要將其銷售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對(duì)于目前未清算且剛銷售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。
2.準(zhǔn)確計(jì)算工程項(xiàng)目的竣工面積
稅收部門對(duì)于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈(zèng)送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定
在進(jìn)行銷售收入的確定時(shí)，為防止其故意降價(jià)，可以將企業(yè)的房源價(jià)格進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋诹私馐袌?chǎng)的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對(duì)較為準(zhǔn)確的判斷，同時(shí)對(duì)于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目審核
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)通過虛開發(fā)票等方式來擴(kuò)大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時(shí)要對(duì)其所開出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實(shí)性然后控制扣除項(xiàng)目的金額。
5.把握成本控制分?jǐn)?/strong>
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計(jì)算過程要規(guī)范
土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。
7.提高清算工作的質(zhì)量
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時(shí)務(wù)必要提高門檻和，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會(huì)計(jì)制度、財(cái)務(wù)制度和稅收制度，保證每一項(xiàng)核算的結(jié)果的真實(shí)和準(zhǔn)確。
四、結(jié)語
通過對(duì)土地增值稅的清算，其也是國(guó)家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國(guó)家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。
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