物業管理實施管理制度

時間：2023-01-13 12:00:40 制度我要投稿

物業管理實施管理制度

　　在社會發展不斷提速的今天，需要使用制度的場合越來越多，制度是各種行政法規、章程、制度、公約的總稱。那么什么樣的制度才是有效的呢？以下是小編收集整理的物業管理實施管理制度，希望對大家有所幫助。

物業管理實施管理制度

物業管理實施管理制度1

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

　　第四條國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民的政府房地產行政主管部門。

　　縣級以上地方人民的政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章業主及業主大會

　　第六條房屋的所有權人為業主。

　　1、業主:已經與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的，應當具有業主的權利;業主分為自然人業主與非自然人業主。

　　共有權人和即將取得共用權的人。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利:

　　2、業主權利:在物業管理企業提供的服務不符合合同約定時，有權拒絕支付物業管理費用，并有權提出賠償請求;

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務:

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。

　　具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　3、物業管理區域:物業管理區域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業主對物業管理區域有不同意見的，可以要求區、縣房地產行政管理機關來確認。

　　4、物業管理區域劃分原則:便于物業服務企業進行服務，便于業主召開業主大會，業主可以意思自治來決定物業管理區域。

　　第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民的政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

　　但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行

　　業主大會、業主委員會職責。

　　業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。

　　具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　5、首次業主大會投票權:每建筑平方米一個投票權(鄒律師:建議還是每套一個投票)，但是無論如何，一名自然人業主的投票權最高不得超過全部投票權10%;對于業主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關聯關系，則全部具有關聯關系的自然人業主與法人業主所具有的投票權之和不得超過15%。

　　(胡律師:此事可以由業主大會來決定;鄒律師:業主大會自身如何無法達成一致性意見怎么辦)

　　6、發起:30戶業主聯名可以發起召開業主大會并成立業主委員會，發起人應當將業主大會章程、業主委員會章程、議事規則、財務管理規則、物業服務監督規則等文章以郵件的形式送至物業所有的區、縣人民的政府房地產行政主管部門進行備案，如果房地產行政主管部門對備案內容提出修改建議，發起人應當根據修改建議進行補充更正，但此等修改建議僅限一次。

　　7、業主委員會:業主委員會成員只能是業主，對于夫妻雙方共同擁有房屋的，(房屋共有的情形不限于夫妻，還包括與父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業主委員會，但是夫妻雙方只能有一人加入業主委員會。

　　物業管理區域的房地產開發企業人員可以加入業主委員會，但不得成為業主委員會主任。

　　8、銀行開戶:發起人在辦理完畢備案手續后，應當憑業主委員會章程、議事規則、財務管理規則到當地銀行辦理銀行開戶手續。

　　9、主體地位及法律責任:業主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁，業主委員會所有的財產應當進行登記備案，并以其登記所有的財產獨立承擔民事責任;業主委員會無法獨立承擔的，由全體業主按照投票權的份額承擔各自賠償責任(但業主已經就某一事項明確與權利方約定了違約或賠償責任的除外)。

　　(陳律師:去民政部門辦理社團法人進行登記)(鄒律師:法院不是法人)

　　第十一條業主大會履行下列職責:

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業管理企業;

　　(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施; (五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十二條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。

　　業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　10、投票日:業主有權在投票日通過投票方式選擇業委會成員;如果業主有約定的，投票日從其約定;沒有約定的，則以每年11月1日為投票日。

　　(鄒律師:選舉日沒有發票規定，應當規定業主大會在什么條件下怎么召開，非常不現實)

　　11、選舉公告:各地房地產行政管理機構或3%但是不少于十名業主聯合成立的選舉委員會，應當在選舉前十日張貼選舉公告，選舉公告應當包括以下內容:業主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點。

　　12、候選人介紹:各候選人可以向業主介紹自己的情況，包括個人基本信息、當選后的工作目標與施實過程、無法完成目標時可以承擔的責任，以使業主能夠對候選人情況有所知情。

　　13、行為責任:侵害業主對候選人知情權和對業委會成員選舉權的行為系違法行為，房地產行政管理機構的負責人應當受到行政機關的處分，權利受侵害的業主有權到人民法院主張選舉無效，并有權向房地產行政管理機構及負責主張民事賠償，賠償的標準以每個投票權5000元。

