關于房地產的論文15篇
在學習、工作生活中，大家總少不了接觸論文吧，借助論文可以有效提高我們的寫作水平。那要怎么寫好論文呢？下面是小編精心整理的關于房地產的論文，希望對大家有所幫助。
關于房地產的論文1
摘要：隨著房地產行業的快速發展，房地產市場迅速過度到買方市場，房地產營銷創新成為決定企業存亡、影響房地產行業的可持續發展的關鍵因素。要從顧客滿意、差異化、體驗營銷、整合營銷、關系營銷等幾個方面進行營銷創新。
關鍵詞：房地產行業，營銷
一、傳統營銷理論指導下的房地產營銷
傳統營銷理論的顛峰是始創于1960年美國的密歇根州立大學的4P理論，市場營銷是四個基本要素的有效組合，即產品（Product）、價格（Price）、銷售渠道（Place）、促銷（Promotion）。該理論假定一個企業只要生產出優質的產品，制定合理的價格，運用適當的分銷渠道和合適的促銷措施，就能順利實現企業的預期營銷目標。該理論“以企業為中心”，實施由內而外的營銷。在房地產市場發展初期，行業不夠成熟，需求旺盛的賣方市場情況下業內大多數廠商都簡單地運用4P理論指導營銷就取得了令世人矚目的成績。
但是，隨著市場競爭日趨激烈，運用4P營銷組合的企業越來越困難，盡管花費巨額資金，但這種“消費者請注意”的營銷行為很難再獲得成功。在嚴酷的市場形勢面前，房地產廠商開始反思其營銷行為，逐漸接受4C理論。4C即消費者的欲望和需求，消費者獲取滿足的成本，消費者購買的方便性，企業與消費者的有效溝通。
4C理論指導下的房地產營銷行為具有幾個鮮明特點：
�。�1）重視消費者，根據消費者的需要設計和開發產品。市場細分開始流行，企業把產品放到一邊，首先研究消費者的欲望和需求，不是簡單地叫賣他們所能制造的產品，而是努力去提供消費者想購買的產品。
�。�2）忘掉定價策略，努力了解消費者要滿足其需要所愿付出的成本并且開始有意識的加以影響，因為只有顧客能夠承受的價格才是最合理的價格。
�。�3）忘掉通路策略，思考如何方便消費者購買，因為即使顧客已經愿意購買企業的產品，但若交易成本過高，他們仍然會選擇放棄，看房車的出現充分地體現了房地產企業為消費者提供方便的決心和誠意。
�。�4）忘掉促銷策略，多研究與消費者溝通，企業對新聞發布和公共關系活動的重視上升到空前的高度。4C理論的關鍵在于真正重視消費者的行為反應，通過企業與消費者的雙向溝通，建立長久的穩定的對應關系，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。
二、整合營銷
20世紀90年代，美國DE舒爾茨教授等人提出了整合營銷（IMC），其基本思想可以概括為兩方面：一方面把告、促銷、設計、包裝等一切傳播活動都歸于廣告活動的范疇內；另一方面使企業以統一的傳播資詢向消費者傳達。其目的是在市場營銷的不同階段運用和協調各種不同的傳播手段，使其發揮最佳效用，最終實現企業與消費者之間建立長期的、維系不散的關系。現在，幾乎每一個房地產項目都有廣告公司介入提供全程服務，工程現場的包裝、售房部的布置、宣傳單張的制作、銷售說詞、公關活動和新聞發布等內容無一不是廣告公司的杰作。對于實施整合營銷的項目，消費者的所見所聞和感受到的完全一致，項目的優點會無數次以不同的方式傳達給消費者，能夠給消費者強烈的震撼，這樣反復的同一刺激大大強化了消費者對項目的印象，有利于提高消費者對項目的認知度。
三、體驗式營銷
體驗式營銷就是站在消費者的感官、情感、思考、行動和關聯五個方面，來重新定義、設計營銷的思考方式。體驗式營銷觀點突破了傳統上的“理性消費者”假設，認為消費者在消費時是理性與感性兼具的，消費者在消費前、消費時、消費后的體驗，才是營銷活動和品牌經營的關鍵。企業的產品、服務贏得消費者青睞的關鍵在于他們能夠創造出值得消費者回憶、難忘的經歷、體驗。房地產對購房人而言，不僅僅是一個遮風擋雨、休息睡覺的處所，更多的是一種對生活品質的追求，精神上的享受、體驗。銷售人員親切的笑容和得當的言行舉止、悅耳的背景音樂，優美的小區景觀、完善的配套設施，無不傳達開發商大力提倡生態、環保，力求達到自然、建筑和人三者之間的和諧統一的理念。
進入樣板間，精美的裝修讓人驚羨，消費者完全模糊了對戶型的大小、室內功能分區、采光、通風、私密性效果等方面的判斷，你甚至還可以坐在沙發上品茶聊天，進廚房去炒幾個小菜，“這就是我想要的家”，消費者完全認同開發商以人為本，融入現代設計理念和文化理念。要完成這種體驗，通常需要消費者親臨現場，當然，現在有不少開發商開始利用虛擬現實技術和寬帶網絡建設網上看房系統，逼真地展示其樓盤及其樣板房場景，并且通過增加一些互動功能，使得看房者利用“鍵盤加鼠標”就可以在虛擬的世界里獲得身臨其境的感受。
四、CS經營戰略
“CS”（customer satisfaction），即“顧客滿意”，其指導思想是，企業的整個經營活動要以顧客的滿意度為宗旨，從顧客的觀點而不是從企業的觀點來分析、考慮消費者的需求，把顧客需求（包括潛在的需求）作為企業開發產品的源頭，在產品功能及價格設定、分銷促銷環節建立和完善售后服務系統等方面，以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿意。房地產消費在很大程度上屬于情感消費層次，“滿意不滿意”是最重要的評價標準。
在房地產營銷中實施CS經營戰略要求從消費者的需求出發，滿足消費者的現實需求并且準確地預測其潛在需求，盡量引導住宅消費的`潮流。為此，必須分析消費者購房的動機、行為、能力和水平，研究他們的消費傳統、習慣、興趣和愛好，并且對他們的消費傾向和變化趨勢做出合理預測。從項目選址、住房檔次、結構、類型、層高、套型、朝向到價格制定、廣告宣傳、售后服務等，房地產企業都必須從住房消費者的需求出發，使之滿意稱心，才能獲得消費者的青睞，增強企業競爭能力。
五、關系營銷
關系營銷是通過識別、建立、維護和鞏固企業與顧客及其他利益相關人的關系來促進銷售，強調企業與顧客及其他利益相關者之間建立長期的相互信任的互惠關系。其關鍵在于：不僅爭取顧客和創造交易，識別和建立關系是重要的，維護和鞏固已有的關系更重要；營銷的責任不僅是給予承諾，更重要的是履行承諾。
關系營銷與傳統市場營銷有著很大的區別：傳統營銷把視野局限于目標市場上，建立在“以生產者為中心”的基礎之上，其核心是交易，關心如何生產、如何獲得顧客，企業與顧客之間、企業與其供應商、經銷商之間是一種交易關系，企業通過誘使對方發生交易從中獲利。在交易過程中，買賣雙方的關系被看成是相互排斥的，交易結束，買賣之間的關系就結束了，買賣雙方是一次性關系。
而關系營銷是建立在“以消費者為中心”的基礎之上的，其核心是關系，企業與其顧客、分銷商、經銷商、供應商、競爭對手、銀行、政府及內部員工等之間建立、保持某種較緊密的合作關系，并不斷加強這種關系，通過互利交換及共同履行諾言，使有關各方都實現各自的目的。因此，房地產企業及其相關利益者之間是一種互惠互利的長期依賴的關系，企業通過雙方良好的互惠合作關系獲利。
六、差異化營銷
所謂差異化戰略，就是企業通過在產品、服務、經銷網絡、品牌形象等方面形成具有獨特性品質來滿足用戶的需要。房地產的差異化營銷，是指通過產品差異化、服務差異化和品牌差異化來提高房地產產品的價值，從而形成競爭優勢。這要求企業在產品的研究和開發上具有較強的創新能力，企業在生產技術上具有較高的適應能力和應變能力，企業在市場營銷中有明確的目標市場，并能采取有效的經營手段和方法到達。與其他產品比較，房地產產品的位置固定性決定其本身有較大的差異化。
同時，房地產產品差異化還可以從性能、特色、風格和設計等方面入手，體現在品質的質優耐用、安全放心；區位的出行便捷、人文優越和升值潛力；環境的自然、生態和健康；整體布局的大方、精巧；單體設計的實用、合理和完善，設備設施的充分、新穎和高效；配套的生活方便，居住的愉快、舒適等。服務的差異化要求在傳統客戶服務的基礎上進行服務升級，升級后的客戶服務，不再是傳統意義上僅僅體現在對產品售后的客戶服務，而應涵蓋產品設計“生產”銷售“使用中所有的服務環節，而且越來越強調多元化、人性化、規模化和個性化，房地產基本進入了，服務經濟時代，開發商只有通過豐富客戶服務的內涵，擴大服務的寬度，延長服務的時間來再一次贏得屬于自己的市場空間。最后，企業文化的差異化也應該受到企業的重視。
因為住宅不僅是一種生活方式的選擇，同時也是居住文化的體現，而且應該注意，企業文化是最難被其他企業模仿的差別優勢，一旦建立，即可成為企業的核心競爭力。
關于房地產的論文2
一、房地產經濟學的創立是適應經濟改革與發展霱要的理論研究成果。
房地產經濟學的創立，在我國是近幾年的事。它是適應經濟改革和經濟發展的實際镲要而不斷進行理論探索的成果。一方面，經濟改革的經濟發展形成了房地產業。建國以后，在相當長的一個時期中，房地產業在實踐中一直作為社會的福利事業，不作一個產業看待。經過八十年代以來的改革與發展，住宅經濟雖然得到了肯定和發展，但由于各地的不均衡性，以及傳統經濟運行的慣性力量，經濟體制改革的漸進性，房地產業在總體上仍未根本擺脫原有的運行軌道和運動規律。表現比較突出的是城市住宅。房地產業主要還是福利性事業，房產和地產不都是商品，投資靠財政支撐，由此給社會經濟帶來了許多難于解決的問題。房地產既然是福利，需求不受經濟條件制約，需求就無限制膨脹，而同時房地產浪費嚴重，資源濫用；社會福利性房地產的開發建設投資基本上不能回籠，財政投資嚴重不足，財政狀況難于正常運轉；房地產經濟處于困境。改革與發展的實踐，使人們更加冷靜、客觀地審視和總結過去，嚴正地、實事求是地看待未來，逐漸認清了，我國房地產業要滿足社會的需要，必須得到振興和發展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產商品經濟的運行機制和規律性進行深入、系統的研究，對實踐認真總結，以科學的思想和理論來指導實踐。在現在房地產業發展和住房制度改革的強勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。
另一方面，相形之下，理論的準備和發展建設顯得很不夠。在五十年代，我國經濟理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問題，認為住宅在社會主義經濟中應采取商品形式>房租應是住宅價格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費者花費巨大的而又不能收回的費用，很不合理。但在當時那種經濟意識和經濟體制下，這種觀點沒有也不可能形成社會共識。七十年代末八十年代初，在實事求是思想指導下，以當時我國經濟的調整和改革為實踐背景，從改革的要求出發，又開始房地產經濟的研究。當時討論的問題，主要是城市住宅的商品屬性問題，這正是理論上的突破口和關鍵?主題為“社會主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應大膽地承認。人們大都按當時經濟理論和經濟改革研究的一般思路，從馬克思主義經典著作中去找根據，結合現實經濟改革與經濟建設實踐，進行理論與實際法制的分析。后來逐漸形成共識，即社會主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問題。隨之而來的是全國許多機構和城市紛紛召開學術性討論會、研討會，許多地方還組建了房地產經濟學會。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產經濟理論研究為主旨的“中國城市住宅問題研究會”，各地在這個總會下先后成立了地方性的城市住宅問題研究會。同時創辦了許多房地產專業刊物。
隨著經濟體制改革和經濟建設的推進和發展，隨著房地產經濟理論研究的系統化和深化，人們的認識范圍已不再局限于住宅，而擴展到了房地產業，把房地產業作為國民經濟的一個重要產業部門來加以探討。那么，在社會主義條件下房地產經濟的規律怎樣，房地產經濟的運行機制又如何，就成了擺在經濟界和理論界面前的重要問題之一。研究和討論結果的主要表現是出版和印行了一些房地產經濟學著作，發表了一些研究論文。特別是近二年以來，由于社會主義市場經濟中房地產業的活躍與發展，促成了房地產經濟研究的空前活躍局面，不但較為嚴謹、深入、系統的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現在圖書市場上。但是，在我國社會主義市場經濟的房地產業的發展、運行和管理中，尚有許多問題有待進一步深化，不斷系化、規范化。
二、房地產經濟學是房地產業的基本經濟學
房地產經濟學是房地產業的基本經濟學，它所要研究和闡述的是房地產業的基本經濟問題。
從經濟學的劃分來說，房地產經濟學具有自己特有的研究對象，因而它是一門獨立的、自成體系的經濟學科。再則，在市場經濟條件下，房地產是商品，由于這類商品在國民經濟中的地位和作用，房地產業還是一個主要產業，因而房地產經濟學又是一門部門經濟學。
房地產經濟學所要研究和闡述的房地產業基本經濟問題，主要包括：1、房地產的經濟屬性和經濟結構；2、房地產的經濟運動過程及其特殊性；3、房地產經濟的基本規律和運行機制；4、房地產商品價格和房地產市場；5、房地產經濟在國民經濟中的地位。通過對上述問題的研究，可以揭示房地產經濟的`運動規律和基本運行機制，形成一個更為切實反映房地產經濟運動規律的理論體系。
房地產經濟學是研究房地產經濟問題的，但我們不能認為它是唯一研究房地產經濟問題的。研究房地產經濟問題的還有其他學科，諸如房地產投資學，房地產市場學，房地產金融學，房地產開發經營學，房地產管理學，房地產定價學，房地產價格評估學，房地產法規學，房地產史學，房地產統計學，房地產財務學，房地產會計學，房地產企業管理學，房地產預測學，等等。這些學科對房地產經濟運動過程從不同角度、不同側面用不同手段或方法進行理論、方法、政策和策略的理論概括和業務技術闡釋。它們之間各不相同，因為研究的角度和方面不同，要解決的問題不同，但又相互聯系，甚而有交叉，共同來研究和解決房地產經濟各個方面的何題。在它們的關系中，應該說房地產經濟學處于先導和基礎的地位。由上述可知，房地產經濟學所要揭示的是房地產業的規律性，所要研究的是房地產業總體的運行機制。所以它從總體上規定和制約著房地產其他學科的原則、方法和內容。
這里還必須說明，房地產經濟學的前提是房地產的商品屬性，即房產和地產都是商品。它的運行過程要遵循商品經濟的一般規律，還要遵循房地產業本身的運行規律。如果我們不把房地產當作一個產業來研究，不把房產、地產作為商品，仍然以產品性、福利性的房地產作為對象，那么，房地產經濟學也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產經濟運動的規律性，以及房地產的經濟運行機制，根本目的就是要闡述房地產業的商品經濟屬性，探討社會主義市場經濟中房地產經濟體制改革的目標和運行模式，以振興和發展房地產經濟，擺脫現行體制中房地產業運行的困境。
三、房地產經濟學的研究對象
房地產經濟學的研究對象是房地產業經濟運動的規律性及其運行機制。
房地產業經濟運動的規律性及其運行機制，包括房地產商品經濟運動的規律性，房地產業經濟的運行機制，以及房地產業中由于房地產的投資、生產、經營和再生產而產生的多種經濟關系。其經濟運動規律是指房地產商品生產經營過程所發生的各種關系。這是客觀的存在。其經濟運行機制是指由房地產經濟的客觀規律決定的，并按這種規律確定的房地產經濟運動的規范和法則。這是依據和運用客觀規律的現實結果。房地產業中由投資、生產和經營所發生的各種經濟關系，主要指房地產經濟運動本身所產生的、與其他方面相關聯的各種橫向和縱向的經濟利益關系。這方面的關系要有一定的方法和原則來進行切合房地產業實際的調整。從房地產經濟運動規律出發，規范、保障、調整房地產經濟運行的規定、方法的總和，就形成房地產經濟體制。
房地產經濟活動所要遵循的經濟規律，在社會主義市場經濟中，主要有：
社會主義公有制為主體，各種經濟成分并存的規律。以國有經濟成分為主，城鄉集體所有經濟成分，私人和個體所有經濟成分，外商獨資經濟成分，國內多種經濟成分與外商合資、合作的經濟成分，多種成分并存；
市場經濟的一般規律。價值規律、競爭規律、供求規律并存；
物質利益規律。一般稱物質利益法則或原則。由于在商品貨幣關系普遍存在的條件下，不論是何種經濟制度或何種經濟體制.物質利益關系中共同性的內容占主要成分，所以不妨把物質利益原則或法則稱作物質利益規律；
計劃協調規律。不論何種經濟運行形態，都存在經濟的計劃性，不同的是計劃的范圍、程度和性質存在差別。我們不能一講市場經濟和充分發揮市場規律的作用，就不要計劃了。我們強調計劃對發展房地產經濟的調節，是由社會主義市場經濟中國有經濟成分的地位和社會主義市場經濟體制決定了的。
上列這些經濟規律，是社會主義市場經濟條件下國民經濟總體和各部門、行業經濟都存在的，從國民經濟總體和其他部門、行業的角度來探討這些規律的基本要求、具體體現和作用，是社會主義政治經濟學和其他部門、行業經濟學的任務和研究對象。房地產經濟學要闡明的是上列這些規律在房地產業中的綜合的和具體的要求、體現和作用。
房地產業具有自己的特點，房地產業具有自己的特殊規律或特殊關系。這主要體現在：房地產商品生產的特殊性、房地產經營的特殊性；房地產的統一計劃、綜合開發；房與地的統二關系；房地產業在市鎮建設中的先行性；房地產的升值趨勢；房地產資源的短缺性與合理配置關系；房地產與其所處的經濟、自然、社會、文化等環境的適應性；房地產發展的綜合平衡關系；居住水平與社會經濟發展水平的適應性；房價與地價的關系；房地產價格的地域和地段差別；房地產商品生產實體大，消耗大，占用資金多；房地產商品買賣方式的特殊性；等等。
房地產經濟活動牽涉到的各種關系，也應是房地產經濟學研究的對象和內容。如：經濟調節機制、城市規劃機制、產業法規、稅收機制、利率機制、批租和抵押機制、社會經濟信息、房地產供應體制、物資供應機制、市鎮管理體制、國家產業政策，等等》
房地產經濟學的研究對象，以房地產業作為立足范圍。在這一產業范圍中的經濟活動內容是十分廣泛和錯綜復雜的。所以，在實踐上，房地產經濟學必須把下列幾對關系作為主要方面加以重點探索。除了住宅一類房地產之外的非住宅房地產經濟的運行規律；在房產與地產統一的前提下，把土地這一房地產開發經營的基本要素和基本對象放在房地產業的決定性地位來給予充分的注意和探討；在科學地研究房地產的投資開發、生產過程的基礎上，充分地研究房地產實物商品和勞務銷售的流通運行過程，只研究生產，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產開發經營的要素的取得放在應有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設備的配備、勞動力的準備；此外，還有開發經營地域和地段的選擇、行業和部門的選擇，因為地理位置和行業特點對于房地產業說來，具有特別重要的意義；等等。一句話，房地產經濟學的視野，要能覆蓋整個房地產經濟運動的全過程，包容整個房地產業范圍。科學地判斷，來自對事物全過程、全部內容的系統、全面、深入和持續的研究與探索。
四、房地產經濟學的范疇和理論體系
房地產經濟學的根本范疇和根基是房地產商品。即從房地產商品范疇出發，來系統、全面、深入研究房地產經濟問題，來構建房地產經濟學體系。確認房地產的商品屬性是近幾年來的事，因此房地產經濟學在我國是一門年輕的部門經濟學。房地產是商品，從而我們可以由此出發把房地產業從產品經濟、福利經濟的軌道轉到商品經濟軌道上來。房地產商品與其他商品相比具有自己的特點，并有自己獨特的運行過程。因此，我們要從房地產商品出發，既在理論上形成自己的體系，又在實踐中構建其運行機制。
房地產經濟學從房地產商品出發，由一系列的范疇按邏輯關系形成一個理論體系。這一系列范疇是構成房地產經濟學理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產”；“房地產市場”；“房地產價格”；“土地轉讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產商品”；“房地產融資”；“房地產開發”；“土地開發”；“房地產投資”；“房產地產”廣房地產業”；“房地產經濟”，等等。不論這些范疇在房地產經濟學理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產商品”是最基本的范疇。
這個理論體系的框架，只能建立在房地產商品經濟關系總體內，也就是限于土地使用權和附著于土地的房屋建筑物的商品經濟關系的總和內。任何概念和范疇都有自己的范圍規定性，房地產經濟學不能例外，也有自己的范圍規定性。這規定性不是任意的，是由學科的內容客觀地邏輯地規定了的。
處于房地產經濟學理論體系中的各個范疇，不是任意結合的，是按房地產經濟運動規律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：
房地產（房產和地產)——房地產商品——房地產融資——房地產投資——土地開發——土地批租——土地轉讓——房地產開發——房地產轉讓——房屋租賃——房地產市場——房地產價格——房地產業——房地產經濟——房地產經濟運動是一個復雜的過程，體現著錯綜復雜的商品經濟關系，上面所列次序只能反映由“房地產”出發而形成的大體過程。有些范疇可能同處于一個階段，有些可能交錯，有些甚至不能作為一個階段，等等。
五、房地產經濟學與其他相關科學的關系
房地產經濟學是一門獨立的部門經濟學。正如國民經濟中的產業劃分一樣，房地產經濟學是與工業經濟學、農業經濟學等產業經濟學科相互并列的。國民經濟中各個產業部門是相對獨立的，房地產經濟學也是相對獨立的?但是產業與產業之間是相互關聯的，房地產經濟學也是與其他產業經濟學科相關聯的。從經濟學科角度看，房地產經濟學與有、關原理性或共同基礎性經濟學科，和那些與社會經濟關系相連的學科也是相關的。因此，可把相關聯的經濟學科分列如下：政治經濟學(包括社會主義部分和資本主義部分）；城市經濟學；土地經濟學；投資經濟學；建筑經濟學；市場營銷學；金融學；價格學；人口經濟學，等等。
在這里，不能認為房地產經濟學是上述諸多學科的相關內容的拼它具有自己的獨特的研究對象，具有自己獨立的理論體系，不能不認定它是一門獨立的經濟學科。
在這里還必須闡明f作為社會主義的房地產經濟學，要科學地從社會主義經濟建設實際出發，深入、系統地研究房地產經濟運動的規律，探索科學的房地產經濟運行機制，從而有助于解決房地產經濟運動中的問題，有助于調整各種經濟關系，必須在馬克思主義的指導下進行研究。馬克思關于城市建筑地段地租的理論(簡稱馬克思的地租理論），恩格斯關于城市住宅的理論，列寧關于社會主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導。
關于房地產的論文3
在當前的社會經濟環境下，為了能夠更好地適應當前我國國民社會經濟社會發展的趨勢，就必須要不斷對我國房地產經濟管理體制進行改革，才能更好適應當前日益變化的市場競爭。但是，隨著房地產市場的改革深入，我們也可以看到我國房地產市場經濟管理還是存在一些漏洞，為此，本文筆者就從我國房地產經濟管理的現狀出發，并提出了如何進一步改善我國國內房地產經濟管理的幾條措施，提出了對我國房地產市場經濟管理項目的建議和思考。希望能夠更好地促進我國房地產經濟管理。
前言
在當前我國房地產市場經濟管理中，要對房地產進行有效管理，這就必須要能夠我國房地產經濟管理所存在的問題進行分析，同時深入了解背后的原因，才能更好地預防房地產市場經濟管理的各種弊病。這不僅僅對我國房地產經濟的穩定具有重要的意義，而且，更為重要的是能夠促進我國社會的進步和健康運行。現階段來看，我國房地產市場體制方面存在欠缺，有一些令人擔憂的地方，為此，筆者就從這些問題著手，希望能夠給我國房地產市場的管理者有一些可取之處。
1、我國房地產經濟管理現狀分析
1、1房地產管理層面上的欠缺
一方面，我國房地產企業經濟管理在某種程度上都建立一系列的管理機制，并且在房地產企業的財務管理還是具有一定的章程可以遵循。但是，對我國房地產企業單位的經濟管理觀念上還是存在一定的差距，所以會在一定程度上影響著我國房地產企業的管理。例如，很多房地產企業的經濟業務隨意性比較大，并且在管理監督上缺乏動力，經常會造成房地產企業管理上的混亂。另外，在房地產會計基礎工作環節上比較薄弱，常常會導致房地產市場會計信息的混亂，同時，在房地產經濟管理中的內部監督沒有落實，企業董事會監督力度不夠，監督管理人員的法律意識比較薄弱，有法不依，執法不嚴，這些都會給我國房地產企業的管理造成影響。甚至還會出現違法犯罪的行為出現。從另外一個角度上看，我國房地產企業的經營層次素質上還是不夠高，在人力資源管理機制上也不夠健全，進而在整體上影響我國房地產的管理。
1、2房地產企業管理做法還是存在弊病
在我國房地產市場經濟管理中，為了能夠加強企業管理，我們通常的做法就是進行統一核算，在管理層面上進行分工合作，對于一些獎懲制度上進行細化，這樣的管理雖然可以在某種程度上有利于企業進行統一管理和監督，但是我們也應該要能夠看到其中的弊病。其中主要是體現在以下幾個方面；就是導致項目開發責任和權利以及利益等方面嚴重脫節。這樣就顯然不利于房地產市場人員積極性的調動，如果是僅僅依靠企業內部高層的努力，這顯然無法達到相應的效果。同樣的，這種做法可能會存在著不具體的業績衡量指標，進而導致房地產公司項目部門之間進行無節制的競爭，對公司的運營發展顯然是不利的。