　　第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

　　經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　14、定期業主大會:第一次業主大會的召開時間由各地房地產行政管理機構或3%但是不少于十名業主聯合成立的臨時選舉委員會的決定，每年三月、六月、九月第三個周六九點為業主大會的召開時間。

　　15、臨時業主大會的召開:由20%或不少于三十名業主聯名，可以召開臨時業主大會，臨時業主大會的費用由聯名的業主承擔，如果經過表決，可以全體業主分攤會議費用(列為業主委員會的支出項目)。

　　16、臨時業主大會的議題:社區內的突出性事件，針對業委會的`某些工作或者決定提出質疑，對物業管理企業的可能給業主利益造成損害的行為(包括已經造成損害或者即將產生損害)。

　　第十四條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責:

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

　　(四)監督業主公約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民的政府房地產行政主管部門備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　17、業委會備案:區、縣人民的政府房地產行政主管部門對于收到的備案申請應當做出同意備案或者不同意備案的決定，業主委員會發起人如果在發出郵件后三十天內沒有收到不同意備案決定的，應當視為已經同意備案。

　　18、法律責任:對于不同意備案的決定，區、縣人民的政府房地產行政主管部門應當依照法律、法規或者規章的要求，作出相應的說明;沒有規定不同意備案的，區、縣人民的政府房地產行政主管部門及負責人應當向業主承擔賠償責任，其標準不低于業主購買貸款的利息(如規定，應明確計算辦法)。

　　(鄒:主體資格的設立財產權、銀行開戶)

　　第十七條業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業主公約對全體業主具有約束力。

　　19、業主公約:業主公約是業主之間簽訂的集體合同，其內容不得違反法律的要求，業主認為業主公約侵害自己利益的，可以請求法院撤銷或者變更相關條款，業主委員會應當參與訴訟。

　　(該條與業主應履行的義務矛盾，業主應當遵守業主公約、業主大會議事規則)

　　第十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民的政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章前期物業管理

　　第二十一條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　20、基本原則:建設單位不得選聘有關聯關系的物業公司，所謂關聯公司是指物業公司與建設單位有利害關系，是否具有利害關系，可以由業主向法院提出確認之訴。

　　建設單位選聘有關聯關系的物業公司，業主可以提出撤銷物業服務合同(該條之規定沒有法律依據，不符合實際情況，建議刪除)。

　　第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　21、臨時公約:業主或者買受人對臨時公約有不同建議的，有權要求建設單位增加、修改、刪除相應的條款，人民法院應當受理業主的請求(最后一句話刪除)。

　　第二十三條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　22、明示責任:建設單位在物業銷售前沒有明示業主臨時公約，或者明示后未經業主同意又進行修改的，(其修改部分無效)，并應當向業主承擔違約責任，最低賠償金為每套內使用面積平方米1000元。

　　第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民的政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　23、民事責任:因為合同終止造成的損失，由建設單位與前期物業管理公司協商承擔，但是不得損害業主利益，損害業主利益的，每戶業主的最低賠償金為三千元，由建設單位和前期物業管理公司承擔連帶賠償責任。

　　第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　24、責任認定:建設單位處分共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，如果沒有業主大會或者業主委員會的書面認可，即為擅自處分。

　　25、民事責任:建設單位擅自處分共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，應當將其收益的兩倍支付給業主作為賠償金，每戶業主的最低賠償金為三千元。

　　第二十八條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　26、責任認定:物業管理企業承接物業時，沒有共用部位、共用設施設備的查驗記錄的，視為可以正常使用。

　　第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　27、民事責任:物業管理企業沒有在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會的，應當向全體業主承擔賠償責任，每戶業主的最低賠償金為三千元。

　　第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配

物業管理實施管理制度2

　　為創建文明庭院，加強院內管理，建立長效的物業管理機制，努力把我局院內創建成一個文明、衛生、花園庭院，根據市有關要求，結合院內實際情況，按照標本兼治、齊抓共管、規范管理的原則，特制定本實施細則。

　　一、物業管理的范圍

　　凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。

　　二、成立機構

　　為促進物業管理規范運行，設立xxx局物業管理辦公室，辦公室設主任1名(兼)，工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用;義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。