2、如何有效改進我國房地產市場經濟管理的看法
2、1進一步建設科學的內部管理環境
要想努力改進我國房地產市場經濟管理無序的局面，這就必須要能夠不斷完善和加強房地產企業的內部管理，如果有需要，這就必須要能夠不斷加強房地產內部管理環境的優化建設，這就包括經營方式和風格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地產的內部管理上建立一套有效的管理機制，進而更好地確保我國房地產企業管理制度的有效落實。
2、2努力加強對我國房地產企業內部之間的牽制
在我國房地產市場管理中，為了能夠更好地在企業內部管理中形成體系化，房地產企業就可以采用一些輪換制度，并能夠切實根據自身企業在不同崗位中對房地產市場的了解程度做出適當的調整，規定員工在每一個崗位之間進行輪換，而對于一些比較次要的崗位可以選擇少輪換，這樣對我國房地產市場的管理崗位中給予積極肯定。
2、3不斷加強對我國房地產企業的考核制度創新
在房地產企業管理中，很多企業經營者對企業管理部門稽核管理觀念上認識不足，在觀念層面上認為稽核部門不能夠創造良好的利益，并且還占用一些人事上的編制，所以，就誤以為要能加大對房地產企業經營成本管理，這樣就對稽查制度沒有進行充分重視。試想一下，如果企業內部沒有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能進行嚴格執行。
2、4房地產企業內部審計制度亟需加強
為了能夠更好發揮房地產內部管理，這就必須要能夠不斷發揮房地產內部審計作用，還要能夠確保審計機構在房地產企業中的獨立性，或者是可以直接設立相應的部門，這樣就能夠在管理上具有一定的決策權。有效發揮好企業內部審計作用，監督和管理企業資產、財產安全朝著更加合理的方向發展，進而能夠保障企業在管理制度上得到嚴格執行。
3、房地產經濟管理的一些建議
3、1正確地對公司投資項目資金進行核算
在項目實施階段之前，房地產企業就必須要對項目實施的可行性進行充分研究，如果有必要，可以進行實地考察研究，在公司項目的執行人員選擇上可以由項目經理部門進行核實，并能夠獲得批復的可行性研究報告。同時，還要能夠通過工程人員的初步核算之后，提出項目資金流量表，進而取得公司的認可，在確定之后，可以確定定下指標的合理性，之后就能夠作為實施項目經濟管理的依據得到進一步執行。
3、2嚴格控制房地產企業的開發成本，并能夠確定相應的費用支出額度
在房地產的經濟管理中，最為重要的就是正確核算并控制項目支出成本，這是當前房地產企業經濟管理的關鍵性因素。在某個項目確定下來之后，可以開發相應的成本控制，進而能夠實現房地產企業效益的增長。但是，我們也可以知道，正常的開支是比較容易控制，而業務費用的開銷是比較大的，報賬標準卻是難以掌握的，控制的難度也比較大。
如何來進一步解決開發成本控制，這就成為當前房地產企業人員亟需面臨的問題。這就必須要能夠進一步增強成本核算人員的責任感，盡量降低企業的項目支出，并制定出一系列的政策來嚴格控制漏洞。通過查缺補漏來彌補各種管理上的不足。另外還可以采用費用合理包干的`辦法，降低房地產企業的業務管理費用。
3、3房地產企業管理將政府和市場兩者進行綜合考慮
在當前我國房地產企業管理過程中，我們要能夠讓房地產企業領導者認識到政府和市場的作用，一般來說，政府和市場在房地產市場經濟中具有重要的影響力。我們在房地產的經濟管理中，為了能夠進一步增強房地產的經濟管理能力，必須要不斷提高房地產市場自身的調節作用。與此同時，還要能夠與國家政策相適應，加強與我國國家政策相適應。這樣才能有利于我國房地產市場的健康穩定運行。如果讓市場進行市場調節，在某種方面比我國國家行政手段的宏觀調整更加有效。所以，不斷加強我國房地產市場自身的調節作用，這將會房地產市場未來發展的必然性趨勢。而國家只是對我國房地產市場進行局部微調，只有中央政府和地方政府政策有效結合，才能穩步推進我國房地產市場的穩步運行。
4、結語
從我國目前國內的房地產經濟發展趨勢看，為了能夠推動我國房地產市場經濟的穩步運行，這就必須要能夠時刻加強對我國房地產市場的管理，尤其是要對房地產企業自身的內部管理。這樣才能整體促進我國房地產行業的發展。為此，本文筆者認為，只有建設科學的內部管理環境，努力加強對我國房地產企業內部之間的牽制，形成更加有效的房地產企業內部管理機制。在另外一方面，我們還應該要加強房地產企業內部審計制度創新，對公司投資項目資金進行科學核算，嚴格控制房地產企業的開發成本，并能夠確定相應的費用支出額度，從根本上遏制各種違法犯罪行為，才能更好地推動我國房地產企業的經濟穩定運行。從整體上提升我國房地產經濟的活力，讓房地產經濟更好地促進我國整個社會的進步。
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一、房地產企業安全生產管理的現狀
安全生產事故多有發生，以廣東省為例，20xx年上半年共發生建筑施工生產安全事故15起，死亡15人。其中，責任事故12起，共死亡12人。從事故類別分析來看，高處墜落事故死亡有6人，占廣東省施工安全責任事故死亡人數的50%；坍塌事故共死亡2人，占總數的16.7%；物體打擊共發生2起，占總數的16.7%；機具傷害事故發生1起，占總數的8.3%；起重傷害發生1起，占總數的8.3%。
二、安全事故產生的原因分析
從人員上來看，房地產企業中從事建筑活動的人員基本都來自農村，這部分人員的文化程度較低，缺乏足夠的安全意識與自我保護意識，基本也不了解安全生產的基本常識和安全操作規程。從材料上來看，有一些安全防護用品本身就存在著較多的安全隱患，例如材質不合格、沒有合格證以及相關的檢測報告等等。這些安全防護產品的價格通常比正規廠家生產的安全防護用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經濟利益，“降低成本”，經常使用一些破舊的安全網；施工工地上所用的也是一些在市場上購買的價格低廉的所謂安全防護用品。從機械上來看，施工工地上有些施工機械設備處于年久失修的狀態，或者干脆就是帶“病”作業，在加上為了趕工期，這些機械在施工中超負荷運轉，讓這些設備加速老化，很容易造成安全事故。從方法上來看，主要包括了安全防護用品的使用方法與安全管理方法。安全防護用品的使用方法是否正確，對建筑施工安全也有很大影響。企業安全管理方法簡單或不正確，未建立健全各項安全生產規章制度及責任制，沒有很好地以制度管理人，以制度約束人，只是一味地憑口說。從環境上來看，在施工的過程中經常會遇到一些不利于施工的'天氣，例如刮大風、下大雨等等，此時如果進行施工就很不安全，尤其是高空作業更危險。
三、運用安全生產動態管理模式加強管理
安全生產動態管理系統是一種先進的現代管理模式，其主要內容包括了行為規范、安全行為監督和實體安全監督這三個方面。在其貫徹執行的過程中要求必須要符合現代管理學動態管理相關、封閉原則、反饋原則、整分合這四大原則。行為規范包括了安全監督人員與施工人員的行為規范。安全監督人員必須要堅持原則，秉公辦事，在執法的過程中要做到啟動、檢查、處罰、整改改進、再啟動，遵循形成一個閉合環后回到起點的封閉原則。而建筑施工人員則必須要按照相應規范來嚴格執行各自施工操作。安全行為監督。房地產企業必須與業主、物管等進行多方協作配合，對施工過程中的各種行為進行監督。如發現任何安全隱患必須報知施工單位，要求施工單位及時整改；情況嚴重的，應當要求施工單位暫時停止施工，并及時報告建設單位。監督過程中必須做到審查――整改改進――再審查。實體安全監督。實體安全防護措施直接體現了企業是否將責任直接落實到了具體的人頭，是否體現出了企業對安全生產原則的重視，因此必須要重視對實體安全的監督。同時還必須要對作業人員的安全防護知識和自身安全意識進行考核，防止安全管理資料等安全行為與實體安全防護措施不相符。
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隨著我國經濟建設的不斷深入，房地產企業不僅需要保持良好的業務素質，也需要不斷完善企業的相關機制，提高對于企業內部財務的管理與控制。一般來說，房地產企業的財務管理與其他企業還是存在一定的區別，滿足不同用戶的需求成為房地產企業發展壯大的根本。在這種情形下，企業的財務管理也需要與時俱進，不斷改進管理理念以及管理技術，為企業的良好發展保駕護航。本文就新時期房地產財務管理以及控制的相關措施進行詳細的探討。
一、房地產企業財務管控的概念以及意義
所謂房地產財務管控，是指企業通過運用先進的管理技術以及管理理念，局部和綜合結合的方法以及多樣化的會計方式對企業在從事經營過程中所有的行為進行科學和合理的控制、監督以及規范。企業進行財務管理，主要是提高企業在日常運行中的工作效率以及資產安全，保證財務信息學的真實程度，從而在企業進行新的決策時提供有效的參考，提高企業的經濟效率。房地產企業與其他企業有著一定的區別，財務管理具有以下特點：首先房地產產業鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環節多，這些決定了房地產企業財務管理的復雜性和高難度;其次房地產企業財務管理要處理好外部和內部的關系;最后是房地產企業的財務風險以及經營風險都比較高，這要求財務管理人員具有很好的職業素質和風險預測能力。
財務管理是企業的一項重要管理內容。房地產企業需要大量的資金作為支撐，企業的目標就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產財務管控的意義就顯而易見：第一，財務管控是企業整體管理水平的有效體現，能有效調節各個部門之間的關系，協調財務活動，通過對企業的財務進行預算以及監測，保證企業朝預期的方向發展。第二，企業的財務管控是當今信息化財務管理的一種必然要求。科學技術的進步，信息技術在財務管理中的應用越發廣泛，之前簡單的財務管控手段已經不能滿足企業在新時期的發展需求，使得開放化和網絡化的財務管理制度和體系出現。最后，企業內部的財務管理對于企業的治理和結構具有很好的完善作用，能將企業較為分散的經濟活動有效的統一起來，保證企業長期的經營目標有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產企業的財務管理對于企業的發展和運營來說，必不可少。
二、房地產企業財務管理的現狀及存在的問題
(一)房地產企業內部管理和控制制度薄弱
房地產企業在日常生產活動中的流動性以及各個項目之間的獨立性，使得企業內部的管理和控制的難度也比一般生產性質的企業高，財務內部控制也顯得較為薄弱。主要體現在以下方面：首先內外部審計監督乏力，內部審計部門職能弱化，目前很多房地產企業內部監督評審主要依靠內部審計部門，而有些單位的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內審在形式上缺乏應有的獨立性，在職能上也未發揮作用;其次企業的存貨管理不夠完善，很多企業因為存貨而占用的資金通常會超過成本的兩倍，這樣容易造成企業在資金周轉方面的流動不暢，增加資金的占用成本，嚴重影響企業的運行;第三，應收賬款的控制不強。房地產企業經營過程中，產品的生產周期比較長，容易導致資金的回收時間較長，這就存在很大的風險。很多企業也沒有嚴格的賒銷制度和收賬手段，導致企業的應收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴重影響企業的經營效益和資產的運轉。
(二)企業財務管理和控制的意識淡薄
房地產行業的高利潤在帶給企業充足資金的情況下也會使企業的管理者和領導者對財務管理和控制不夠重視。在企業的發展過程中，我們發現目前落后的財務管理制度以及理念已經很難適應和滿足新時期房地產企業的發展需求，并逐漸影響企業的發展壯大。很多企業對財務的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導致財務工作出現很多問題，比如賬目不清、會計信息失真以及核實不明等情況，給企業造成了一定的經濟損失也影響著企業的健康發展。
(三)企業未建立健全預算管理制度及績效考評獎懲機制
目前，盡管有些企業對財務管理中的費用預算管理也比較重視，但在預算的編制和執行方面仍然存在很多問題。一些地產企業在項目前期階段著急上項目，沒有對成本進行合理的測算及層層落實，預算計劃做的并不細致，另外地產企業的開發周期長，在過程中無法做到費用預算根據實際情況進行相應的調整，導致預算與實際嚴重脫節，使得預算形同虛設，這些嚴重影響企業的`財務預算管理工作效果，進一步導致企業財務管理工作的實施和企業經營效果和質量的嚴重下降。有的企業只有預算管理機制，未與績效考評獎懲機制結合起來，無法確保企業預算管理目標和低成本戰略目標的實現。
(四)企業財務管理人員素質有待提高
財務部門的設置通常是金字塔形的，這種模式導致財務管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財務管理制度以及財務設置已經很難滿足目前房地產財務管理的實際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時代也需要更加專業和高素質的財務管理人員加入到財務管理的隊伍中來，更好的運用先進技術和手段以及理念，完成財務管理工作。但是，受制于傳統模式的影響，目前的企業財務從業人員理念相對較為落后，也缺乏主動學習財務相關知識的積極性，業務水平相對低下，不能適應新時期財務管理發展的需求，對財務管理造成一定的制約作用，也不利于企業健康發展。
三、改善房地產企業財務管理和控制的措施
(一)不斷完善財務內控制度，加強財務內部審計
不斷建立和完善對于房地產企業財務管控的內部制度，這是做好財務監督工作最為基本的要求，也是貫穿企業整個生產和經營活動的各個方面的。房地產企業需要根據會計的相關要求逐漸健全企業內部財務管控的制度，建立起內部核查、會計核算、財產清查等一系列完整的財務管理的制度，密切監控企業的存貨、資金、成本核算以及應收賬款等情況，有效降低企業管理的成本，保證企業能夠健康、安全運行。另外，企業不但需要對財務進行內部嚴格的管控，還需要對企業的決策以及相關的規章制度的執行力度進行控制和審計，保證企業所有進行程序都科學合理。加強企業的內部審計，可以從以下幾個方面著手：首先是要建立職務的分離制度，合理安排財務管理工作的每個崗位，明確每個崗位相應職責;其次是要建立財務會計控制制度，主要包括財會工作規則、核算流程以及財會人員的責任;第三是要建立授權審批控制，明確財務人員的授權的權限及相應的承擔責任;第四是要建立企業現金與銀行存款的管理制度，確保企業資金運轉健康。
(二)加強企業財務管理和控制的意識
首先要加強企業領導者對于財務管理和控制的重視，放棄房地產門都要定期檢查資金是否到位，是否�？顚Ｓ�，對于那些資金沒有到位、擅自挪用資金的基建項目，要及時進行整改，保證計劃的落實。
四、結束語
總而言之，基建項目是一項投資大、建設周期長的工作，財務管理在基建項目中至關重要，直接決定了基建項目的社會效益能否實現，關系著事業單位的發展，財務工作的目的是做好基建項目資金的考核、監督、控制和預算，財務工作這不僅要對項目實施的可行性進行分析，還要了解實際花費的資金和預算之間的差額，對財務管理工作提出有效合理的建議。事業單位基建管理部門一方面要正確履行本部門的職責，另一方面還要合理承擔項目投資人或者業主的角色。建設部門的會計核算是單位會計核算范疇中比較重要的一部分，包括招標投標管理、合同談判、合同管理、工程量價審核、竣工結算、財務決算等。由于各方面的原因，事業單位的基建財務工作總是存在著各種各樣的問題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無論是哪方面的原因，事業單位必須充分重視，正確的認識基建財務管理工作的重要性，及時發現問題，并立即采取相應的解決措施，不斷提高本單位基建財務工作的水平。
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一、分階段縱向分析房地產企業稅收征收狀況
我們將房地產企業在開發、預售、竣工交付三個不同階段應掌握的信息包括應取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風險點分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。
二、橫向分析房地產企業的涉稅問題
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1.預售房款不能按時申報納稅。2.預收賬款不能及時結轉收入。3.故意隱瞞商品房銷售價格或故意壓低房價。4.拆遷補償住房不按規定計稅。房地產開發企業對拆遷補償回遷戶有三種補償方式：貨幣補償、房屋產權調換、以上兩種方式相結合。國稅函[20xx]220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》第六條的規定：“房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理�！笨梢姛o論采取哪種方式均應按規定確認收入，而大多數房地產開發企業對此類補償方式未按規定確認收入也未申報納稅。5.以房抵債，不作銷售。6.將價外費用和代收的各項款項不計入或少記營業收入。
（二）成本的涉稅問題
1.開發成本的歸集不準確。主要表現在部分房地產企業對土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費六項構成劃分不清，不能正確的歸集。對同一開發項目的不同組成部分，其定價、功能、成本等存在較大差異時，沒有按《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發【20xx】31號）規定的成本核算方法，作為不同的成本計算對象進行核算。
2.開發成本的結轉不規范。表現在大部分企業不能嚴格按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發【20xx】31號）的規定來核算成本，由于在完工時有些成本取得不了發票，無法全部歸集完，有的房地產企業以總成本與規劃總面積的比例來核算已售面積的成本；有的房地產企業按規定不能準確預提公共配套設施建造費用；有的'房地產企業年終不按規定結轉已完工產品成本。
3.開發間接費用分配不合理。一些房地產企業對開發間接費用應當如何在已完工開發產品和未完工開發產品之間進行分配，如何在已銷售開發產品和未銷售開發產品之間進行分配，概念不清，從而導致開發間接費用分配不合理。
4.人為操縱開發成本的列支。
三、房地產業稅收征管工作中存在的主要問題
（一）稅務部門的管理形式是一種事后管理
房地產開發企業的立項、規劃設計、施工、驗收等工作管理的基本上都是在事前進行管理，立項批文沒辦好、設計圖紙可行性研究沒到位、前期費用沒有交齊，就不能進行開發，企業追求利潤的目標就無法實現，而稅務部門的管理是一種事后管理，不會影響到房地產開發企業的立項、規劃設計、施工、驗收等過程。
�。ǘ┥娑愋畔贤ǖ那啦粔驎惩�、部門配合缺乏合力
房地產開發企業的很多基礎信息來源于建設局、國土局、規劃局、房產局等其他部門，由于信息不能共享，從而導致稅務部門的信息來源不暢通。
�。ㄈ⿲嶋H征管工作難以到位
房地產開發企業開發環節多，周期長，會計核算復雜，對這類企業實行專業化、系統化、連續化的管理難以到位，導致稅收征管存在諸多問題。
四、強化房地產業稅收征管工作幾點建議
1.加強對房地產企業收入真實性的實時監控。2.加強對房地產企業開發成本的嚴格審核。3.加強對房地產企業開發間接費分配合理性的審核。4.建立信息共享系統，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。
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在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實現，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產金融工具創新的類型及發展特點的基礎上，進一步對加強房地產金融工具創新的有效策略進行了探究，希望以此為房地產業的發展提供有效依據。
關鍵詞：房地產;金融工具;創新
0.引言
金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現[1]。各類金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據等;其二是房地產金融市場特有的，例如住房獎券與房地產抵押債券等。在房地產金融市場當中，將房地產金融工具創新視為創新的核心。鑒于此，本課題對“房地產金融工具創新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。
1.房地產金融工具創新的類型及發展特點分析
1.1房地產金融工具創新的類型 從不同角度為出發點，房地產金融工具創新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據，并依照金融工具的中介功能及應用進行分類，房地產金融工具創新通常具備五個類型：
(1)價格風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創新[2]。
(2)信用風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創新。
(3)流動性增強型。該類型工具創新能夠使投資者具備的資產流動性變強，也可以使金融機構具備的資產變現性增強。
(4)引致信用型。此種工具創新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權型。該工具創新的主要功能是提供股權式融資的機會，比如對股權融資進行分享等。
1.2房地產金融工具創新發展的特點
在各種金融創新工具的產生下，房地產金融工具創新發展特點主要體現在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產生創新的原因消除之后，金融創新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創新工具，都是由金融機構以投資者的需求為依據，進而在原有產品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。 (3)市場化利率。各種金融創新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯系的收益等。
(4)具備“金融創新群”。在一個基礎創新產生之后，圍繞著這個基礎創新而產生的諸多其他創新，由諸多創新聯系起來便形成了創新群。
2.加強房地產金融工具創新的有效策略探究
2.1重塑房地產金融工具創新主體
目前，我國房地產金融工具創新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創新不是基于金融與經濟發展中由經濟體系內部力量發動的，而是在房地產體制改革及政策調整等諸多外部力量作用下而推動的.[3]。所以，對房地產金融工具創新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現重塑，一方面，需要對專業銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構內部形成有效的激勵創新機制，發揚創新精神，營造良好的創新氛圍，并培養專業素質強的創新人才。
2.2加強引導和監管力度
一方面，監管部門必須對金融風險的監控進行強化。將創新可能引發的風險控制在能夠承受的范圍內。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創新進行重點監管。另外，以創新工具貨幣性的強弱為依據，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術主導型創新
目前，我國具備的金融工具創新大多數是避免管制型的創新，這樣便使創新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術主導型創新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內大大增加創新供給，進一步使日益增長的創新需求得到充分滿足。
2.4加強房地產金融市場的競爭力度
現狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態”還沒有發生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當的競爭行為，再加上中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行及中國建設銀行這四大國有銀行呈現了壟斷金融市場的局面，因此對房地產金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區別對待給予取消，使全部金融機構均具備同等的運行環境。其次，對金融業市場準入進行放寬，推廣合作制金融結構與股份制金融結構[4]。最后，對金融機構種類進行多元化創新，使房地產金融機構體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產金融工具創新奠定良機。