　　物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。

　　三、物業管理辦公室主要職責

　　1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

　　2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。

　　3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。

　　4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。

　　5、按要求管理好財務收支帳目。

　　四、相關工作人員職責

　　1、保潔員工作職責

　　負責院內x―x棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。

　　2、保衛人員工作職責

　　嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。

　　3、水電維修人員工作職責

　　負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。

　　4、義務監督員工作職責

　　負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。

　　五、福利待遇及有關要求

　　1、福利待遇

　　物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。

　　2、有關要求

　　物業管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責，將各項管理工作執行到位。各工作人員應安全謹慎工作，在工作中所發生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責，本局及物業管理辦公室不承擔任何責任。

物業管理實施管理制度3

　　第一節前期準備階段

　　一、前期培訓

　　物業管理企業在準備實施iso 9002質量保證模式標準時，應對全體員工至少是公司中層以上領導進行iso 9000族標準的內容要求及實施iso 9000族的意義的培訓。培訓可聘請咨詢機構，公司內部受過iso 9000族系統培訓的人員及其他適宜的人員講解。

　　二、確定認證的服務范圍，選擇質量保證模式

　　物業管理企業在了解什么是iso 9000族標準和物業管理實施iso 9000族的意義后，如果決定在公司內推行iso 9000族，一般選擇iso 9002建立質量體系。如果一個物業管理企業有多項物業管理業務，應確定哪些物業管理服務需要認證。

　　三、制定實施計劃

　　根據選定的質量保證模式，制定詳細實施計劃，以控制進度，確保標準的實施。如果企業的年初工作安排中有本企業到年底必須完成質量認證的通過工作，那么該企業就應該制定一個科學的時間安排進度表，并且要嚴格按照進度表去組織實施，一般正常情況下，從編制文件到拿到證書，8―10個月是比較合理的，最少也得6個月，因為文件編寫好必須運行三個月以后，才能申請認證。

　　第二節組織實施階段

　　一、任命管理者代表

　　iso 9002質量體系標準要求執行職責的供方管理者，應在自己的管理層中指定一名成員為管理者代表，不論其在其他方面職責如何，應明確權限，以便確保按本標準要求建立、實施和保持質量體系標準;向供方管理者報告質量體系的運行情況，以供評審和作為質量體系改進的基礎，還可就供方質量體系有關事宜與外部各方進行聯絡。

　　二、成立領導小組，制定質量方針和目標

　　組長由最高管理者擔任，副組長可由管理者代表擔任，主要領導都應參與體系建設的總體規劃、制定質量方針和目標、按職能部門進行質量職能分解。企業成立專門工作組，解決資源及其他重大問題。專門工作組由管理者代表擔任組長，各有關部門都要有人員參與，并有一定的專職人員和骨干力量。專門工作組負責實施iso 9002的組織協調、文件編寫及具體推動工作，作為質量體系建設領導小組的執行機構。制定的質量方針和目標應做到方向明確、政策有力、先進合理與企業總方針相協調，結合物業的特點，確保各級人員都能理解并執行。

　　三、檢驗體系

　　檢驗的依據包括所選擇的質量體系標準、物業管理合同、公司的基本制度、規定和規程、物業管理條例及其他有關法規、規章等;實施檢驗的人員可以是公司聘請的咨詢人員，也可以是公司內部的人員(如內部質量審核員);檢驗的目的在于找出現有質量體系與標準之間的差距、分析形成這些差距的原因等。

　　四、設計體系

　　分析、識別物業管理服務過程。物業管理是通過各種活動過程來完成的，一般應包括如下活動過程:

　　1前期簽訂物業管理合同、物業驗收接管;

　　2入住及裝修控制;

　　3各項收費管理;

　　4日常各項專業管理(如綠化管理、道路管理、清潔衛生管理、治安管理、消防管理、停車管理、電梯管理等);

　　5維修管理;

　　6訪客管理;

　　7處理各類事件等。

　　調整組織結構，配備人員，劃清各職能部門、各崗位職責和權限，按系統性、科學性、經濟性的要求確定質量體系文件結構，列出需新編寫的文件目錄，根據設計的質量體系制定計劃，以控制進程，確保重點。