三、結語
通過本課題的探究，認識到加強房地產金融工具創新對房地產金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產金融工具創新主體、加強引導和監管力度、重視技術主導型創新及加強房地產金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現房地產金融工具創新，還需與我國實現國情充分聯系起來，然后實施有針對性的創新策略。相信做好以上這些，我國房地產金融工具將能夠有效實現創新，進一步為我國房地產業的發展起到推波助瀾的作用。
參考文獻：
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關于房地產的論文8
1房地產企業物資采購管理中存在的問題
房地產企業的物資采購包括咨詢服務采購、工程采購、設備采購、材料采購等，其中材料采購和工程采購是主要內容。隨著住宅產業化的發展，現場施工逐步弱化，工廠生產逐漸強化，材料采購成了物資采購的主體。從房地產企業物資采購的現狀來看，還存在一些不足，嚴重影響了房地產企業管理的水平。
1.1物資采購成本較高
在房地產開發項目的工程造價中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購直接影響開發項目的建造成本。目前，大部分房地產企業在物資采購中存在成本較高的情況，一是采購權分散，采購計劃不完整，存在采購數量不成批量的現象，導致采購價格未達到最優;二是采購人員素質不一，對采購計劃不能正確評估，存在人情采購、關系采購的問題，出現物資庫存積壓，增加了材料管理費用;三是采購管理結構不嚴謹，采購渠道單一，采購環節繁多，存在舍近求遠的情況，加大了項目開發的總體成本。
1.2質量控制難度較大
房地產項目開發同施工材料密切相關，物資采購質量直接影響房地產工程質量，進而影響樓盤銷售和企業利潤，所以物資采購質量非常重要。在采購供應中，有些企業對供應商評估分析不足，導致部分采購物資不能完全達到質量標準和建筑標準，使得工程質量難以得到保障，因此，采購物資的驗收檢查環節不可缺少。對采購物資的質量控制不像對價格、交貨期要求那么簡單，操作難度很大，采購部門不可能全部把質量標準詳細表述在合同中，更多在事后進行質量把關，這無形中加大了物資采購質量控制的難度。
1.3合作關系問題較多
房地產企業同物資供應商之間本應是一種戰略合作伙伴關系，相互共享信息，聯合生產和銷售，合作降低成本，共同提高競爭力。但在現實中，房地產企業與物資供應商很難發展成“榮辱與共、不可分割”的合作關系，二者往往是臨時性短期行為，合作關系并不緊密。同時在過程中經常消耗較長時間博弈各自利益和解決日常問題，對于長期的有計劃的合作戰略決策所花費的時間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購管理帶來了更多問題，也為物資采購質量控制埋下了一些隱患。
1.4成本管理意識較少
在房地產企業中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數員工缺少成本管理意識，認為成本管理是財務行為，缺乏全員參與的主動性。這種粗放的管理機制直接導致房地產企業的管理水平不高，主要表現為:注重項目成本的絕對發生額度，忽略整個項目開發經營的效率;注重項目建造成本控制，缺少項目各階段成本的管理;注重項目大額支出監督，缺乏項目全面成本管理的意識。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產企業員工存在出工不出力的現象，在實際操作中沒有有效執行規章制度，以致物資采購質量得不到保證。
2提升房地產物資采購管理績效的途徑
面對激烈的市場競爭，房地產企業需要加強內部管理，明晰部門崗位職責，規范物資采購業務，優化物資采購流程，嚴控物資采購質量，有效控制項目開發成本，不斷提升企業的核心競爭力。
2.1建立健全規章制度
建立健全規章制度是房地產企業開展物資采購管理工作的根本保證。在物資采購的過程中，由于規章制度缺位，可能會出現部分物資采購管理失控，造成一些不可彌補的質量問題，大大損耗房地產開發項目的利潤空間。因此，學習借鑒國內外先進的管理理念和實踐經驗，并結合企業自身實際情況，建立健全物資采購管理相關的制度、標準和程序十分必要，能扎實推進物資采購管理績效的提升。但是，規章制度畢竟是紙上之物，要使規章制度發揮作用，必須通過系統教育、日常教育樹立全員成本管理的意識，必須通過效績評價體系建設強化制度實施的效能。在意識樹立方面，應讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財務部門的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績評價體系建設方面，應以企業盈利最大化為目標，在管理鏈條中做到全程可控，在部門之間形成相互制約監督機制，在全體員工中充分調動工作積極性，把成本管理滲透到項目開發的各個環節，從而更好地促進房地產企業持續發展。
2.2全面實行公開招標
在房地產項目開發中，實施物資采購公開招標，物資供應按進度分批配送十分重要。第一，公開招標選擇優秀供應商，包括供應商的信譽度、生產能力、技術水平、管理水平、服務水平等方面的考量，采取與多家供應商合作完成物資采購計劃的辦法，這不僅能保障物資采購的品質，而且對項目正常生產起著決定作用。第二，強化管理監督供應商，供應商在利益驅動下更多考慮自身需求是正常的經濟行為，因此通過合同條款和過程約束來加強物資質量監督和供應期限管理是必要的，可更好防止房地產企業利益受損。第三，與優秀供應商建立長期合作關系，房地產企業應同物資供應商建立長期合作的伙伴關系，保持穩定的業務往來，不斷更新物資供應商的`物資質量、價格、服務等信息，并適時向物資供應商反饋使用情況，這既有利于房地產企業根據物資價格和施工進度選擇恰當的供應商，也有利于物資供應商及時掌握物資使用信息。因此，房地產企業與物資供應商之間保持良好的長期合作的戰略關系，對雙方的發展都有利。
2.3借助電商平臺采購
如今，電子商務已經成行業發展的大勢所趨，房地產企業也應跟上時代的腳步，充分利用電子商務平臺進行物資采購管理。電商平臺采購的優點主要有兩點，一是規范物資采購過程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時省錢，讓決策更加高效。在房地產企業經營成本控制方面主要有三個方面的作用，一是降低物資供應商的商務成本，通過電商平臺可使物資采購達到陽光透明的采購招標和方便快捷的供應投標，直接降低了物資供應商的商務成本，間接增加供應商對物資降價讓利的意愿;二是降低物資采購工作費用成本，通過電商平臺進行物資采購，可以便捷進行遠程發標、投標、開標、評標和定標等工作，不僅能擴選供應商，提高物資采購的快速響應能力，而且能實現隨用隨提，大幅降低物資采購工作費用和管理成本;三是降低物資采購總成本，通過電商平臺進行物資采購，可以開展戰略性采購、聯合采購、集中采購等活動，以規模性物資采購獲取生產商或經銷商更多的價格和服務優惠，直接降低房地產企業物資采購的總成本。
2.4全程負責采購任務
在房地產企業物資采購中，供應商選擇對于采購產品的質量和服務至關重要。在物資采購中，通常采用流水線式采購模式，由項目部提供技術文件，由采購部編制招標文件并完成招標活動，最后交給工程部實施。這種模式有各負其責、相互制約的優點，但分割了采購過程，不利于部門間的合力協作，容易出現“需要什么采購什么”和“采購什么就用什么”的現象，當出現問題時難以追查責任，使得物資采購效益低下。而在物資采購中實行招標工程師全程負責采購任務的模式，包括技術標準制定、招標文件編制、招標活動開展、供應商選擇、釆購合同簽訂、采購活動實施和采購履約評估等所有環節均由招標工程師負責，可以有效避免部門間相互推諉、不負責任的問題。當然，這種模式也有權力過度集中、容易出現貪腐的弊病，因此需要設置必要的督察機構對所有物資采購活動進行抽查驗證，約束招標工程師和供應商的行為，防止暗箱操作避免尋租現象出現，保證物資采購科學合理，保障物資采購效益最大化。
3結論
物資采購是房地產企業需要著重控制的重要內容，直接關系到項目工程的質量和企業經營的效益。在市場競爭激烈的網絡時代，房地產企業需要轉變成本管理理念，抓好關鍵環節，做好源頭控制，管好支出大項，有效解決物資采購中存在的問題，大幅提供物資采購管理的績效，有力控制項目開發的成本，才能持續健康發展。
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1 房地產企業財務管理普遍存在的問題
1.1 財務管理意識淡薄，財務制度流于形式大多數房地產企業是由包工頭，施工隊起家，經營者本身缺乏財務管理知識，重銷售輕財務，財務管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現代企業財務管理的要求，完全忽視了財務管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業即使有相應的財務制度，在制度執行過程中也常常流于形式，基本上都是領導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務管理的缺失，勢必導致企業經營成本增加和后期的財務風險。
1.2 財務人員自身職業能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學的行之有效的財務核算和管理體系很多財務人員盲目追求房地產企業的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產行業相關的財稅業務知識，加之大多數房地產企業經營者都是在取得土地后急于進行開發，回籠資金，財務人員也盲目隨從，在開發前期就沒有設計好財務制度體系，進行科學的財務測算，往往是邊開發邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。
1.3 財務的過程控制極其薄弱
1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用計劃，領導簽字后即可以付款。一些開發企業在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進行再投資，一個項目沒有開發完，盲目購置新地塊，財務人員也沒有提出項目投資的建設性指導意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業在開發過程中由于盲目擴大規模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產開發企業不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發的案例時有發生。
1.3.2 預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監控。房地產企業財務預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產企業沒有建立有效的財務預算，甚至根本就沒有財務預算，經營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算，社會常流行的“開發企業賺不賺錢，關鍵靠預算”，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務預算，只有財務預算和工程造價造價預算很好地結合才能稱之為有效的預算。有的企業雖然制訂了財務預算，但卻在預算執行過程中沒有進行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化，到決算時發現利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進行科學深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現實中為了完成預算任務，基本上都是根據實際來調整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的`后果其實使預算陷入惡性循環，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1.3.3 不重視房地產企業的合同管理。房地產企業合同管理是整個項目建設過程中十分重要的環節，很多企業合同的簽訂過程根本不需要財務部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同，財務部基本處于事后被動執行合同的處境，財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務專業角度把可能存在的財務或稅務風險提前規避，常常是在合同執行中才發現合同中存在的財務隱患。合同執行完畢財務部也只是根據既定合同條款進行往來結算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產企業對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務賬面數據簡單反映經濟業務的發生情況，這勢必導致財務無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1.4 沒有建立有效的財務分析考核體系大多數房地產企業的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統計，沒有完備細致的財務內部分析報表，為領導層提供建設性的有價值的數據分析，沒有透過財務數據反映出企業日常財務管理存在的問題和不足。業績考核也只局限于簡單的指標完成與否。
2 建設有效的房地產企業財務管理體系的建議
2.1 加強房地產開發項目前期的財務規劃房地產開發企業的前期財務規劃至關重要，在項目開發前建立完備的財務管理體系，進行詳細的財務預測能夠避免很多后期的財務風險。
2.1.1 項目開發前進行開發項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發前期財務部會同營銷部根據項目開發計劃及產品類型測算出銷售總價;財務部會同工程部、合約部對開發成本進行測算，并將開發成本的構成進行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開發間接費等項目一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。財務部按照國家相關法規政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產負債表、預計利潤表、預算現金流量表，進而形成資金預算，根據營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。
2.1.2 建立完備的財務管控體系。在項目開發前就應根據項目的實際情況及相關政策法規的要求，制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內部控制體系。如制訂經濟事項的審批流程和權限規范、制訂各項資本性支出及費用開支的規范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產企業會計核算不同于其他行業，有其特殊的核算規范，財務部應該依據財經法規的規范要求，并結合工程合約部的工程造價預算細目，設置科學合理的財務核算體系，既有助于日后能夠進行合同的成本控制，又便于進行往來對賬，還有助于進行土地增值稅的稅務籌劃。
2.2 加強房地產開發企業的合同管理合同也往往是產生糾紛的風險點，房地產企業的財務管理應該貫穿合同執行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中，從專業角度提出可能存在的財務隱患;在合同執行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執行付款義務，另一方面要建立工程部、合約部、監理等相關工程負責人對工程執行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2.3 實行房地產企業的全面預算管理，加強財務控制“凡事欲則立，不預則廢”，房地產企業資金投資大，開發周期長，開發風險大，加強房地產企業的全面預算管理尤為重要。房地產企業不僅要在前期制訂整個開發項目的項目預算，還要將日常各項經營活動納入到全面預算管理體系，把開發項目預算按年度、季度、月度進行指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標，對整個企業的業務流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執行情況進行深入分析找出管理中的優點和不足，把預算執行的偏差率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2.4 加強融資業務的學習，拓寬融資渠道融資一直是房地產企業的重頭戲，大多數房地產企業的資金過于依賴商業銀行貸款，而銀行對于房地產企業的開發貸款限制多門檻高，造成地產企業融資難度大。這就要求財務人員加強融資業務的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業能力所及的范圍內拓寬融資渠道，達到最好的綜合經濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統借統貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產企業融資要逐步進入到不動產經營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優惠、手續簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款;通過出售產權商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規范、規模較大、前景較好，具備條件的優質地產企業還可以通過股權融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔保公司發行集合債等方式進行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯網金融方式對傳統融資模式進行資金補充。
3 結束語
在現代企業制度下，財務管理的內容將日益豐富，提高企業內部財務管理水平，建設適應現代企業管理要求的企業財務管理體系是房地產企業發展的迫切需要。
關于房地產的論文10
1、開發項目準備階段質量控制
在房地產開發的研究中，許多工作人員忽略了前期研究、策劃與設計的質量管理階段，都把焦點放在施工階段。作為建設方，這種思維方式一旦定型，很難改變，特別是以項目成立的團隊。但是，如果沒有好的設計圖紙與方案，建設工程很難保證項目的成功實施與最大效益化。所以，房地產開發項目前期準備工作非常重要。房地產開發項目的前期工作主要包含了可行研究報告、項目產品策劃、建議書等。首先，健全項目質量管理責任制。項目負責人負責全權管理，親自抓起項目質量工作。與此同時，項目質量經理要定期檢查項目質量，一旦發現重大項目問題，立即向負責人匯報。另外，項目經理還要編制項目報告，確定市場定位，按質量規定計劃。總之，項目中的各個經理、人員都要完成自己的質量責任，確保開發項目質量的有效實施。其次，建立合理的評審制度。評審制度是提高開發項目前期質量的重要保證。一般的房地產會采取德爾菲法，不進可以及時發現自身問題，做出不斷調整，還吸取更多的專家與咨詢公司的建議，使開發商最大優化。最后，要制定質量計劃。質量計劃是根據項目的特點，明確項目目標與成果，并充分了解與掌握的實施標準。質量計劃要把權限、資源、職責合理分配，按步驟逐漸實施，形成一定的可操作性。
2、開發項目施工階段質量控制
開發項目形成實體的過程就是施工，它不僅保證了項目的進程與落實，還確定了產品質量的合理化與科學化。房地產要提高開發項目的工程質量，就必須加強質量預防措施，確保施工階段的質量控制的合理運行，并且可以適當增加施工成本，減少返工成本。舉個例子，如果出現工業產品的配件更換，需要大量人力與財力重新檢查。所以，工程項目施工質量控制必須狠抓狠打，確保穩定實施。筆者根據多年實踐經驗，主要從以下兩個方面說明：
2.1明確質量目標與計劃
投資人身為總負責人，不僅要制定項目開發戰略和確定項目定位，還需要對項目的成本和進程都有一定的'控制，確保處于相同優先級。另外，項目開發質量目標要保證一個正確的度，如果目標過高，可能會導致綜合績效較低，投資成本過大；如果目標過低，會失去市場競爭，對項目造成傷害。所以，負責人要進行質量費用與投入分析，確保項目成本一致性，降低事故成本費用，并且樹立正確的項目壽命周期觀念。明確質量目標后，要制定合理的質量管理計劃。工作人員要制定出實現質量管理計劃的方案，確保計劃的實施與落實。另外，項目經理要負責團隊的質量責任，具體到對項目質量責任、團隊中的工作人員負責。一旦出現問題，項目經理還要對項目結果負責。所以，質量計劃非常重要，確保項目可以實施與運行。另外，開發項目的質量與目標的成功，就是增加了項目用戶、投資人等的信心。
2.2質量控制要求
項目開發的建設施工過程就是對質量的控制，質量控制就是對施工中的程序和過程中的偏差控制。一般來說，過程控制往往是對階段性過程與計劃成果進行比較，看是否一致，并且對比施工過程。這個時候，如果出現不一致的情況，施工人員需要找出執行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進行比較，找出一定范圍內的偏差。在施工前，現場負責人要正確分配權限，使每個工作人員各司其職，不可出現占用他人崗位情況。與此同時，設定合理的獎罰制度，杜絕不合格產品的出現。另外，負責人需要把工程施工組織設計送到監管部門手中，進行報備審核。在項目開發中，遇到重點工序前，需要檢查關鍵項目點，避免出現任何問題。并且堅持"三檢"制度。在每一個工序結束后，需要由作業組班、施工員、監管工程師三次審核，才可以保證項目正常運行。項目開發中，一旦遇到質量事故，要找尋問題，堅持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護措施不當不放過、事故者不放過。與此同時，公司要根據圖紙會審對施工人員做出技術培訓，并且不斷推廣新技術和新應用。另一方面，施工人員對一些關鍵部位形成專門負責團隊，建立一個封閉信息網，形成靈敏的高效質量信息反饋系統。同時，現場質檢員要對產品質量進行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應決策，制定科學、合理的質量統計分析圖表。
3、監管部門質量控制
在房地產項目開發中，一般都會選擇項目監管單位對施工單位質量狀況的監管與控制。并且加強承包人自檢體系管理，強調事前把關控制，做好項目檢驗與現場質量驗收等都是工程質量監管的目標。在監管單位的控制下，確保了項目開發合理進行，爭取質量創優，杜絕一些施工質量事故出現。首先，監管部門要劃分質量單元。為了保證施工的有效、穩定進行，監管人員必須明確劃分出各質量單元，包含了工藝流程監管圖、分項工程與工程部位三個部分。與此同時要配以相同的記錄、實驗表格，確保工序完整進行，杜絕一切質量失誤現象。其次，健全質量組織體系。監理工程師要對所有環節進行掌控，建立完整的質量組織系統。承包人不僅需要自檢三級質量保證體系，還要服從監理工程師對項目質量的管理工作，尤其是對各分級部門的質量與工地檢測部分做好相關調整。最后，質量監理程序要有序進行。監理工程師在施工前，要對承包方做出詳細說明與計劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項目質量控制合理化。另外，監理工程師要對施工技術、方案、進程做出審批，并且做詳細表格，列出需要的材料、機械與勞力。監理工程師還需要參與項目開發的全過程監管，對施工的工藝、方法進行有效質量控制，對一些違反施工技術的行為做指導和警告。
結語：
綜上所訴，房地產開發項目管理的質量控制不僅是項目施工的理論依據，也融合項目管理的實踐經驗。隨著項目管理質量控制的不斷完善，使房地產項目施工更加具有合理性與科學性，也極大提高了開發項目的效益化。
參考文獻：
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[2]朱文軍.戰略視角下房地產開發項目質量成本管理研究[D].東北石油大學，20xx.
關于房地產的論文11
對房地產業的轉型升級提出了要求，需要有與之相適應的人才隊伍與培養體系。而隨著房地產市場競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產高級管理人缺乏，越來越多的項目需要在開發理念、融資風控、建設管理與后期服務等方面引入高層次和有創造力的人才;另一方面，房地產相關專業的�？�、本科畢業生數量眾多，難以找到合適的崗位，連續數年遭遇“最難就業季”。解決房地產人才供求之間的不平衡，需要認識房地產行業對人才的需求特征，推動高校房地產專業人才培養模式的調整，迎接房地產市場“新常態”的挑戰。
一、轉型期的房地產企業人才需求特點
房地產開發作為一項系統工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項目策劃、施工建設、項目營銷、竣工交付和物業管理等，業務涉及價值鏈長，需要的專業人才涉及面廣。從需求角度來看，房地產企業招聘人才類型可以歸為金融財務類、策劃管理類、工程技術類和營銷服務類。在實踐中，房地產企業以項目為單元，每個項目組都需要上述人才，不同的專業知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。
1. 綜合性特點從行業特點來看，房地產行業與宏觀經濟、城市經濟關系緊密，房地產項目需要應對宏觀經濟波動與房地產調控的影響，項目團隊需要把握宏觀經濟走勢以及房地產市場的需求特征，合理確定項目定位，才能降低后續的銷售風險。從開發過程來看，企業需要與政府多個職能部門和各類專業公司進行有效的溝通和配合，項目團隊面臨多項與政府部門相關的報批業務。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權出讓等相關知識，明確土地的規劃條件約束;在規劃報批階段，需要掌握城市規劃、項目規劃、項目評價等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產企業的人才管培方案基本上是從培訓、輪崗再到專職崗位的過程，新員工需要全面了解房地產項目的流程與特點。房地產項目對綜合性知識的掌握和應用能力要求較高，而大學畢業生知識窄，難以適應房地產項目的需求，而中小房地產企業通常不愿意承擔人才培養的成本，常選擇有工作經驗的人員，部分房地產企業偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強的溝通能力。
2. 區域性特點房地產項目受到所在城市的自然環境與社會習俗影響較大，項目根植于區域之中，項目定位不能離開所在區域。項目團隊對于城市、區域與板塊的認識程度決定著項目定位的高度。在快速城鎮化進程中，城市區域的空間形態處于快速變化過程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區域人群的住房消費心理。住房消費者選擇了一個項目，也選擇了一個區域和生活方式。區域與板塊特征在很大程度上決定了產品類型。由于房地產區域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規劃、居住需求等要素影響的結果。在企業發展過程中，區域性是重要的特點，項目團隊需要對城市、區域與板塊有深入的認識和了解，而這恰恰是畢業生最缺乏的。
3. 金融化特點從國外房地產業發展的趨勢來看，房地產企業的主營業務都經歷了由開發建設轉向資產經營與金融服務的過程，房地產作為金融資產的特性在發達國家表現的淋漓盡致。我國房地產業處于快速變化中，項目融資、風險控制與資產經營處置對企業的影響日益明顯，房地產企業開始涉足金融與資產經營領域。目前，金地、萬科、綠地、綠城、濱江等大型房地產企業紛紛通過成立房地產信托基金、產業基金或入股銀行，涉足金融領域，房地產企業的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產行業發展到一定階段的必然產物，發達國家的高等教育體系通常將房地產專業納入商學院下的金融和財務學科，注重學生對于房地產金融與財務知識的傳授。綜合性、區域性與金融化是快速城鎮化階段房地產經營管理中展現出來的特點，這些特點對房地產專業人才的培養方式提出了挑戰，需要高校及時調整課題體系、教學方式與培養方式，推動人才供需之間的平衡。
二、高校房地產專業培養方式存在的問題
在我國的高校培養體系中，房地產經營與管理專業在1998年的專業調整中受到影響，被并入工程管理專業，人才培養出現斷層。近年來，隨著房地產業的崛起，房地產專業的專科、本科與研究生教育快速發展。由于專業設置的限制和院校學科背景的差異，我國房地產專業教育情況復雜，依托的學科背景差異大，水平參差不齊，培養的學生還難以適應行業對于綜合性、區域性與金融化的要求。
1. 學科體系分散，缺乏系統性與完整性高校設置相應的房地產專業設置，依托的一級學科包括工商管理、管理科學與工程、應用經濟等。房地產專業設置多數依托工商管理與應用經濟學科設立，課程設置也是偏重于經濟管理，重點課程包括房地產經濟學、城市經濟學、房地產開發與經營、土地經濟學、房地產估價等;工程管理依托工業工程或者土木工程專業，與土木工程、項目管理課題體系結合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項目管理、工程造價等。此外，部分高校依托土地資源管理開辦房地產相關專業。由于高校依托的學科基礎不同，課題設置也各有側重，培養出來的學生專業基礎與知識結構差異較大。課程體系與知識專業的不同導致培養的學生專業知識與業務能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標準化，對培養學生的質量影響較大，也給房地產企業人才招聘帶來了困惑。因此，相對于成熟的專業，房地產專業的學科體系還存在“散、亂、基礎不牢”的問題。
2. 專業教育體系與市場需求脫節房地產專業作為高度應用型的專業，能否與實踐充分結合，直接影響到畢業生的素質與能力。目前，房地產專業教育與市場需求之間的不匹配問題比較突出，主要表現在兩個方面。首先，教材、書本上的知識不能適應房地產理論與實踐的發展需要。目前的課程體系與房地產行業快速發展的實踐脫節嚴重，部分教材沿用上世紀版本，內容知識陳舊，難以在現實當中得到應用。而從國外引入的`教材，也存在與國內實踐相脫節的問題。其次，房地產專業教師隊伍與實踐脫節。由于我國的土地與住房市場都處于制度轉型、行業興起與市場發展的階段，制度變革與市場發展的速度較快，高校教師隊伍在理論與實踐上還沒有能夠跟上行業發展的步伐，教師隊伍自身知識體系更新節奏較慢，不能適應市場的需求。
3.培養方式與企業脫節如何能夠與行業、市場、企業緊密結合，是培養房地產“管用”學生的關鍵點。從國內高校房地產專業的培養方式來看，主流的培養方式還是以傳統的課題教學為主，對于課程實習、畢業實習環節的重視程度不高。傳統的教學方式一方面難以吸引學生的興趣，另一方面也難以適應企業的需求。如何使房地產專業課程教學與實踐教學實現有機結合，推動培養方式由“被動”面對市場轉向“主動”適應市場轉變，已經成為房地產專業人才培養的必然趨勢。
三、推動房地產專業人才培養模式調整的建議
1.獨立設置房地產專業，夯實高效人才培養基礎體系房地產行業在國家經濟中的作用與地位日益凸顯，房地產專業人才的需求規模在一定時期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發達國家或地區房地產專業的培養模式，需要形成我國具有獨立性的房地產專業設置與培養體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學與工程下獨立設置房地產專業，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時，設置相應的專業碩士，形成學術與專業兩個培養體系。從國家層面設置相對的房地產專業，統一學科口徑，統一課程體系，有助于相對規范和完善的房地產專業人才培養模式。此外，隨著房地產行業的快速變化，對人才的需求類型、需求結構、需求規模都在發生快速的變化，房地產專業人才的培養與課程體系設置必須與之相適應才能得到發展，課程和方向的設置還需要與時俱進。
2.實現教學與實踐的融合，培養優質管用的專業人才盡管高校都比較重視培養學生的實踐能力，在課題體系中設置相應的實踐培養環節。但從目前的實踐來看，教學與實踐之間還存在很大距離。英國房地產教育體系中對于房地產經濟學、房地產投資等應用性的課程，要求學生選擇一個對應方向的房地產項目，實地參與項目的運營過程。我國香港和新加坡的房地產專業學生要求在大學期間有一定周數出國考察，培養全球視野。在考慮房地產專業培養中，國內高校也應該從國際與國內兩個視角培養房地產專業人才的實踐能力。從國際視角來看，在有條件的發達地區，培養方案中設置暑期國際房地產夏令營，對國外特定城市的房地產市場與項目進行實地調查，開拓國際視野;從國內來看，以課程為依托，以實際項目作為案例，明確“房地產開發、工程造價、項目管理”等課程為“教學+實踐”的課程，規范學生的實踐培養環節。
3.與行業資格認證掛鉤，探索教育專業化路徑英國與我國香港地區成立有皇家特許測量師學會和香港測量師學會等，這些協會及其專業認證有助于搭建高校與企業的橋梁。通過專業機構認證，確保培養出來的學生符合行業與企業的要求。行業資格認證提高了畢業生的競爭力，有助于明確學生培養的方向。目前，國內房地產專業正處于蓬勃發展的階段，規范化與專業化是下一階段發展的趨勢。國內與房地產相關的行業協會也逐漸嶄露頭角，如中國房地產業協會、中國房地產估價師學會等。充分重視國內房地產行業發展對于人才的需求特點，發揮專業協會的橋梁作用，推動行業協會、企業與高校三結合，有助于培養具備國際競爭力且能夠符合市場需求的房地產專業人才。
關于房地產的論文12
摘要：投資性房地產的會計政策選擇一直是關注的焦點，選擇不同的投資性房地產后續計量的會計政策會導致不同的會計后果和經濟后果，因此，對投資性房地產后續計量模式選擇的探討具有重要的現實意義。本文在分析投資性房地產會計政策選擇存在原因的基礎上，探究當前我國投資性房地產會計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會計政策選擇的途徑。
關鍵詞：投資性房地產 會計政策 成本模式 計量
理論上講，隨著近年來我國投資性房地產市場價值持續增長、其賬面凈值顯著低于公允價值現象，采用公允價值計量模式將會給企業帶來較為豐厚的賬面收益，進而為其獲得資本市場和再融資提供便利的條件。但是實際情況卻是大多數公司仍采用成本模式計量投資性房地產，使用公允價值模式計量模式的企業少之又少。若要深入的剖析投資性房地產會計政策的選擇背后的深層原因，還應對有關會計政策及會計政策選擇的動因進行深入的了解。
一、投資性房地產會計政策選擇原因分析
首先，會計計量與報告中的主觀性。會計計量與報告過程是人們主觀地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會計對象加以反映，以提供與會計管理相關的較為可靠地信息。由于會計計量與報告中存在的主觀性特點，就使得財務人員可能對通過以經濟業務產生不同的看法，由此產生了企業會計政策選擇。
其次，由于投資性房地產企業會計事務方面存在的多樣性與復雜性。企業之間由于所處環境、經營規模及經營狀況等條件的不同，為促使會計信息恰當的反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會計人員進行職業判斷的余地，企業需要進行會計政策的選擇。
二、現階段我國投資性房地產多選擇“成本模式”的原因分析
了解了投資性房地產會計政策選擇原因之后，我們就應全方位、深入的剖析，以確定在新會計準則下為什么投資性房地產企業多采用成本模式的原因：
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對稅收更有利成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。
由抵稅效應的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業選用公允價值模式進行后續計量的一大顧慮。另外，“企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。
（二）公允價值模式一經確定，不得隨意變更
《企業會計準則第3號———投資性房地產》規定：“企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。可見，企業一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業不敢輕易改變投資性房地產的后續計量模式，而仍處于觀望態勢。
�。ㄈ┕蕛r值模式的應用不具備完全市場條件
《企業會計準則第3號———投資性房地產》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量�！睖蕜t同時規定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準則所規定的兩個條件。
三、完善投資性房地產會計政策選擇的方向
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新會計準則體系改革的方向是國際會計準則相趨同的會計準則體系。當前，我國市場經濟的現實條件是：資本市場建立時間段、有關經濟的政策與法規不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業會計政策選擇權還需要循序漸進。首先，會計準則的制定應具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計政策選擇的民主性與科學性；其次，制定會計準則應具有前瞻性，不應使準則落后于實際的經濟活動管理中；再次，加強會計信息披露的規范化建設，防止企業在會計信息披露中的人為操縱和尋租行為。
（二）優化企業內部會計政策選擇中的相關權力
會計政策選擇權的配置必須建立在科學的公司治理結構上。因此,有必要對相關的各方在索取權問題上有更充分的`討價還價，優化企業內部不同層次在會計政策選擇中具有的相關權力，使企業契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計政策選擇的建議權；董事會由不同的利益相關者代表組成，所以公司董事會理所當然的享有會計政策選擇的決策權；監事會有各個締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。
四、結束語
企業無論采用公允價值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現投資性房地產的特性，使企業賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值。但是公允價值計量模式在應用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統的資產計量方法,會計處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價值變動的影響,使得企業的資產狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人利用進行利潤操縱。但卻反應不出投資性房地產的市場公允價值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續計量模式預計將會在很長一段時間內共存,企業應如何選擇,關鍵還是看該企業適合于哪種模式,根據企業的具體情況進行合理的判斷。
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關于房地產的論文13
房地產企業是我國支柱型企業，房地產企業直接占GDP的比重高達6%由此可見其對于我國經濟的重要性。隨著我國的營改增的稅務政策調整以及公允價值計量模式的推行使得我國的房地產行業正在面臨著一場比變革，其資產運營模式正在逐漸轉換由原本的中資產模式走向輕資產模式，這種模式的轉變與財務管理是息息相關的，因此我們必須對財務管理的房地產企業資產運營模式的轉型進行深入的分析從而找到影響其轉型的各類因素，今天筆者就和大家來談一談關于財務管理的房地產企業資產運營模式轉型的相關話題。
一、資產模式概述
(一)重資產運營模式
重資產運營模式就是指在企業內部的財務結構當中資產負債中其固定的投資比例較高的資產結構，這種資產結構如果放在產業準入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下還是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態的，從而使得供大于求那么總資產模式下其大量的固定資產投入就回是的其資金無法在短時間內進行回籠，使得其現現金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。
(二)輕資產運營模式
輕資產模式是一種較為新型的資產模式，其整個資產就能夠的當中流動現金和交易性金融資產所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產品研發、品牌宣傳、營銷開發和用戶體驗等方面。輕資產所強調的是對企業品牌和企業運營能力的`增強，利用杠桿效應原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產權、品牌、客戶資源和運營的投入。
二、影響房地產企業資產運營模式的主要因素
(一)土地成本因素
我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價格正在節節攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控,這些因素都是的,土地的需求量遠遠大于土地的供給量二者之間出現了嚴重地不平衡現象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發商拿地難度和拿地價格明顯增高從而使得其開發成本大幅度增加。另一方面隨著土地價格的快速上升使得開發商已經購買的土地價格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產的價值有所增值。因此土地成本因素對于開發商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產企業必須權衡好土地增值的幅度與財務費用之間的關系，如今房地產的黃金時代已然過去，土地價格的增長幅度已經不再是以往那種以倍數增值的年代，這就使得如今很多房地產企業其資金成本飛速增加而財務費用也越來越高，導致其投入到土地當中的資金過多，其現金流量過少就很可能會導致企業資金鏈斷裂。
(二)樓盤庫存壓力因素
近些年來房地產市場一直處在一個較為低迷的狀態下，其庫存量節節攀升，樓盤庫存對于房地產企業的資金占用是十分嚴重的，房地產企業的高投入卻無法得到迅速的資金回籠甚至會由于這種資金無法回籠造成房地產企業無法償還銀行貸款引發一連串的財務危機，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產運營模式轉型而言也是一個巨大的威脅。
(三)現金流因素
房地產行業屬于一個資金密集型產業，并且其資金運轉的周期較長通常需要3年以上的時間才能夠進行一次資金回籠，而在項目建設的過程中是需要持續投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業出現財務風險發生。
三、房地產轉型的成功案例
凱德集團絲毫東南亞最大的房地產企業，其目前已經成功的進行了轉型，由原本的房地產開發企業(重資產結構)轉換為了房地產投資企業(輕資產機構)，在其轉型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業務和資產來彌補核心資產產生的債務，成功地進行了轉型。在轉型期間也遭遇過財務數據下降的情況，但是其堅定地從原本的香港模式轉為美國模式，在房地產土地價格較低時買入土地進行儲備，再在房地產市場回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價進行盈利，這樣的輕資產運營模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務風險卻大大降低。
四、結束語
對于我國而言房地產企業資產運營模式的轉型已經是一個勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉型的各類因素進行了解和控制，使得我國房地產行業能夠在財務風險最低的情況下實現成功轉型。
關于房地產的論文14
房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要�，F階段，我國房地產開發商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。
1 房地產開發工程項目管理現狀概述
當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業部制，從開發到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現為：
1.1 項目風險管理薄弱
房地產開發項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
2 房地產開發工程項目管理優化措施
2.1 加強房地產開發項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的.利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。
2.2 全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容�？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場的管理，必須委派施工監理，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。
2.3 項目質量管理
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
關于房地產的論文15
一、房地產開發企業會計核算的現狀
（一）會計科目不完善，會計核算準確性有待提高
現如今我國有關房地產行業的會計處理的制度準則很多，如：《小企業會計制度》《企業會計制度》《房地產開發企業會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產開發企業會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關房地產會計制度并沒有明確規定統一的執行標準。另外，房地產開發企業包括房地產開發和房地產經營兩項業務，與其他行業的產品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產企業在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應和核算的準確性不高。房地產開發企業會計核算方法的多樣性，也影響了房地產企業之間會計信息、財務報表的可比性、準確性。
（二）收益評價指標不能真實體現企業經營業績
對于房地產行業常常會出現這樣的情景：房地產開發企業的經營效果較為可觀，其預期銷售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業會存在破產倒閉的風險，所產生經營利潤較小，甚至出現負數的現象。主要是由于房地產開發企業生產經營的特殊性，其生產投入的資金額度大、周期長，相關的一筆會計核算業務處理對會計報表往往會產生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經營情況會存在一定的差異，不能明確體現企業經營生產活動的業績。房地產開發企業除了受到施工質量等問題所引發的一系列賠償損失風險，還容易受到國家相關房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業業績不同單一依靠收益評價指標來反應。
二、規范房地產開發企業會計核算的'建議
（一）合理選用準則，完善會計科目
合理選用會計準則，完善會計科目，規范提高房地產開發企業會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業人數少于100人的房地產企業應當嚴格參照《小企業會計制度》進行會計業務處理；對于股份有效公司、外商投資企業等房地產開發企業會計核算則遵循《企業會計制度》；而已經上市了的房地產開發企業，就應當執行新準則所規定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發成本”“開發間接費用”“開發產品”“出租開發產品”“周轉房”等房地產業務處理中常用的賬戶科目的同時，房地產開發企業還可以根據實際情況，靈活的增設會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。
（二）建立信息化會計核算體系
隨著社會經濟的快速發展和科學技術的進步，信息化、電算化逐漸運用到了會計核算領域中。由于其項目活動的復雜性、多樣性，導致了房地產開發企業的會計處理工作相較于其他產業具有一定的難度，存在工作任務量大、復雜性高、容易發生差錯出現問題。會計信息化體系不僅將會計人員從繁瑣的財務工作中解脫出來，提高會計工作人員的工作效率，還能夠加快會計信息在各部門之間的傳遞，實現會計信息資源的共享，落實全方面、全過程的監督，提高會計信息質量的準確性。房地產開發企業可以結合行業和企業的特點，引入信息化的會計核算處理方法，完善信息化處理的流程和體系。建立信息化會計核算制度，需要加大對會計人員的培訓和教育，提高業務人員專業技能、會計處理能力的，加強其網絡知識、信息處理的能力的培養，從而促進房地產會計核算的規范化。
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